地方不同。要求办理的东西程序也不尽相同，给你一个参考的。一般，在进行招拍挂之前，不需要办理规划手续，但不并不是说你不用找规划部门，招拍挂的土地要有规划设计指标，这些指标你需要和规划商量，这样就可以尽可能的根据你的要求来出规划指标。两证一书要到招拍挂之后执土地出让合同来办理。规划设计条件包括。容积率，建筑密度。绿化率，以及建筑套型等很多东西。最主要的也就是容积率，容积率越多，就意为着建设面积越大，这样你就可以多建房，多卖钱了。
1、不知道你的退让后的面积是指什么，容积率一般用净用地来计算（这个数据由规划部门提供），如果净用地是9000平方米的话，就用容积率乘以净用地面积就是可建面积。
2、代征绿地这个问题不太明白，不过这个应该是不会算到净用地里面的，所以只要是净用地面积已确定的情况下，不影响到可建面积。
3、招拍挂其实都是土地公开交易的形式之一，没有优劣之分。招拍挂是招标、拍卖、挂牌的简称。拍卖和挂牌的区别主要是组织形式不同，报价形式不同，然后挂牌需要的时间比拍卖的时间要长些。
现在的土地有形市场大部分是以拍卖、挂牌两种形式进行，招标的方式有，但是比较少见。
