房企走“杭州速度”,时间成利润宝藏

  • 新房
  • 2024-03-01 10:01:14
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  华润滨江西站项目组、文晖三里亭绿城项目组、城东安琪儿项目组...杭州龙年第一次土地拍卖刚刚结束,卖房群已经拉了起来。业内人士开玩笑说,杭州房企已经“卷天”了。

  《国家商报》记者以买家的身份加入了几个新群体,发现这次征地的几家房地产企业的营销顾问早就加入了群体,每个群体的数量已经在180人左右,并发布了群体规则——不允许私自在群体中添加人。

  二月二十七日,杭州2024年首批宅地挂牌出让,7宗宅地全部溢价成交,其中2宗溢价超过20%、4宗超过15%,1宗超过13.71%。杭州本土房地产企业,如滨江、绿城、西湖地产集团、海威地产、兴耀地产等,承包了所有地块。

  顾客群二维码满天飞

  记者在各新建卖房群中看到,群管理员并非对应项目的物业顾问,而是类似于第三方平台的机构代表。

  一位接近滨江集团的知情人士告诉每一位记者:“目前还没有建立销售群。公司不鼓励这种销售行为,发现后会及时停止。”

  这种民间卖房群体的迅速建立,也反映了杭州市场在营销方面的充分竞争,这是杭州市新房“摇号”背景下营销人员对自己客池的封锁。

  “杭州市,尤其是红盘,基本都要摇号,胜率比较低,没有摇号的潜在客户可能会被分流。”中指研究院华东大区常务副总高院生对每一位记者进行了分析。“现在是股票游戏。如果你买了这个项目,你的客户会少一个。物业顾问还是想把没摇号的客户留在自己的群里,继续成为自己的意向客户。”

  但上述知情人士也透露,开发商之所以不提倡这种做法,是因为他们这么早拉群,聚集的不是精准的客户群体。而且,在目前没有项目信息的情况下,他们不能在群体中做任何有价值的操作。几个月后,其实客户变数很大。

  “营销团队的官方操作是在开业前两个月左右开始储蓄客户,向客户展示项目情况和产品细节。这个时候储蓄客户真的很有效。”他告诉记者。

  设计方案是在48小时内设定的。

  虽然开发企业并不急于立即拉群蓄客,但是“杭州速度”确实令人吃惊。

  据知情人士透露,滨江集团在44轮竞价后获得的城东新城(原安琪儿批发市场)地块溢价最高,设计方案已经确定,主要是改善大户型。

  该地块位于上城区城东新城单元,出让面积28102平方米,成交面积36240元/平方米,为住宅用地(配套公共建筑),建筑面积6744.8平方米。根据对该地块潜在客户的关注反应,除高架附近外,无明显缺点。

  但该地块的地价差仅为10260元/平方米,对房地产企业来说操作难度较大,上一批滨江集团曾以9726元/平方米的价差收购土地,利润率极小。

  “2023年10月以后,杭州取消了‘双限’政策中的地价限制,相当于取消了下限,但主城6区仍有房价限制。因此,如果热门地块的溢价率超过原来上限的10%,中间的房地价差会很小。”高院生指出。

  也就是说,企业要在很短的时间内完成征地、建设、销售、回款的全过程,才能保证为数不多的利润。

  高院生说:“杭州的土地和房地价差实际上不如上海和北京,这意味着利润率不大。如果周期延长,资金成本可能会损失。因此,房地产企业正在努力争取一个速度,尤其是对于位置好的项目。上市流速有保障,房地产企业利用时间换取利润。”

  滨江集团董事长戚金兴在2023年底的媒体讨论会上给记者打了个比方:“房地产行业的池塘已经存在了二三十年,大网小网几乎都钓到了鱼。有人说鱼塘里什么都没有,但其实还是有货的。什么是商品?如果你不怕辛苦,有准确的眼光,还是有藏在泥里的,有甲鱼,有泥鳅,有不值钱的蜗牛。你必须看到它,你必须抓住它。”

  “在城市地区房价有限、地价无限的土地拍卖模式下,成本控制能力强、产品能力强、在当地口碑好、客户基础好的企业优势会更加明显。他们肯定愿意加价拍卖。去年10月以后,龙头企业拿的比较多,或者是本土企业。一些对利润要求较高的龙头国家央企还是比较谨慎的。”高院生说。


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