房地产行业洗牌多年。相关数据显示，本轮供给侧房地产企业清算范围接近50%，部分原玩家已逐渐萌生意图，随之而来的是寻找国有资产。
1月8日晚，“新湖系”房地产上市公司新湖中宝披露，控股股东将15.68亿股股份转让给衢州智宝企业管理合伙企业（有限合伙企业），占总股本的18.43%，转让价格为30.06亿元。
出让后，新湖集团及一致行动人在新湖中宝的持仓量由47.09%降至28.39%，衢州智宝及其关联方衢州新安财通智造股权投资合伙企业（有限合伙）的持仓量由10.00%升至28.54%。
在持股比例方面，衢州国有资产经过2023年2月和今年1月的两次股权转让，已成为新湖中宝的最大股东。
新湖中宝仍以新湖集团在董事会占据多数席位为由，认定股权转让“不会导致上市公司实际控制人的变更”。
不仅新湖中宝，去年还有红星美凯龙、奥园健康、三湘印象、三特索道、凯撒旅游等房地产相关公司，都引进了不同地区的国有资产作为大股东。
除了政策鼓励的因素外，被收购目标本身所面临的困境和转型需求也是重要原因。
从这个角度来看，新湖中宝不会是最后一家寻求国有资产支持的房企。
流通性现状
新湖中宝是近三年房地产危险潮下少数民营企业之一。除了与自身经营相对稳定有关外，地方政府的帮助也发挥了重要作用。
2023年7月，新湖中宝宣布在3年内成功发行7亿元中票，票面利率为4.25%。这也是公司近几年首次发行国内债券，也是浙江首家获得“第二支箭”支持的民营房地产企业。
正因为如此，在去年9月中旬举行的新湖中宝2023年半年度会议上，管理层强调，公司没有债务违约，最近安排了债券兑现资金。
去年11月，新湖中宝申请注册发行不超过30亿元的企业债券，经中国证监会批准。该债券由浙商资产管理部门提供债权管理服务，浙商资产对债券发生特定情况负全额收购责任。
上述30亿元公司债券申请在2022年年报中提到。当时，新湖中宝表示，与浙商资产管理合作发行公司债券模式的创新，突破了房地产企业债券只能“借新还旧”的限制，创新了新的增加方式。
然而，新湖中宝并不是一家简单的房地产开发企业，在创始人黄伟的创作下，它有着浓厚的投资公司色彩。
中信银行、温州银行、盛京银行、万德、绿城中国、阳光保险、湘财证券、浙商产融、浙商银行、宏华数科等公司均在新湖中宝投资名单中。2020年，公司投资30.7亿港元增资入股绿城中国，持仓12.95%。
2021年至2022年、2023年上半年，新湖中宝的投资收益分别为22.97亿元、17.40亿元和22.90亿元。截至去年6月底，企业长期股权投资403.44亿元，其他非流动资产67.99亿元，其他股权工具投资31.89亿元。
相比之下，新湖中宝在上述业绩期内取得总收入168.91亿元、128.99亿元和28.38亿元；其中，房地产奉献比例最大，清算毛利率分别为26.99%、33.14%、15.95%。
因此，不难看出，在房地产业务压力下，投资业务实际上为新湖中宝提供了稳定的利润来源。
去年1月至9月，新湖中宝仅新增土储建面积22.42万平方米，无新开工面积；竣工结算收入45.90亿元，同比减少11.98%；合同销售额为23.60亿元，同比下降76.57%。
据惠誉预测，截至去年11月底，新湖中宝销售额已降至约30亿元，低于该机构预期。
在这种情况下，房地产销售收款提供流动性缓冲的效果并不大，新湖中宝需要依靠现金储备、融资方式及其资产配置来覆盖到期债务。
截至去年6月底，新湖中国短期贷款52.87亿元，一年内满非流动负债66.57亿元；流动资产64.22亿元，其中受限资金23.92亿元。
同年7月，新湖中宝宣布向万得回售383.15万股，总价22.7亿元，并从本次交易中获得超过6亿元的收益。
此外，去年4月，新湖集团将湘财证券转让给新湖中宝，抵消相关贷款本息34.57亿元后，新湖中宝将这部分股份用于质押换取新贷款。
根据惠宇的预期，2023年至2024年，新湖中宝的杠杆率（以净负债/物业资产计量）将略低于70%，主要来自其处理资产和上海项目销售产生的现金。
寻找国有股东
国盛证券在12月下旬的研究报告中指出，这一轮房地产企业的风险首先是现金流困境，而不是资产风险。现金流困境的真正转折点是资本链的变化，即融资端和销售端的双向逆转。
现金流危机后，房地产企业因资产价格持续下跌等因素面临资产风险。
该机构续期指出，本轮供给侧房地产企业清算范围近50%，短期内竞争格局相对稳定。其余玩家主要是国有企业、高信用民营企业和区域龙头民营企业。2023年下半年，行业持续下行，造成新一轮房地产企业现金流困境。
面对房地产市场的缓慢触底，包括新湖中宝在内的公司早已将转型提上议事日程。据新媒体报道，早在2021年12月，新湖中宝的注册地就从浙江嘉兴调整为浙江衢州。
2022年12月，新湖中宝与其他地方国有资产共同成立衢州衢发瑞新能源材料有限公司。新平台计划利用衢州新材料产业集聚优势，在衢州智能制造新城征用450亩土地，形成年产40万吨新型高性能负极材料的生产能力。
这被认为是新湖中宝向高端制造业转型的标志性事件。
在此基础上，去年2月21日，新湖集团将新湖中宝10.00%股权转让给衢州市新安财通智能制造股权投资合伙企业（有限合伙），总成本22.70亿元。转让程序于同年8月21日完成。
去年9月，新湖中宝管理层也解释说，在过去房地产业务增长有限的情况下，企业高科技领域的布局为公司扩大了未来发展空间。
此外，1月8日，新湖中宝18.43%的股权转让给新安财通一致行动人衢州智宝，新湖集团一年内套现近53亿元。
因此，新湖中宝目前最大股东已调整为地方国有企业。
但从新湖中宝传统房地产业务投资减少、新业务转型明确的现状来看，该公司引入国有企业后，可能不会以房地产企业的形式存在。
类似的情况也发生在之前引入国有企业的三湘印象中。去年11月17日晚，三湘印象披露，湖北联投旗下武汉联投地产受让公司25%的股份，大股东放弃了剩余股份的表决权。
民生证券表示，三湘印象2018年亏损，2023年前三季度利润仅0.33亿元。对于湖北联合投资，通过收购三湘印象，一方面可以逐步安装其房地产资产；另一方面，三湘印象文化表演艺术板块也可以与自身旅游板块的资源联系起来。
“湖北联投计划通过收购三湘印象作为集团第二大业务，即城市发展板块增加上市力量。”
除上述两家面临转型的公司外，去年引进奥园健康、红星美凯龙、凯撒文化旅游等国有企业的公司也存在管理不善、债务压力大的问题。股东变更主要是通过国有资产救助来实现杠杆化的目的。
另一方面，对于国有企业来说，民生证券也指出了他们收购并购的另一个原因。
具体来说，各级政府土地交易面临压力，希望扩大其房地产平台，提高规模和交易能力。
这些公司发展到一定规模后，一方面是基于更专业管理的需要，另一方面是国有企业对证券化率评估的要求，上市需求非常明显。
