北京，2024年1月4日——“受软消费复苏传导的影响，2023年北京零售房地产租赁市场领先于其他房地产类型。”仲量联合银行华北区董事总经理张吉苏说：“随着经济复苏势头的不断巩固，商业房地产市场预测将由需求的逐步改善引领整体恢复过程。”
办公楼市场租金继续处于下行通道，第四季度下跌幅度有所扩大，但低价促进了市场活动的小幅增加。在投资市场上，公开发行REITS相关资产的投资热度显著提高，零售房地产大宗交易的年营业额比去年翻了一番。随着宏观消费冲击的恢复，零售房地产市场的租赁需求恢复稳定。在新供应的影响下，工业物流市场的闲置水平略有上升，租金水平在第四季度保持相对稳定。在酒店市场，新供应保持较低水平，业主急需提高酒店价值。虽然北京住宅市场已进入转型期，但高端住宅市场保持逆势增长，年营业额同比增长2.9%。
甲级办公楼
办公楼2023年第四季度
空置率11.8%
新增供应140,000平方米
房租增幅4.2%环比下降4.2%
租金持续下降，导致市场咨询和看房数量略有增加。第四季度，租赁市场咨询和看房数量略有增加。经过前几个季度的几轮租金谈判，业主愿意提供更有吸引力的租赁条款，以促进进度，尽快签订合同。为了降低租户搬迁的成本，中小面积已成为租赁需求的主要来源。TMT行业贡献了甲级办公楼市场总成交量的30%。一家国内芯片公司升级为奥林匹克地区的甲级项目，租赁面积5000平方米，成为第四季度甲级市场最大的交易之一。此外，国内租户继续主导办公楼租赁市场的需求。
全市整体空置率上升0.7个百分点至11.8%，主要受新项目影响。市场上股票项目的闲置面积在第四季度逐渐减少。第四季度，全市甲级办公楼平均租金环比下降4.2%。前几个季度，业主会通过提供定制装修等附加服务来促进租赁交易，但发现实际效用有限。目前，大多数业主已经意识到，直接降租是促进交易实施的唯一重要途径。在争取合格租户的过程中，市场上出现了突破底线的租金价格“在竞争激烈的租赁市场中，业主将继续大幅降低租金。低租金环境将促使更多租户选择搬迁，进一步刺激没有强搬迁动机的租户进入市场寻找机会。”仲量联行北京商业地产部高级董事张斯良表示：“2024年全市净吸收预计将有所提高。”
投资
非常规市场投资者促进多笔交易，客户来源更加多样化。2023年，北京全年大宗交易总额337亿元，市场活动略有改善。在第四季度的大宗交易市场中，个人客户占50%以上。中国金茂以28.02亿元人民币成功销售了位于亮马桥地区的五星级酒店金茂北京威斯汀酒店，买家为渤海盈利。
全年资产交易类型保持多样化，公开发行REITS相关资产热度显著提高。受办公楼租赁市场影响，虽然办公楼在大宗交易市场的总成交额中占56.8%，但其成交额较去年下降了5%。随着公开发行REITS试点范围扩大到消费基础设施，零售房地产的投资热度有所提高，与去年相比，成交额实现了数倍增长。从客户类型来看，投资需求有所回升，投资买家的成交额上升到71%。“个人客户、国有企业平台等非常规市场投资者进入市场，客户来源比以往更加丰富。”中国投资和资本市场业务运营总监兼华北地区负责人徐倩倩表示：“随着市场预期的调整，核心区位的投资机会有望引起更高的关注。”
零售地产
零售地产2023年第四季度
空置率5.9%
新增供应*0平方米
房租增幅0.6%环比上涨0.6%
注：优质零售地产是指城市市场。*新增供应包括郊区市场的新增供应。
宏观消费的积极改善刺激了租赁需求的复苏。今年，随着宏观消费冲击的复苏，市场下行趋势逐渐缓解。今年10月，北京零售消费再次反弹，大大提振了市场情绪。零售项目租赁查询数量增加，品牌积极实施2024年店铺扩张计划。由于第四季度没有新的供应，市场存量闲置得到充分去除。
需求由完善的项目吸收，空置率全年达到新低。第四季度，全市未取得新供应，计划入市的5个新项目推迟至2024年，总面积69万平方米。延期入市源于预租堵塞，零售商在选址上比较谨慎。许多有扩张计划的零售商更愿意选择在通过市场验证的成熟购物中心扩张，以避免新开业项目的不确定性。总体来看，股票项目供应压力有所缓解。第四季度股票市场净吸收量达到63903平方米，有效促进城市空置率降低0.4个百分点至5.9%，郊区空置率降低0.8%％，取得6.7%，使全市空置率达到2022年第二季度以来的最低水平。
股票面积的去化促进了租金的上涨。在城市市场上，领先的零售项目在第二季度和第三季度完成了租金的大幅上涨，并继续推动周边项目的租金水平上升。因此，第四季度城市租金上涨收窄，环比增长0.6%。同时，在郊区市场，存量闲置的减少和供应压力的减轻双重有利，促进了业主提高租金水平。总体来看，环比上涨1.2%，高于上季度0.9％。“2023年租赁需求的显著复苏刺激了城市龙头项目的市场信心，预计未来两年租金将回升到疫情前的水平。在龙头项目的带动下，预计2024年城市市场平均租金将同比上涨2.3%。”仲量联行华北区研究部主任纪明说。
工业物流地产
物流地产2023年第四季度
空置率10.4%
新增供应166,000平方米
