“从交易数据来看，深圳市场自去年第四季度以来一直呈现复苏趋势，但目前交易的大部分房屋都是降价较大的房地产。一般来说，我们的同行喜欢称这些盘子为竹笋，推动力度会更大。”深圳当地房地产中介陆鹏飞告诉《国家商业日报》（以下简称《国家商业日报》）。
乐友佳研究中心发布的最新数据显示，2023年，深圳共签署了31621套一手住宅，同比下降8.2%，这也是近5年来深圳新房市场交易的最低点；二手房转让32768套，同比增长51%，整体成交量仍处于历史低点，近20年来仅高于2022年。
1月17日下午，美联物业全国研究中心主任何倩茹在接受微信采访时表示：“从长远来看，深圳是一个股票房市场，所以二手房的总成交量应该比新房多。在深圳的房地产市场上，在过去的十年里，深圳的二手房交易量超过了新房，因为深圳很早就进入了股票房时代。”
新房市场低迷，二手房回暖明显
1月17日，国家统计局公布的70个城市的最新房价数据显示，2023年12月，深圳新房价格分别下降0.9%和3.6%，二手房价格分别下降1.1%和3.1%。
2023年，深圳新房市场表现持续低迷，二手房市场明显回暖。乐友佳研究中心发布的最新数据显示，2023年，深圳共签约31621套一手房，同比下降8.2%，这也是近五年来深圳新房市场成交量的最低点；二手房转让32768套，同比增长51%，整体成交量仍处于历史低点，近20年来仅高于2022年。
卢鹏飞提到，目前中介销售的房屋中，很多房屋都是降价严重的次新房。二手房成交明显回暖的原因不是市场好，而是很多业主急于出售，导致利润大。
每次记者实地走访深圳了解到，与两年前相比，不少二手房地产业主的挂牌价格明显下降。比如位于龙华中心区的优山美地项目，3室1厅86.44平方米，业主售价455万元，相当于单价5.26万元/平方米。
“2022年以前，业主上市单价很少低于5.8万元，现在整体回调很多。如果你真诚地想要它，你也可以告诉业主价格。”卢鹏飞告诉每个记者。
据卢鹏飞介绍，近年来，深圳市场去化困难已成为常态。虽然二手房市场在数据上有所回升，但这种回升在中介客户的交易中并不明显。“现在中介推盘主要以价格利润为主，比如哪个新盘利润大，一般同行更愿意推。二手房也是如此。只要业主愿意盈利，市场上还是有很多潜在的买家。但随着市场的下滑，买家会更加谨慎。”
深圳龙华房地产中介挂出的新房图片来源:每经记者陈荣浩拍摄
目前，卢鹏飞所在中介店的经营业绩并不乐观。“目前，与过去两年相比，门店的平均月业绩只有60%左右，月成交量也不像以前那么稳定，所以公司也开始要求客户直播排水。”
“从长远来看，深圳是一个股票房地产市场，所以二手房的总成交量应该比新房多是正常的。”何倩茹说，在深圳的房地产市场上，近十年来，深圳的二手房交易量超过了新房，因为深圳很早就进入了股票房时代，“二手房成交量高于新房有两个重要原因：一是新房备案价格有限，前段时间很多新房备案价格远低于周边同质量二手房价格；二是近两三年来，二手房市场受参考价影响较大，因此新房更受欢迎。”
“自2023年第四季度以来，深圳的住房交易量大幅上升。如果这种情况能继续下去，我认为房价下跌的可能性会减少，那么价格就会稳定和上涨。因此，2024年是开发企业去库存的好时机，也是购房者买房的好时机。”何倩茹说。
值得一提的是，2024年以来，深圳楼市成交量大幅回升，一手二手成交量均有所回升。据深圳市房地产中介协会统计，2024年第二周（1月8日至14日），深圳市二手房成交量为1032套，环比增长6.4%，这也是深圳市二手房成交量连续第二周上升；在新房市场，深圳中原数据显示，上周深圳市新房成交量为488套，环比增长34.4%。
议价空间越来越大，买股票房的机会来了
根据深圳中原研究中心的数据，截至2023年，深圳二手房交易热点地区主要集中在龙岗、福田、南山。2023年，交易套数分别为7441套、6491套和5570套。
从房屋成交价格来看，350万-500万元房源是二手房成交的主力军，成交套数占25.4%；二是房源1000万元以上，成交比例为17.7%。
