近来转向有点猛！
每个城市开年第一拍，爆炸！龙年小阳春，来记“上帝助攻”。
北京首次迎来“双摇号”，第一轮土地供应量和质量都有所提升。继2月21日龙年首拍平底价成交后，2月22日，北京土地拍卖再现激烈场面。海淀翠湖和大兴西红门地块均达到顶峰，每天总金额约78亿元。
二月二十七日，杭州龙年春节后首次集中供地，7块地块全部溢价成交，总成交额约111.6亿元，平均溢价19.1%，最高溢价24.44%，平均竞拍超过30轮。当地房地产企业更是扛起了杭州的大旗。
二月二十九日，合肥龙年第一次土地拍卖，三宗涉宅地块均溢价出让，最高溢价率达到54%，单价新地王诞生，总成交额32.3亿元。
北京、杭州、合肥仍有溢价抢地的盛况，这意味着房地产企业必然押注当地楼市会反弹，这些高溢价地块的交易必然会传染给当地楼市，从而加速小阳春楼市。
三月八日，南京将迎来龙年第一拍！拍卖5块土地，涉及河西北部、安德门、紫金山、雨核、江核等重要板块，起拍总价约100.65亿元，起拍地价最高35835元/㎡。期望值已经被拉满了…
流行的土拍“搭子”，河西北出售优质宅地
河西土地稀缺，地段价值的认可，让每一块地都变成了馒头，也成为了每一块土地拍摄必不可少的“土地拍摄搭配”。潜台词:河西地块位置好，热度高，开发商一定要抢！
这是河西北时隔多年后推出的第一个宅地，NO.2024G01地块具有极高的区位条件、周边设施和自身素质，其转让可有效缓解河西北部新房供需失衡。
G01地块位于河西省江东中路中心轴线核心区域。在此之前，它是一个科研设计用地/商业混合用地。直到去年年底，它才被调整为二级住宅用地。容积率从≤2.4降为≤2.2。地块所在的河西北部板块发展较早，发展成熟。周边万达广场、吾悦广场、金鹰世界等大型商业设施齐聚一堂，地段相当优越。
G01地块周边居住氛围浓厚，毗邻枫雅居、金地名京、悦府、世茂天宇等成熟住宅小区。其中，靠近地块的世茂天宇均价为5万元/万元。㎡，整个板块二手房成交价格为4-6万元/万元㎡不，而且房龄大多在5年以上，有一些潜在的购房需求。
虽然G01的板块已经成熟，但在新房市场已经缺席很久了。随着地块的上市，未来河西将新增一款高端住宅产品。
今年河西有4块地块要入市，分别是中海G53地块、绿博园G55地块、中建G42地块、奥体G88地块。此外，河西目前正在销售的项目也在增加板块的高端住宅库存，这也是一个值得考虑的问题，因为市场压力很大，如何在未来的项目中做好产品设计。
总的来说，河西核心板块的宅基地对开发商还是有吸引力的。但考虑到市场竞争压力和产品建设，预计会比较谨慎，小额溢价交易的概率会很大。
容积只有1.1！紫金山板块迎来稀缺低密度产品
离开南京楼市很久的玄武徐庄，迎来了久违的低密度宅地。G02地块是徐庄板块近10年来首次上市的纯住宅用地，非常稀缺，容积率只有1.1。预计将在主城开发优质别墅甚至稀缺别墅产品。
该地块原为商业混合土地，容积率为1.6，通过控制规定调整为居住用地。为了引导建设更高质量的住宅产品，住宅容积率从之前的1.2调整为公告中的1.1。
G02地块位于徐庄软件园，地块紧邻地铁4号线徐庄苏宁总部站。交通非常便利。该地区主要是企业总部和软件信息、医药产业R&D基地的聚集区。工业人口聚集，购买力充足，靠近紫金山，可以享受到优质的山景资源。换句话说，这里有更好的购房者。
二手房方面，距离G02地块最近的社区是紫气路9号院、苏宁公寓、徐庄高管公寓。更远的地方是改善社区，如紫气钟山、保利紫晶山、朗诗钟山绿郡等。，房龄一般超过10年。目前该地区二手房价格集中在3.3-4.8万/㎡。
近距离本地块最近的新成交地块，是去年12月14日由安居以总价1.6亿元，成交地面价14191元/㎡G78地块的竞争。G02地块与仙鹤门G78相比，体积更大，密度更低，优势更明显。
由于板块新房长期关闭，未来G02低密度产品的建设，以及与紫金山的亲密距离，以及徐庄软件园丰富的高净值人群，房地产企业征地风险相对较小，预计会有一定程度的关注。
炙手可热！安德门、雨核板块齐心协力
去年安德门G03地块已未拍先火，将成为3月份重点关注地块之一。
G03地块位于雨花西路人文发展轴上，紧邻老城区核心区和河西中部，是近年来雨花台区首次推出的位于老城区的优质住宅用地。该地块是安德门地块中第一个出售的分区地块，是安德门站最近的住宅用地，具有明显的区位优势。