房租增幅0.6%环比下降0.6%
物流市场需求保持稳定，在新供应的影响下，城市闲置水平有所上升。第四季度取得了一万多平方米的大规模新租交易，新租需求主要是供应链和生物医学。其中，通州和大兴国际机场的需求增长明显优于其他地区，呈上升趋势。然而，由于租户对租金的敏感性不断提高，北京物流市场租金最高的顺义机场子市场租金交易相对缓慢。在供应方面，第四季度北京物流市场迎来了两个新项目，总建筑面积约1.6万平方米。其中一个表现最好的项目以高达100%的预租率进入市场，而另一个新项目由于地理位置等因素，在预租阶段交易较少，去化表现较差。受此影响，市场空置率在第四季度上升了1.1个百分点到10.4%。
2023年，北京工业物流市场租金保持稳定，同比增长0.4%。但四季度全市租金水平开始小幅下降，环比下降0.6%。随着成本至上的市场情绪不断蔓延，一些业主在第四季度开始调整租赁策略，以保留和吸引租户。在这种影响下，各子市场的租金表现明显分化。此前，租赁价格较高的地区业主表现出更强的租金调整意愿，推出了更多优惠策略。
“北京物流市场的租金预计将在2024年开始下降，”仲量联行华北区研究部负责人米洋说，“2024年至2025年，北京将继续迎来大量新的供应集中入市，预计将达到209万平方米，即目前市场容量将扩大2/3。由于供应压力的增加和市场需求端成本下降的趋势，业主的情绪将继续受到影响。在此影响下，预计部分业主将进一步调整租赁策略，以刺激进入率。”
酒店
截至2023年11月，酒店业绩指标截至
住房率66.7%
平均房价*1元，116元
每间可出租客房收入745元
注：北京酒店是指高端酒店，平均房价包括服务费
截至第三季度，北京市国内游客数量已超过2019年同期，入境游客数量明显滞后。根据北京市文化旅游局的数据，截至第三季度，北京市国内游客数量为2.5亿，超过2019年同期的2.1%；国内旅游收入4302亿元，较2019年同期下降1.2%。与国内旅客相比，入境旅客数量恢复缓慢。截至第三季度，北京市入境旅客75.1人次，仅恢复到2019年同期的26.6%。
截至11月，北京高端酒店市场每间出租客房的收入已恢复到2019年同期88.1%。截至2023年11月，北京高端酒店市场住房率为66.7%，平均房价为116元，每间出租客房收入为745元。平均房价已基本达到2019年同期水平，住房率和每间出租客房收入分别为2019年同期水平的87.8%和88.1%。
北京市场新增供应水平保持较低，重视股票资产的精细化管理，业主急需提升酒店价值。2023年，北京没有新的高端或以上酒店供应。预计海淀万里酒店将于2024年第一季度开业，这将是万豪集团在北京推出的第三个万里品牌。中国酒店市场股票时代的特点逐渐突出。在北京，新增供应增长缓慢的趋势尤为明显。股票资产的品牌更新、更新和用途更新是酒店业主关注的焦点。
预计签证政策的逐步放宽将有利于入境旅游市场的进一步增长，一些国内高净值旅客的需求也将流出国外市场。12月对法国、德国、意大利等6个国家实施单方面免签证入境政策后，相关国家的旅客数量大幅增加。根据国家移民局的数据，政策实施后3天内，相关国家的入境游客数量增加了1.8人，10天内增加了5.9人，日均入境人数比免签证政策实施前增加了约40%。新加坡12月7日透露，在新中国航班增加的基础上，双方将通过30天免签证安排加强两国人员交流，俄罗斯还计划与中国通过新的免签证团体旅游协议。预计逐步放宽的签证政策将进一步促进中国入境旅游业的发展。
“北京市场供应有限，主要是股票资产。近年来，业主对低效空间转型的需求显著增长。在对宏观经济趋势仍存在疑虑的背景下，国内旅客旅游意愿强烈，但预算降低，短期内仍需恢复消费信心。签证放宽政策有利于入境旅游的恢复，但一些高净值的国内旅客可能会流向海外。基于不断变化的市场环境，业主对酒店资产管理、质量和效率的需求也显著增加。”
2023年第四季度豪华公寓
新增供应913套
价格增长环比下降1.3%
租金增幅环比下降1.0%
北京高端住宅市场成交量逆势增长。第四季度，北京高端住宅市场共交易1509套，环比增长6.0%，政策效应逐渐显现。2023年，北京住宅市场进入转型期，成交量有所下降。但由于其优质资产属性和稳定需求，高端住宅走出独立市场，年成交量同比增长2.9%。临近年底，开发商通过实惠的价格积极增加销量，四季度高端住宅新房价格环比下降1.3%。由于部分二手出售房屋短期内未能成交，转为租赁房屋，促进了租赁市场的供应。此外，年底淡季租赁需求下降，租户议价空间增加。四季度高端住宅平均租金环比下降1.0%，但与去年同期持平。
加大政策力度，加快更换需求进入，高端住宅市场成交量将保持稳定。12月，北京宣布实施新首付比例、贷款利率和普通住宅标准，以更好地满足刚性和改善性需求。“进一步优化购房政策有助于改善市场预测和市场活动，预计北京高端住宅市场的交易势头将保持稳定。”“2024年，北京高端住宅价格预计将在改善需求释放的支持下企稳反弹，并在中长期保持稳定的上涨趋势，”米阳说
