惠州楼市从前段时间的“15万套”到现在的“25万套”，再次上热搜。
最近几天，惠州碧桂园十里银滩海悦湾户型交易的一张图片挂了出来。4室2厅154.11平方米的房子显示成交价格只有25万元，相当于1623元/平方米的单价。
有网友甚至调侃道：“惠州的房子是不是也开始鹤岗化了？”
实际上是两本房本，总价65万元
《每日经济新闻》记者在采访中了解到，上述房屋实际上是一套双层房屋，有两个房产证，而中介平台只显示了一个25万元的价格，另一个房产证的营业额没有显示。
在惠东从事房地产中介工作的黄代贵告诉记者，“惠东这边的房子确实下降了，但并没有像大家看到的那样离谱。比如上面提到的十里银滩房，其实是双拼房，一套成交25万，一套成交35万。计算各种费用的总成交价应该在65万元左右，相当于4200元左右的单价。”
记者注意到，经过几年的市场调整，惠州的房价水平有所下降。其中，2021年二手房均价从近1.1万元/平方米下降到今天的9776元/平方米。其中，惠城区、惠阳区、大亚湾区是二手房价格排名前三的区别。
根据安居客的数据，2015年碧桂园十里银滩开业的山海、海逸湾、海悦湾、爱琴海集团项目，售价多为6000-8500元/平方米，均价约为6988元/平方米。假如真的跌到每平方米1600多元，那就相当于“脚踝斩”。
然而，这两年惠州的房价虽然有所下跌，但也没有低到总价20万元，可以买到100平方米的公寓。
黄代贵提到，目前碧桂园十里银滩二、三期临海住房一般在4000-5000元/平方米，部分看海视野好的住房单价可达7000元/平方米左右。
根据链家的数据，截至3月1日，碧桂园十里银滩海悦湾共有144套出售房屋，业主平均挂牌价格为6435元/平方米，近半年平均成交价格为4905元/平方米。
价格下跌明显增加
从惠州楼市过去一年的变化来看，出现了较为明显的价格下跌。
据安居客惠州介绍，截至2024年1月，惠州二手房均价9776元/平方米，已低于三年前。
价格下跌反而促进了二手房成交量的增加。
根据惠州中原战略研究中心的统计，2023年惠州二手房累计销售额为38596套，同比增长69.82%。；交易面积450.74万平方米，比去年同期增长72.71%。在大湾区，惠州一二手新房总成交量仅次于广佛。
从惠州二手房各地区的交易情况来看，惠城占比最高，占全市26.06%。；其次是博罗县，营业额占15.40%。；在整个城市中，大亚湾的成交额排名第三，占15.36%。
相比之下，惠州新房整体成交量虽然高于二手房，但与过去几年的高峰期相比，仍处于较低水平。据粤东世联(002285)统计，2023年，惠州全市共有56956套住宅，签约面积599万平方米，网上签约金额794亿元。
单看数据，2023年惠州新房网签数据仅相当于2016-2020年新房平均成交量的60%。
惠州二手房成交量的增加，一定程度上与限售政策的调整有关。记者注意到，去年2月，惠州出台了限售“三改一”政策，限售期由原来的“取得不动产权证满3年后才能转让”调整为“取得不动产权证满1年后才能转让”。
缩短限售期限，加快次新房流向二手房市场，部分二手房房东为了快速实现，选择降价出售。
中国指数研究院广州分院研究主管陈雪强表示，限售期缩短后，虽然短期内大量新房入市可能会对二手房产生一定的影响，但长期来看，会促进市场刚性和改善住房消费需求的释放，迫使新房和二手房市场出现良性循环。
从惠州房地产市场目前的情况来看，记者注意到，从惠州很多中介发来的推荐新房来看，大部分房子还是以盈利促销为主，甚至有开发商可以操作送首付。
据惠州房产中介刘敏向记者发来的仲恺区某楼盘房价表显示，一套约89平方米的房子，原价100.3万元，相当于单价1.13万元/平方米，相当于总价90.3万元。按20%的首付计算，原来首付应该是18.3万元，但实际上只需要支付不到3万元的首付，剩下的由开发商赠送。
