关于对新疆农业土地利用的分析 www.lrn.cn/stratage/expertpoint/200701/t20070110_20104.htm
1、国家出让土地使用权的方式有拍卖（出让）和划拨，其焦点就是是否收取土地出让金。开发商以竞拍方式（缴纳土地出让金）取得土地使用权所开发的房产其性质就是商品房，开发商以划拨方式（未缴纳土地出让金）取得土地使用权所开发的房产其性质包括经济适用房、安居工程房、拆迁改造房、房改房等等。
2、对于上述两种方式取得土地使用权而开发出的不同性质的房产，其房产证上会有标注。商品房只要取得房产证，就可以随时上市交易。而经济适用房、安居工程房、拆迁改造房等性质的房产上市交易是有限制的，比如五年内不得出售等等。超过限制期上市交易，会缴纳不同额度（2%-15%）的土地收益金（土地出让金）。
3、无论房产性质如何，均不影响业主对于房产的权利，即《物权法》所赋予业主的所有权利。从这个意义上来说，房产证上标注的土地取得方式不影响业主的权利，唯一区别就是在上市交易时所缴纳的费用不同，从此意义上来说改不改无所谓，如果你看重交易费用，当然可以依据自己的意愿决定是否修改。
根据《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让可以采取协议、招标、拍卖三种方式。 协议出让土地使用权是指土地使用者在用地申请经有关部门批准后，与土地行政主管部门协商地价、用地年限、面积、付款方式和时间、用地条件等事项，在双方达成一致意见的前提下，签订出让合同，受让方按合同约定支付土地出让金，取得土地使用权。这种方式经常用在土地使用者向政府提出用地要求，且要求地块没有竞争者的场合，主要适用于工业项目和国家鼓励产业的项目用地。协议出让金的确定不是竞争的结果，而是谈判的结果。 招标出让土地使用权是政府对某块土地有了明确的开发意图和规划条件后，在市场中寻求一个有利于实现政府开发计划的开发者而采取的一种方式，这种方式要求在规定的期限内，符合规定的单位和个人以书面形式提出开发愿望，经政府选择后，确定将土地使用权出让给某个开发者。在这种方式中，投标者有多个，有一定程度的竞争机制。政府选择中标者时，不但考虑投标价，而且考虑投标者对实施这块土地开发是否有利。 拍卖土地使用权是指政府对某块土地有了明确的规划条件后，在指定的时间、地点，组织符合条件的有意受让人到场，对出让使用权的土地公开叫价竞投，按“出价最高者得”的原则确定受让人的一种方式。这种方式主要用于竞争激烈的某类或某块用地。
