2023年，中国房地产市场继续承压，整体仍处于低位转型期。
克里研究中心最近发布的报告显示，2023年，房地产销售前100家企业的业绩同比下降继续扩大，并继续触底。在土地市场方面，2023年房地产企业征地额度继续下降，房地产企业投资意愿仍较低，近一半的房地产企业全年暂停投资。
百强房地产企业业绩同比下降16.5%，千亿房地产企业进一步下降
从房地产企业销售情况来看，2023年12月，顶级房地产企业销售额度达到4512.9亿元，环比增长15.7%，低于往年同期；同比下降34.6%，同比下降保持在年内高位。虽然年底各大房地产企业供应和营销力度增加，但房地产市场复苏动力不足，销售端没有明显改善。从累计业绩来看，100强房地产企业1-12月实现销售额54049.5亿元，同比下降16.5%，累计业绩下降继续扩大。
报告显示，2023年销售百强累计业绩同比下降的公司数量占比近70%，其中31家同比下降30%以上。
然而，在市场调整下，仍有一些房地产企业表现出较强的韧性和修复能力，如中海地产、华润地产、招商蛇口、建发地产、华发股份、越秀地产、保利地产、大华集团等。其中，联发集团、国贸地产、象屿地产等地方国有企业均增长20%以上。
此外，值得注意的是，2023年，房地产销售前100家公司的销售门槛继续下降，梯队门槛降至近年来最低。前10家房地产企业保持了较高的发展韧性，销售额门槛为1613.7亿元，同比下降3.5%；TOP20和TOP30梯队房地产企业格局变化加剧，门槛同比降低25.4%、25.2%至59.0亿元、379.4亿元；TOP50门槛降低20.9%至234.8亿元，TOP100门槛降低4.9%至110.4亿元。从“千亿”房地产企业数量来看，2023年只有16家房地产企业全口径超过1000亿元，1000亿元房地产企业数量进一步减少。
征地百强房地产企业同比减少6%，近一半未征地
在征地方面，经过2022年的“腰斩”，2023年房地产企业征地总额为15485亿元，同比下降6%。此外，房地产企业新增货值和建面TOP100总额分别为31515亿元、13359万平方米，同比下降10%和3%。
克而瑞研究中心指出，房地产企业的投资意愿仍处于较低水平。2023年，百强房地产企业征地销售比例回升至0.21，但从梯队来看，全年仅销售10强房地产企业征地销售比例超过100强，达到0.28，较2022年提高0.06。与其他梯队相比，投资意愿最强。但与2021年以前相比，投资力度仍大幅下降。销售后，50强房地产企业征地销售比例低至0.09，中小房地产企业仍面临较大的生存困境。
根据不同类型房地产企业全年征地情况，2023年企业投资格局仍保持“中央国有企业强势、民营企业弱复苏、城市投资逐步退出”的格局。在征地金额TOP100的企业中，中央国有企业是绝对的主力军，虽然数量少，但金额占比高。其中，2023年中央企业征地金额占百强近40%，与地方国有企业合计占66%，而城市投资和民营企业分别只有14%和20%。但从数量分布来看，2023年征地金额TOP100的近一半是城市投资企业，仍是稳定土地市场的中坚力量。
2023年，近50%的企业投资停滞不前，但仍有25家房地产企业征地超过100亿元，以中央国有企业为主，部分房地产企业征地额度较2022年显著增加。
修复信心还需要时间
克里研究中心认为，目前房地产行业仍处于风险清算期。虽然最近的政策不断优化和释放，监管机构支持房地产企业合理的融资需求，提高市场信心，但买家信心和行业预期的修复仍需要时间。
2024年1月将迎来春节前的淡季，房地产企业推动市场的主动性不会太高，供需预期下降，环比下降，考虑到2023年1月数量较低，整体同比持平或略有下降。
与此同时，克里研究中心估计，谨慎投资的主题将持续到2024年，在影响房地产企业投资的两个主要因素之前，即在资本和预期没有显著改善之前，征地意愿将保持疲软的复苏。因此，未来房地产企业投资也将继续两种分化趋势：
从城市层面看，土地市场将低烧运行，持续分化。在选择城市和地块时，一二线城市和城市核心地块和配套完善地块将更受房地产企业的青睐。
从公司层面看，在聚焦策略下，优质土地储备更加稀缺。结合核心城市放松土地拍卖的行为，土地拍卖将回归社会化，房地产企业将从过去的“运势”回归“实力”，对房地产企业的经济实力和经营实力提出了更高的要求。龙头房地产企业在获取优质土地方面的优势将继续放大，行业集中度可能继续上升和分化。
