中信证券研究报告指出，房地产市场仍在继续下行。中信证券认为，抵押贷款抵押贷款利率有明显的降低空间，购买限制政策也有自由化的趋势。
预计政策可在2024年逐步稳定房地产市场基本面，而二手房市场明显优于一手房的趋势可能会发生变化。
▍2023年全年，房地产基本面下滑。
据国家统计局介绍，2023年全国商品房销售额为11.7万亿元，同比减少6.5%，销售面积11.2亿平方米，同比减少8.5%。在微观层面上，网上签约和企业的数据表现远低于此。2023年15家大企业年销售额下降12.6%，2023年42个样本城市网上签约套数下降13.4%。二手市场表现明显优于一手市场。据贝壳研究院统计，2023年全国二手房成交量为5.7亿平方米，额度为7.1亿元，同比分别增长44%和30%。在核心城市二手上市数量不断增加、业主价格不断下调的背景下，12月房价持续下跌。根据国家统计局，2023年12月，70个大中城市新房和二手房价格指数环比下降-0.4%和-0.8%，70个样本城市二手房价格环比下降。2023年，70个大中城市的新房和二手房价格指数分别下跌-0.9%和-4.1%。根据贝壳研究院的数据，2023年，50个样本城市的二手价格全年下跌10%。
▍2023年开发投资继续下行。
据国家统计局介绍，2023年全国房地产开发投资11.1万亿元，较国家统计局公布的房地产开发投资历史顶端14.8万亿元（2021年）下降24.9%。2023年，新建房屋面积9.5亿平方米，同比下降20.4%，距历史顶端22.7亿平方米（2019年）下降58.0%。2023年，房屋竣工面积10.0亿平方米，同比增长17.0%。其中，房屋竣工面积7.2亿平方米，增长17.2%。保交楼政策优先，大部分危险企业已经度过了年度交付高峰。
▍抵押贷款定价有望继续下降。
自2024年初以来，房地产市场进一步下滑。2024年1月上半月，我们统计的42个样本城市新房网签约数量同比减少35%，减少5%％，14个样本城市二手房网签套数同比增长12%，涨幅较上月下降18%％。根据壳牌研究院的数据，2024年第二周，50个样本城市的二手房和新房KMI指数分别为37%和38%，低于50%，反映了经纪人的看跌情绪。2023年12月，二手房和新房景气指数分别为9.0%和14.9%，也位于低于20%的低迷区间。根据壳牌研究院的数据，2023年12月，50个城市的第一套房贷利率为3.88%，一线城市的房贷利率为4.13%。我们认为，抵押贷款利率有明显的下降空间。
▍二手市场明显优于一手市场的趋势可能发生变化。
我们认为，2024年新房交易明显弱于二手房的局面可能会逆转。开发商加快去化新房心态，提高一手佣金率对渠道的影响，提高一二手房限价消失后新房质量，削弱二手业主市场价格下跌后减价动力，都是一二手房市场形势逆转的原因。总的来说，我们预计2024年全国商品房销售不会出现负增长，房地产投资减速将与2023年相比缩小至-5.7%，新建和竣工面积将同比减少-14.5%和-15.0%。过去保险交付高峰期，大企业高线开发和无效新建面积影响趋势减弱。
▍风险因素：
房价超预期下降，房地产销售基本面风险明显低于预期；房地产政策实施风险低于预期；2023-24年部分房地产企业盈利能力大幅下降的风险。
▍投资策略。
我们认为，2024年初房地产销售基本面压力依然存在，但抵押贷款抵押贷款利率仍有明显的降低空间，购买限制政策完全有可能逐步退出。如果房价稳定，我们相信低效库存比例较小，主要开发商具有上升灵活性。渠道服务提供商在整个产业链中具有优势。我们还注意到，主要物业服务公司的现金分配率可能显著提高，股息率可能很有吸引力。
