根据中原房地产研究院的统计数据，2023年房地产政策优化调整高达1008次，2022年历史首次突破1000次后，连续两年保持高位。可以说，2023年，房地产市场的优惠政策层出不穷，来自世界各地「第一枪」一个接一个。问一个老生常谈的问题，冯叔能预测下2024年的房价走势吗？
冯叔：
让我们来看看2024年的市场，关注住宅市场。一是减量减量。2023年整体规模仅为2019年的三分之二左右，即10万亿左右。我预测2024年将减少，住宅规模将保持在8万亿左右，总规模将比2019年减少一半左右。
第二，新房供应的区域分布会与过去不同。过去，20万亿元的销售额是洪水，所有城市的住房供应都在增加，房价普遍上涨，交易非常活跃。但到2024年，这些有限增长应集中在人口增长、经济稳定、教育设施良好、交通便利的经济发达地区或次发达地区的核心位置和关键增长区，一般二线城市或经济发展放缓地区，不在住宅增长供应区。
此外，我认为2024年房价总体稳定下降。江苏、浙江、四川、重庆、深圳、广州等地区住宅价格稳定，基本稳定，上涨空间小，下降幅度小，这是我的判断，其他地方基本稳定下降。
如果在这个阶段进行住宅投资，我建议从两个方向考虑：一是经济最发达地区的核心地位，人口仍在增长，住宅质量好，价格可以支撑，未来有升值空间；第二，一些细分产品做得很好，可以买到租赁。
例如，在地铁入口和其他交通位置好的地方，一些大型开发商质量好的房地产现在销售价格相对较低，租赁价格正在上涨，将会有一段时间。如果你不急于卖掉房地产来实现，只是租金，经济发达地区的租金回报率就会上升，你可以买一些大型开发商的高质量住房，作为一个长期的投资项目，这也是今年的一个机会。
问：
1月8日，恒大在香港证券交易所宣布，该公司得知该公司执行董事刘永卓先生因涉嫌犯罪被依法刑事拘留。2003年，他开始为中国恒大服务，受到许家印的高度重视「得力干将」。2021年工资6849万元，2022年工资4398万元。另一方面，截至2023年上半年底，恒大汽车总资产428.52亿元，总负债756.92亿元，净资产-328.4亿元。为什么企业负债这么高，还有钱给高管发高薪？
冯叔：
恒大汽车负责人被有关部门收集进行调查，有人质疑他的薪水为什么这么高，恒大集团即将破产，仍在向高管支付高薪。这涉及到两件事，一件是公司治理，另一件是公司是否有钱。
从公司治理的角度来看，恒大汽车和恒大房地产，基本上是一个人，没有强大、专业、负责任的董事会，可能只是友谊董事或恒大集团派来服从董事，所以恒大汽车和恒大集团的管理文化是一致的。恒大房地产首席执行官可以发送5份、6000万甚至1亿，那么恒大汽车CEO发3个、4000万，在他们的整个系统和治理结构中，他们认为是对的，没有问题。
那么公司有钱吗？当然，我们必须有钱。恒大汽车亏损，没有经营现金流，但有融资现金流，也就是说，他们借的钱，或者股票虚高后卖股票的钱。
如果没有商业现金流，现金流不是正的，高管甚至低工资、中等工资都涉及道德风险，更不用说公司亏损，没有商业现金流，支付数千万的年薪。我认为这属于管理者的道德自律，或者董事会治理失败带来的道德风险，这是一种异常和不良的现象。对于负责任的经理和有效的管理公司来说，这是一件令人遗憾的事情。
