1、市场概况相比去年，2011年上半年叶县楼盘市场达到了一个新盘推出的高峰：恒运·叶府、恒基国际、祥和盛世、祥和佳苑、佳晟龙城、美景城等多家新楼盘，包括在售楼盘，截止目前共在市场上推出房源达到2800套左右，相当于去年全年推出房源总量，另外据调查得知叶县新区焦庄地块，和老城区护城河附近改造项目及检察院团购项目，近期会逐步推出，由此可见2011年叶县房地产市场的竞争是比较激烈的，近期一些主要的竞争楼盘通过认筹、开盘等方式进行前期销售，部分楼盘已公布价位，初步统计截止到目前市场去化量在800套左右（包括认筹）,这个数量与推出市场的2800套房源相比显得并不乐观，主要原因是客户在今年部分楼盘放出价格区间后明显感觉较去年市场楼盘均价涨幅较大，而客户购房关注重点也大多集中在各楼盘公布的价位上，市场整体观望态度较重，相当一部分客户的购买信心未得到有力激发。2、销售价格： 目前叶县在售项目中，龙翔花园、恒运叶府等项目对外报价集中在2400-2590元/㎡之间，未售项目祥和盛世、祥和佳苑、恒基国际等项目即将在近期推出，从销售人员口中得知对外报价均价在2500元-2600元/平方米，价位略高，主要由于楼盘地理位置优越，项目中高档定位等因素价位高于其他已售楼盘项目，尤其是这几个项目是年前刚刚启动的项目，价格虽未正式公布，但蓄势待发，客户关注程度很高。总体来说，竞争楼盘项目价格基本均价处在2400-2600元/平方米之间，已售项目一方面为稳定前期客户，一方面结合市场，出现稳中上涨趋势，但总体来说，县区大部分客户对于房价略高的楼盘在接受能力上是有一定的限制，在此表价下，如若不结合优惠，有价无市现象在所难免。以上几个楼盘在2011年里针对我们美林湖项目定价是有一定的影响力，同时也为我们项目近期开盘推出策略提供了有效地决策意义，近期会重点关注竞争楼盘的动态及开盘价位。3、优惠情况及效果： 年后，县区在售项目近期不同程度推出优惠。龙翔花园优惠一直持续年前优惠，一次性付款优惠2%，由于房价适中，客户还是有一定的购买能力，东方丽景继续年前的优惠，即交10000抵15000优先选房，目前已交30余户，效果并不理想，主要由于周边环境不好，配套不全，整体品质有所欠缺；恒运·叶府项目前50名交500抵10000元房款，后50名无优惠，4月1日当天交94批客户，截止到4月中旬已交200批左右，4月26日开盘，销售率为90%，效果理想。而新入市的项目佳晟龙城、恒基国际、巨恒祥和盛世、祥和佳苑目前优惠活动暂未推出，其中佳晟龙城目前已开始交20000元可以选定房源，同时先交有优先选房权，4月27日项目开盘由于开盘价过高，销售效果不理想，祥和佳苑交30000可选定意向房源，无优惠，目前已交90户左右，5月初开盘。另外恒基国际、祥和盛世、美景城 这三个竞争楼盘暂未推出各项优惠活动，也是近期重点关注对象。4、新增供应及市场去化量： 除去年前海龙湾—九龙城、龙翔花园二期、皓兴—平安佳苑、上河—御花园等项目的推出外，2011年初巨恒祥和盛世、恒基国际、佳晟龙城、祥和佳苑、恒运·叶府、美景城等新项目的相继入市，使得我县项目出现“百花齐放”之势，据统计目前叶县房地产市场包括新增楼盘，上半年叶县市场推出房源总量在2800套左右，相当于去年全年总量，去年全年共销售房源所占比例约为70%，通过调查得知今年上半年市场共销售房源为800套左右（包括认筹），所占比例仅为30%，整体市场销售情况不容乐观，其中主要因素由于今年上半年各个楼盘公布的价位高于去年的房价，客户接受能力还是有一定的限制，比如九龙城均价已达到2700元，目前处在滞销状态，佳晟龙城对外报价在2600元左右，最高价达到将近2700元，销售率仅为37%，这说明客户对于高房价的楼盘还是有一定影响购买力，美林湖项目下一阶段的工作重点也就是项目如何定价，如何做好项目2期，3期销售基础，这也是项目前期重点考虑的环节。
