美的置业股权“接盘”50% 合景泰富宁波项目 大手笔四亿元收购

　　近日，美的地产连续进行了两次“收回”动作。

　　美的地产收回佛山顺德万达广场轻资产管理权后，收购宁波美瑞项目公司50%股份4亿元。该项目原由合景泰富和美的地产持有50%的股份。

　　2023年的美的房地产更像是在等待昆虫觉醒的状态，而2024年似乎将迎来春分，昼夜平分，阳光明媚。

　　收回股份

　　1月10日上午，合景泰富宣布杭州利轩商务服务有限公司(间接持股公司)、宁波美瑞房地产开发有限公司与宁波梅山美的房地产开发有限公司签订协议。

　　据新媒体报道，合景泰富已同意出售宁波美瑞50%的股份，而美的地产已同意收购销售股份，总成本为4亿元。

　　代价包括宁波美瑞的净资产价值和未支付的应付款项。经商确定后，代价将全额从贷款中扣除。这意味着合景泰富将无法从股票的二次销售中获得现金，贷款偿还的代价也将减少未偿债务的整体盈余。

　　何景泰富表示，此前已从目标公司获得部分项目预购房款（含贷款）。股东大会认为，现在是退出目标公司的合适时机，让集团将其资源和人力集中在中国主要城市的核心项目上。

　　通过上述销售事宜，合景泰富将完全撤出宁波美瑞，宁波美瑞将由美的地产公司完全拥有。

　　宁波美瑞项目主要位于宁波“美的合景·美云和府”，项目于2022年12月竣工。

　　2019年6月14日，经过182轮出价，美的地产获得宁波鄞州区YZ09-10-c6(首南CPD-3)地块，即上述案例称为“美的合景·美云和府”项目，总成交价13.86亿元，成交地面价16410元/平方米，溢价率36.75%。

　　该地块为城镇住宅用地，转让面积36731平方米，容积率1.0-2.3平方米，建筑面积8481.3平方米，楼板起价12000元/平方米，楼板最高限价20750元/平方米。

　　在过去，美的地产更依赖于合作开发的方式，因此引入合景泰富携手开发这个项目。

　　销售项目股份将获得1.67亿元的亏损，在亏损或减债之间，合景泰富更无奈地选择了后者。

　　事实上，合景泰富资产的销售行动很多，包括3个合作项目向绿城还债20.72亿元，伦敦办公楼65Fletstret8500万英镑。

　　另一方面，销售额更加“困难”。2023年12月，合景泰富预购额仅13.20亿元，较去年同期下降65.1%。

　　观点指数“2023年1月至12月房地产公司销售业绩”研究结果显示，合景泰富年权益销售额189.64亿元，排名53位；全口径销售额252.53亿元，排名54位。

　　终止合作

　　这是美的地产近两三天第二次从合作伙伴手中收回项目股份。

　　1月8日，市场报道称，万达出售佛山顺德万达广场，美的地产接手。

　　但通过股权渗透，佛山顺德万达广场商业管理有限公司成立于2020年5月，2024年1月2月，公司名称正式调整为“佛山顺德悦尚英商业管理有限公司”。公司实际控制人为美的房地产广东美的商业管理有限公司和美的服务集团有限公司。

　　此次涉及股东变更和经营模式调整，不涉及控制权转让，意味着佛山顺德万达广场收回轻资产管理权。

　　从变更记录来看，过去有“万达系”成员，但1月2日更换为美的房地产集团商业公司总经理康雄卿、美的商业管理有限公司广东区域总经理朱世奇等。

　　本项目为原尼龙厂地块改造项目，2016年2月22日获得城市发展认定批准，认定范围内总用地面积101.15亩，属于拆迁改造项目。

　　在商业部分，由于团队不成熟，美的房地产选择与万达合作。2018年，美的房地产与万达签署长期合作协议，然后委托万达商业管理集团进行商业轻资产经营管理；顺德万达广场于2021年12月9日正式进入市场。

　　目前与万达分手的原因有：人流不如预期，商业管理团队已经尝试了8年，经验丰富，万达也面临流通压力等。

　　以上项目改名后，将以“悦然广场”品牌走向市场，有利于美的地产进一步统一商业品牌，提升品牌影响力。

　　财务报告显示，截至2023年6月30日，美的房地产商业管理项目共16个，其中营地项目13个，分别是：佛山美的悦然广场、佛山美的悦然里、贵阳美的悦然广场、佛山悦然寓、佛山南海九峰悦然寓、佛山美的房地产总部大厦、美的庐湖森林度假区等。

　　在住宅方面，美的地产并不是第一次回购合作项目的股份。2023年，美的地产向平安地产收购了无锡项目38%的股权，成为100%的控股项目。

　　对于宁波项目股份的收购，美的地产表示，集团可以致力于其区域竞争优势，扩大其品牌知名度；增加项目公司集团股权，进一步提高管理效率，提高股东回报。

　　通过收购合作项目权益，美的房地产可以提高高端城市土地储存权益比；同时，通过放弃部分项目股份，退出部分低端城市，帮助提高毛利率。

　　除了谨慎之外，美的地产还需要筛选自己的合作项目是否需要收回部分股权或权限，从而巩固自己的品牌效力。