地价上限去除，6城掀起新一波“地王”大战

　　取消地价上限的效果开始显现。

　　据不完全统计，在多个城市的土地市场实施“高价”后，广州、杭州、成都、福州、东莞、合肥等6个城市拍摄了新的“地王”。在这些城市中，一些地块的地板价格创下了城市单价的最高纪录，而另一些地区则创下了地板价格的新纪录。

　　“市场出现‘新地王’有两个原因。一是土地拍卖恢复价格高的规则后，意味着部分城市除了限价外，还退出了自主竞争、竞争建设、竞争性住房等环节，土地质量较以前有所提高。其次，目前房地产企业普遍采取准确的投资策略，核心土地拍卖意愿变得更强。”中国指数研究院市场研究主任陈文静说。

　　分析人士指出，在市场调整过程中，未来热门地块有望更加火爆，下一步可能会出现一些新的“地王”。但土地拍卖市场分化将加剧，非核心地块仍将以底价和低溢价成交，部分地块甚至可能流拍。

　　“地王”频频出现

　　取消土地限价“禁令”后，长期低迷的土地市场在2023年底迎来多个“地王”，带动整体溢价率上升。

　　其中，最受关注、单价最高的是广州诞生的新地王。12月29日，广州成功出让3块地块。在这次土地出让活动中，经过5个多小时、85轮的竞价，越秀地产最终获得了海珠琶洲西区地块。该地块成交地价75760元/平方米，创下城市单价最高纪录，成交溢价率59%，成为广州新的“地王”。

　　另一个诞生新地王的城市也在广东。12月14日，经过6家房地产企业多达140轮的竞价，东莞一块无限价宅地以18.099亿元的总价出售，溢价率为30%，相当于地价29241元/平方米，打破了当地地价纪录。

　　恢复“价高者得”规则后，成都诞生了地王最多的城市。12月12日，在成都同一场土地拍摄中，一口气拍出了三位“地王”。其中，成都锦江区琉璃乡宅基地以23500元/平方米的成交地价刷新了成都宅基地地面价最高纪录，溢价率43%，成为成都新地王；另外两块土地刷新了成都地区土地交易纪录，成为地区“地王”。

　　福州在第一次回归“高价”的土地拍卖中，还拍摄了两位地王。2023年11月，福州高新区旧改地块成交地价38524元/平方米，仅次于2016年5月1日阳光城龙庭路95号4.5万/平方米，成为历史第二高地王。另一块屏西社区旧改地块成交地价达到28677元/平方米，创下板块地价新高。

　　此外，杭州12月12日出让的9块地中，杭州政府出让的[2023]165号地块成交溢价率达到38%，创下板块单价最高纪录。11月2日，合肥滨科城BK202305号地块溢价率达到45%，成交楼面价18716元/平方米，创下城市单价最高纪录。

　　值得注意的是，在许多城市出现新地王的同时，许多地块获得了高溢价。11月30日，天府新区庐湖地块溢价率达到61%，由润达丰地产获得。10月30日，济南10块土地中，有3块溢价率超过50%。

　　分析人士指出，在当前的市场环境下，能够引起房地产企业积极拍卖、高溢价交易的地块大多是核心区域的优质地块。

　　同时，从高溢价地块获取企业的角度来看，中央国有企业是绝对的主力军，中小房地产企业的征地压力依然较大。

　　根据中央指数法院的数据，自取消地价上限以来，截至2023年12月19日，中央国有企业占地63%，民营企业占地29.1%，混合所有制企业占地7.9%。

　　“由于中央国有企业的财务实力相对较好，后续征地金额的比例可能会继续增加，对于中小型房地产企业来说，核心城市的征地压力将继续增加。”中央指数研究所的分析师指出。

　　土地分化进一步加剧

　　自2023年以来，在销售端尚未转暖的背景下，政府推地、房地产企业拿地依然谨慎，土地拍卖市场整体相对低迷。

　　为稳定土地市场，自然资源部于2023年9月底向各省市自然资源主管部门下发文件，包括土地拍卖地价限制、郊区容积率1.0限制等。

　　根据中指院的监测数据，截至2024年1月3日，22个城市已有18个城市实施了“取消土地限价”，其中宁波溢价上限由15%提高到30%。

　　多个城市取消限价上限后，核心城市优质地块土地拍卖升温，竞争激烈，导致平均溢价率大幅上升。但与此同时，非核心地区和郊区地块的交易仍然低迷，分化现象进一步加剧。

　　据悉，除上述拍摄地王的城市外，2023年11月，南京、青岛、武汉、重庆、郑州、厦门等地相继取消地价上限，但地块一般以底价成交，土地拍卖情绪尚未改善。

　　“在目前的市场情况下，如果你不适合自己的项目，很容易出现问题。”前十名房地产企业告诉记者，因此，对于那些即使在一、二线城市，但发展潜力可能相对有限的项目，在征地时也会更加谨慎。

　　“在房地产企业投资重点战略下，2024年，对于取消地价上限的城市，预计销售流量将得到一定的保障，库存相对合理的优质地块将以高溢价出售。但土地拍卖的分化仍将继续，非核心城市或地区土地拍卖的情绪继续低迷，仍将以底价交易，甚至出现流量拍卖。”陈文静认为。

　　目前，只有北京、上海、深圳等城市尚未取消土地限价政策。

　　“在一线城市，自今年年初以来，北京、上海和深圳的许多地块都达到了土地的最高限价。土地拍卖的整体热度相对稳定，短期内取消土地价格上限的预期较小。”中国指数研究院分析师孟新增说。

　　陈文静说：“短期来看，北京、上海、深圳不排除根据市场变化优化土地拍卖规则的可能性，如部分地区取消或提高溢价上限。”。