上海新年首拍揭秘：惊人成交额瞬间引爆市场！

　　新年伊始，当其他城市的土地市场仍在热身（制定年度土地供应计划）时，上海从2023年土地拍卖“留下”的两块土地开始，吸引了63.2亿元，并获得了“第一个颜色”。恐怕上海土地拍卖的先发制人在其他地区是出乎意料的。

　　56轮出价后，招商蛇口在上海新年首拍中摇中近13万平方米的TOD地块，投资约52.51亿元。

　　1月10日，上海在松江区推出了两块宅地，这两块地块也是2023年上海第四批“遗留”的地块。

　　公开资料显示，两块地块位于松江区佘山、泗泾板块，总面积236.7亩，总建筑面积34.85万平方米，总起价58.7亿元。

　　松江区佘山北地块只有一个国贸投标人报名，成交地面价2.1万元/平方米。

　　松江区泗泾镇地块出让面积129624.71平方米，容积率2.3，起价48.0251亿元，最高限价52.508亿元。地块房地联动价51100元/平方米。

　　招商蛇口的竞争对手是华润、上海松江交易、厦门建发联合体。经过56轮拼搏，达到地价上限52.51亿元，进入高质量建设指标阶段。最后，两家房地产企业均接受绿色建筑二星级和超低能耗建筑指标，7%的公租房比例进入彩票阶段。招商幸运摇摆，交易地价17634元/平方米，溢价率9.33%。

　　就在2023年12月15日，在上海第四轮土地拍卖中，招商蛇口以45.95亿元的建筑面积赢得了约38万平方米的潘广路TOD地块，这次又赢得了另一块TOD地块。仅这两块土地就花费了100多亿元。

　　招商蛇口似乎要在上海房地产市场大干一场，在房地产持续调控的当下，信心在哪里？

　　纵观招商蛇口进入上海的21年，也经历了起起落落。

　　2023年，根据第三方机构的统计，招商蛇口上海公司在上海房地产企业中排名第一，包括全口径销售金额、股权销售金额、交易金额和交易面积；2023年，股权征地金额176.91亿，位居上海第三。

　　在监管下，行业分化，上海的投资相当于一场“赌博”。自2022年以来，房地产投资已成为集中战略、城市集中、资本集中、南北差异越来越大。大多数中央企业迅速占据了南方一、二线城市的市场。房地产企业的投资也逐渐分化。不久前，招商蛇口华南地区刚刚经历了高管的变化。招商蛇口也抓住了上海的机会。自万科、华润、中海几年前消失在上海拍卖以来，招商蛇口迅速增加仓位，投资数百亿布局上海，整个华东地区逐渐成为招商蛇口的规划重点。

　　招商蛇口华东地区原高管告诉《21世纪商业先驱报》，招商蛇口在上海的规划应从另一个角度进行分析：中央企业不同于民营企业的能力之一是财务成本低，可以跨越周期。

　　“它有这种能力和信心。不同的企业，不同的团队打同样的战斗，游戏玩法和结果是不同的，这个地方有一个时间线，通过时间线看问题是完全不同的。”

　　据其透露，招商蛇口在华东的第一个十年并不成功。当时，民营企业进展顺利，市场竞争激烈。招商蛇口忍受了大约10-12年，直到2014年才开始爆发，抓住了上海房地产市场的机遇。据其认为，如果招商蛇口没有以前在上海的布局和宽容，就不会有后来的业绩爆发。

　　上述高管认为，如果是民营企业，在这样的市场环境和市场趋势下，他们还是大手笔拿地，可以称之为“赌博”；中央企业被称为战略布局。由于中央企业有足够的时间和耐心，因为它有战略布局的意图，它可以持续十年甚至更长时间。

　　他进一步指出，目前招商蛇口在上海规划的两个大型TOD项目的逻辑在于土地经营趋势的变化。现在，只有“大型基础设施”类别的运作才能更好地赋予土地权力。结合货币趋势，也可以看作是政府给房地产企业未来加分的最佳机会。