G03地块周边有充足的公共设施和生活服务设施:北侧2公里范围内有虹悦城，南侧2公里范围内有雨花城市客厅和宜悦城，西侧3公里范围内有金鹰世界、河西金融城等众多大型商业综合体；安德门集团建在地块内的30所初中已经签约引进金陵中学，计划于2026年5月完工，还将建设一所9班幼儿园和一所24班小学；地铁1号线、地铁10号线、地铁10号线、地铁10号线第二期三条轨道交通线路在此交汇，紧邻地铁换乘枢纽安德门站。
现在看来，地块周边大部分都是成熟的小区，最近的次新房要几万科翡翠天空。2019年4月至9月，翡翠天空4次开盘摇号，最低中标率5.5%，次次售罄。2022年6月，68套人才房也吸引了341组注册。此后，该地区几乎没有新房供应。未来G03上市后，板块的房地产需求可以得到满足。
根据此前的投资宣传资料，安德门集团地块将作为南京房地产市场向“精准人本化供给”转变的标杆，承担软件谷溢出的刚改、改善等高端需求，弥补老城区板块向北的优质居住需求，填补河西新城科技园、金融城等价格差异化需求，形成东南新城、南站等板块的优势竞争。
据悉，安德门集团地块中的其他住宅和商业分区地块将根据情况，或单独或组合出让，提供容积率分别为1.2。、1.8等差异化住宅产品。据业内人士分析，近年来雨核市场人气居高不下，G03地块的市场关注度将超过雨核，区位优势更为显著。但基于目前的市场情况，预计各房地产企业将谨慎争夺G03地块，溢价率不会太高。
G04地块位于雨核板块，交通、医疗、教育、商业设施成熟，中华中学雨花校区、中华中学(初中)、江苏省人民医院(省妇幼保健院雨花院区)、华润万象综合体(在建)等。，其中，华润万象综合体于今年6月建成开业，省妇幼保健院雨花院区计划于今年9月封顶，2026年3月竣工交付。此外，随着工业集群的加快引入，已经形成了更高的居住吸引力，成为市场认可度更高的板块。
G04地块靠近万科朗拾雨核和建发璞云，周边有足够的新房出售。
目前，万科朗拾|雨核在售1-4、7-8号楼，户型建筑面积约99、115、139㎡，精装销售平均价格在45599元/元左右㎡。
建发璞云在售6号楼，户型建筑面积约99、128㎡，大约42335-48630元/平均销售价格㎡。该项目计划建造8栋22-32层住宅。
目前云上润府在售D1。、A1、C5、建筑面积约108号的C6号楼、141、171㎡，全装修销售平均价格在39352.95元/㎡，另有3500元/㎡可以选择升级装修包。
观云润府实体示范区公开，项目拟建9栋7-11F多层、4栋26F高层建筑，其中高层建筑面积约89栋。、109㎡，多层户型建筑面积约108、128㎡。
与万科朗拾|雨核相比(起拍地价24540元/人㎡）、建发璞云(起拍地价24558元//元㎡），雨核G04起拍楼面价格下调约2000元/人㎡，为征地房企预留更大的利润率和质量创造空间。但考虑到当前板块的竞争环境和市场需求，G04地块以低溢价成交的概率。
江核土拍没有悬念！新房子去化压力加大
与同一批次的其他地块相比，江核G01地块相对“不突出”。地块位于中央商务区，地理位置优越。西南侧是启龙亲子公园，靠近滨江风光带，可以享受滨江景观；北侧是一中教育集团等优质教育资源，可以满足区域教育需求；周边规划有很多商业混合用地，一定规模的商业将在地块内部建设，共同形成区域商业中心；该地块所在地区有4个轨道交通网络，包括建设地铁11号线、4号线二期、规划地铁13号线和地铁15号线，未来公共交通将非常便利用。
从市场层面来看，江北核心区近年来一直是南京主要供地板块之一。2022-2023年交易的大部分涉宅用地都是以当地国有资产和平台公司的底价获得的，目前大部分地块还处于开发阶段，土地投资价值较低。未来地块上市后，板块内新房的压力将进一步加大。
考虑到江核区目前的市场知名度和整体库存，预计这次不会。.新区2024G01地块大概率底价成交。
写在最后：
土地拍卖，仍是市场对市场的试金石。
南京龙年的第一拍可谓“真诚”。五个住宅地块都是区位好、配套齐全、资源优、市场热、产业强的热点地块。土地使用指标也根据区域市场不断优化，主要体现在容积率降低和楼面价格降低上。
此外，新年之王不断加持！降低首付、降低利率、降低存量抵押贷款利率、放松定居、放松限购、抢占需求...南京各种楼市优惠政策频繁密集，全力以赴积蓄力量“金三银四”小阳春！
三月八日，南京龙年首拍或将再次影响楼市格局，拭目以待！
