近日，CBRE世邦魏理仕发布了《2023年广州房地产市场回顾及2024年展望》，分析了广州商业房地产市场的最新发展和趋势。
2023年，中国经济恢复正常发展。为了加快经济复苏，政府保持了宽松的经济政策，并颁布了支持创新和发展的产业政策。商业和工业房地产市场也在稳步复苏，投资措施也在积极进取。具体来说，办公市场复苏温和，新项目的去转型促进了吸收和反弹，TMT行业卫冕年度需求第一。优质零售房地产市场由消费旅游市场繁荣推动，人流增长显著，闲置去转型显著加快。包括广州在内的大湾区仓储物流市场利用跨境电子商务平台的快速发展，空置率创下新低。大宗交易市场的商家主要是开发商，客户看到当地投资者更活跃。
优质写字楼市场:写字楼租金下降幅度加深，搬迁需求比例上升
2023年，广州写字楼市场共有10个项目，总面积70.7万平方米，供应量同比增长28%。新项目集中在琶洲和金融城，占全市规模的80%以上。全市新项目平均出租率为30%，明显低于过去五年平均出租率的40%。其中，业主自用及关联公司升级入驻总面积超过10万平方米，年内推动全市吸纳量“低开稳走”。截至年底，共有27万平方米，同比增长41%，说明市场需求有所恢复。
新旧项目与各地区的吸收性能差异化。就全市而言，新项目的租赁成果贡献了90%以上的吸收量。从区域上看，琶洲和金融城的净吸收量占全市近90%，而天河体育中心越秀商务区在今年内实现了负吸收。这两个传统商务区的办公楼平均年龄超过15年，面临着租户流失的挑战。珠江新城今年净吸收量达到3.6万平方米，但如果不包括去年完成的次新建筑的去化，区域市场仍将出现负吸收。可见，租户对质量升级的向往是决定租赁决策的关键因素。
纵观全年新成交，搬迁需求占72%，为2018年以来的高位。其中，从周边非优质办公楼升级搬迁的比例保持在30%左右，优质办公楼之间的搬迁交易比例较去年有所提高。这反映出租户的策略仍然是传统的，对扩张活动保持谨慎，更倾向于在商业区甚至同一地区搬迁。从行业交易表现来看，年度主要需求结构与去年一致，前四名是TMT、金融、专业服务和消费品制造。TMT的比例同比增长了4个百分点到32%，主要是由于在线游戏从周边公园升级为金融城市，以及平台互联网、商业软件和大数据企业在琶洲的扩张和优化；金融业在许多地方蓬勃发展。除了基金公司的大规模交易外，保险、期货、证券和金融科技也取得了搬迁交易；专业服务业的交易面积超过一半是律师事务所积极活动带来的，新租、扩租、优化搬迁各有体现；在消费品制造业，今年主要是化妆品电子商务单位的搬迁。去年，更活跃的食品和汽车租户尚未出现明显的交易。
2020年以来，广州写字楼市场空置率持续上升，2023年累计上升3.23年％，到18.2%，自2008年以来一直处于较高水平。足够的可租面积和市场需求复苏水平不如预期，导致租金持续波动。年内，全市租金下降4.7%至每月144.4元/平方米，租金下降比2022年深一个百分点。
“2024年，广州将迎来11个新项目，共有88万平方米的办公面积进入市场，其中近80%位于琶洲和金融城这两个核心开发区。世邦魏理仕预测，市场租金将继续承受压力，但随着经济增长回归正常轨道和需求复苏的预期，市场活力有望迎来改善，推动吸收量继续反弹。
