深圳龙年土拍首次“光速”结束，龙华宅地具有“自主定价”光环，并未出现企业“疯狂抢购”的预期场景。
2月29日下午，2024年深圳首次土地拍卖结束。这次只有一块地块上市出让，是龙华民治的4.67万平宅地，起拍价51.69亿元。
新媒体了解到，今年第一次拍摄只有两家房地产企业参与了该地块的竞争，一家是招商局蛇口，另一家是中建一品与湖北文化旅游园区建发的结合体。
最后，中建一品联合体以1000万元的溢价获得了该地块，该地块的成交价格为51.79亿元，溢价为0.19%。也就是说，仅仅一次标语牌加价后，招蛇就对这块地块失去了兴趣。
戴德梁行研究院华南区研究部董事张晓端认为，龙年第一次拍摄只有一个地块，这是去年非集中转让模式的延续。
“从去年开始，土地市场的限制性政策逐渐放宽。2023年，深圳发布了三份宅地出让清单，但分为六次出让，而不是集中出让。龙年第一拍只有一块地，延续了这种趋势。”
回顾地块本身的情况，地块原本规划的土地性质是仓储用地，但去年9月，为了增加龙华区的住房供应，当地住房和城乡建设局将原规划的[民乐区]法定规则02-20、调整02-22地块及周边道路。
新媒体了解到，在这次调整中，最明显的变化是仓储用地的大幅减少，新增了两个宗教地块、住宅地块和几个公园绿地。其中两块住宅用地是民治街A808-0025的土地。
据观察，民治街A808-0025地块系近年来，龙华地区出售了面积最大、底价最高的土地，仅最初底价就达到了51.69亿元，是2023年同期首拍总底价的80%。
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在拍卖规则上，该宗地延续了2023年12月宅地出让的拍卖模式，采用“单限单竞摇号”规则挂牌出让，对商品房销售均价没有明确限制，但开创性地提出了商品房销售价格的“承诺函”。
对于价格“承诺函”，上市公告解释称，投标人应向深圳市住房和建设局咨询，在申请确认投标资格时，应提交《关于普通商品房销售价格的承诺函》。
新媒体了解到，《承诺函》要求房地产企业承诺宗地建设的普通商品房平均销售价格(包括室内装修)的上限没有规定下限。
春节前，深圳宣布放宽限购政策，取消深户落户，降低个税和社保年限要求，降低购房门槛。此外，央行降低了贷款利率，降低了购房者的贷款成本。这些楼市优惠政策应该有效刺激土地市场的热度。
但是，民治街道A808-0025地块以低溢价率成交，溢价只有0.19%。
值得注意的是，去年同期，除底价出售的地块外，其他土地的平均溢价率为11.44%。市场普遍认为，这表明，在优越的政策环境和“独立定价”优势下，地块拍卖出现了意想不到的“爆冷”现象。
在张晓端看来，本次土地拍卖文件中的“商品房平均销售价格”承诺书属于提前定价权，受政府监管。价格限制不明确意味着未来销售价格仍将受到住房和城乡建设局的监督和指导，但开发商可以根据市场判断和成本综合考虑，拥有一定的定价权，这与“限价”有本质区别。
“目前，承诺书规定了商品房销售单价的上限，下限没有明确规定。在整体价格下跌的背景下，在承诺书中设定价格目标并不难。”
其续指房地产企业不参与地块竞争，与土地市场相对冷清与整体市场环境有关。全国房地产开发投资持续下滑，反映在土地购买方面，投资金额减少。
除大环境信心不佳外，同板块其它项目表现不佳，同样影响着房地产企业的竞争热情。
据新媒体报道，该地块西侧是深国际万科和风轩项目，该项目于2018年获得预售证书，目前已售罄；东北方向，龙岸花园和龙岸君波项目相邻，前者也售罄，后者去年6月备案取证预售，总房源464套。
除了两个较早进入市场并售罄的项目外，离地块最近的在售新房只有龙岸君光，而该项目目前正处于滞销困境。
根据深房信平台的数据，截至2月29日，去年6月预售的龙岸君波464套房只有81套，去化率为17.45%。目前平均每月销售10套，剩下的383套房需要3年以上才能售罄。
而且邻近项目的去化性能较差，也并不意味着宗地上盖项目没有创造良好的产品空间。
据悉，该地块的正南方向是华南国际物流中心二期工程和民间治理水库。而且前者工程的建筑高度普遍较低。地块建成后，可以直观地感受到民间治理水库的自然风光，这无疑与周边工程的优势不同。
