2024年1月4日，由深圳市规划和自然资源局会同深圳市住房和城乡建设局起草的《关于积极有序推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》（草案）（以下简称草案）于2月4日前向社会征求意见。
《意见稿》指出，城中村改造的对象主要是深圳市原农村集体经济组织继承单位和原村民实际占用的现有住宅用地。位于中国、省、市等各级重大民生项目和重大基础设施范围内的四类城中村用地，优先拆迁新建。
合一城市更新集团董事总经理罗宇在接受《国家商业日报》采访时表示，新政策最大的变化是，在净土地出让规则下，改变了过去土地一、二级联动机制，采用了一、二级非联动机制。在此前拆除新城中村改造的政策模式下，无论是城市发展还是土地整体利益规划，都有协议出让的一、二级联动机制。
这四种情况优先拆除
根据中国（深圳）综合开发研究院2023年9月《深圳城中村建筑词典2022》的数据，截至2022年底，深圳共有2042个城中村模块，城中村总建筑约31.9万栋，总建筑（间）约591.3万栋，总建筑面积约2.2亿平方米，占全市建筑总量的40%以上，居住人口约占全市实际人口的60%。
从建筑结构的特点来看，个人自建建筑占主导地位，建筑占95.6%，建筑面积占83.3%。集体自建建筑占2.4%，建筑面积占9.5%。单位自建建筑占1.3%，建筑面积占5.3%。
深圳通过《深圳经济特区城市发展规则》、《深圳城市发展方法》、《深圳城市发展方法实施办法》等一系列配套文件，建立了“政府协调、市场运作”的城市村改造实施方法，促进城市村改造工作的有序发展。
“然而，在房地产市场低迷和公司经济压力增加的背景下，一些城中村改造项目难以推进实施，直接关系到改造项目的实施效果。面对未来城市发展的需要，迫切需要以城中村改造为出发点，构建有效市场与有前途政府相结合的股票用地开发和城市空间治理新模式，建设宜居、灵活、智慧的现代城市。”深圳市规划和自然资源局表示。
根据《意见稿》，城中村改造分为三类:拆迁新建、改造升级、拆迁整合。符合条件的城中村实行拆迁新建，不符合条件的城中村实行改造升级，介于两者之间的拆迁整合。三类空间的引导范围在专项规划中明确。
对于拆迁新项目，草案明确划分拆迁新城中村改造范围，鼓励实施区域规划和电影开发，在城中村空间范围的基础上，将周边低效土地纳入实施改造。
其中，满足四类要求的城中村用地优先纳入新拆迁范围：
一是位于国民经济社会发展规划、土地空间规划、各类专项规划确定的重点功能区、大力发展团队和轨道枢纽区；二是位于中国、省、市重大民生项目和重大基础设施范围；三是位于20个先进制造业园区（注：《深圳市20个先进制造业园区空间布局规划》）、重大工业项目范围；四是公共卫生安全风险高、住房安全和消防安全风险多、配套设施落后、环境脏乱差、社会治理难等突出问题，或经有关部门评估后急需改造。
不符合新拆迁要求的，纳入改造升级（含拆迁整合）范围，定期改造升级，按照文明城市标准实施管理，重点关注建筑结构、消防、供电、燃气、公共卫生、公路交通、公安、自然灾害等安全管理工作，防范各种风险。围绕好房子、好社区、好社区、好城市“四好”建设，按照城市村改造专项规划分类指导实施。
加强政府的统筹规划和指导
中国（深圳）综合开发研究所认为，积极、稳定、关怀的村庄改造和电影运营也需要更多的新思路、新模式、新资源和新路径；深圳城中村市场数据基础的全面、可持续、市场化建设也需要相应的政策考虑和支持。
根据草案，坚持人民政府对拆除新城中村改造项目负主要责任，区政府组织实施拆除新城中村改造。
工作流程包括：意愿选择和项目可行性研究、年度拆迁计划、基本信息审查、项目实施计划和改造单位规划编制、搬迁补偿安置、土地清理储存、土地转让开发建设等。其中，在意愿选择中，拆除新城中村改造项目应经物业所有人三分之二以上同意，并经原农村集体经济组织同意后方可实施。
广东省城市规划研究院住房政策研究中心首席研究员李宇佳在接受《国家商业日报》采访时表示，在旧模式下，由于市场完全主导，没有集体利益特征，很难实施大多数人同意通过改造的计划，也很难避免“钉子户”。新模式明确了电影开发、重点功能区、轨道交通和重大开发平台的转型范围，以及政府领导和加强规划的刚性推广，代表了转型具有公共属性。因此，根据民法、物权法规定的少数服从多数原则，三分之二以上的物业所有人可以同意。
《意见稿》加强了政府的统筹规划和指导。过去虽然建立了政府统筹和市场运作模式，但政府统筹功能没有发挥到位，基本让位于市场。李宇佳表示，在旧模式下，改造实施方案和单位规划由前期服务商(社会化开发商)编制，由于改造成本高，规划调整不得不由政府审核。现在明确由区政府组织指定部门编制，保证了布局的刚性功能，加强了政府的统筹规划，避免了过去完全社会化引领的规划突破。
关于安置房建设和搬迁安置责任，深圳市规划和自然资源局表示，如果安置房用地有条件，安置房用地将通过协议转让给区政府，区政府负责安置房建设。如果引入前期服务商，区政府也可以根据项目实施协议由前期服务商进行安置房建设，区政府将实施搬迁安置。不能安排安置房用地的，可以将搬迁安置要求作为土地出让条件纳入土地供应方案。土地买受人完成土地开发后，将安置房转让给区政府，区政府将实施搬迁安置。