根据世邦魏理仕2023年广州办公楼租户调查，70%以上的公司在搬迁时更倾向于选择绿色建筑。同时，24%的公司愿意支付额外费用，以支持业主对建筑物进行绿色更新和改造，这表明出租人对健康、环保和可持续性的关注已成为租赁决策的重要因素之一。因此，在当前激烈的市场竞争环境下，项目可以通过提高建筑质量来提高租户的粘性，努力在争夺优质租户的战场上处于领先地位。同时，提前布局减碳目标，满足未来我国对公共建筑减碳的强制性要求，促进建筑高质量发展。”
优质零售物业市场：消费反弹，闲置去化亮眼
虽然国内经济复苏受到国内外宏观经济环境和国内产业结构调整的影响，但由于消费反弹、假日经济和展览经济造成的旅游和商业人口的显著增长，2023年广州餐饮旅游消费逐步复苏。与此同时，广州和地区政府发行了几轮消费券，这也促进了当地的零售消费。
就具体供需情况而言，2023年新开的优质项目减少，吸收明显加快，提高了全市空置率。广州优质零售物业市场全年实现3个项目，新增供应18万平方米，同比下降45.9%。其中两个项目共有12万平方米的优质商业区，第四季度开业。年内净吸收量达到22.2万平方米，同比增长100.2%。虽然受零星传统大型商场和百货关闭的影响，2023年新增供应理想开放水平，部分商场调整完成，商场积极去化措施推动，整体净吸收水平提升。空置率从第二季度开始连续三个季度下降，每年下降2.9个百分点到年底的8.3%。
2023年，商场业主积极的租赁方案和灵活的让价措施带来了租金的下降，但有效地促进了闲置的去化。广州一楼租金全年下降2.8%，下半年租金逐渐收窄至第四季度环比下降0.4%，年底报每日24.9元。其中，核心商圈全年下降1.8%，明显低于非核心商圈全年4.0%。这主要是因为大多数核心商圈都是广州的主要旅游目的地，受到游客显著增长的推动。非核心商圈需要付出更高的租金来赢得品牌的青睐。核心商圈的优势也体现在空置率的下降（3.8）％），明显高于非核心区(2.5)％）。
从业态上看，广州优质商业中餐饮业态的成交比例持续上升，占全年成交量的44.6%，同比增长5.6％，五年来，数量首次高于零售业态（37.1%）。从进一步的业态细分来看，2023年前五大业态分别是特色餐饮、时尚服装、茶咖啡甜点、娱乐体育体验和快餐。其中，特色餐饮和茶咖啡甜点的交易比例显著提高，同比增长3.9和1.8％。包括湘辣辣、萨莉亚和九毛九在内的顾问在2023年表现活跃。在广州优质商业地产中，他们达成了11、8、7笔交易。新能源汽车扩张的重点是从购物中心向街头商店转变。优质购物中心扩张明显放缓，仅占交易比例的1.9%，较2022年下降3.6%％。
在广州第一品牌方面，国际品牌主要集中在零售业态上，国内新品牌和广州本土创业品牌多为餐饮业态。2023年，国际品牌广州第一家店铺中，超过80%的品牌是零售业态，都位于天河区购物中心。OTB集团的MM和MM6在广州首次亮相；天河路还积极引进世界知名香水和香薰品牌的独立门店。在餐饮方面，国内和地方餐饮集团也在新领域进行了尝试，包括日本烤肉串品牌，包括夏布夏布夏布夏布，广州当地西餐品牌卡朋友在粤菜餐厅设立了小悦东山，以及茶饮。
展望2024年，优质项目供应有限，广州将在番禺区、海珠区、黄埔区开设3个新的优质商业项目，总面积26万平方米。经过2023年的快速去除，广州的整体租金水平预计将在2024年保持稳定。但商业区和购物中心之间将会有分化。受益于旅游人口的核心商业区、强大运营商的改进项目，以及位于新兴住宅区和周边供应稀缺的项目，将更受品牌的青睐，并获得租金增长的机会。而竞争激烈的非核心区域，以及在客户培育期间的项目，恐怕只有最好的才能获得品牌的积极结算。
“2023年，在政府和行业的努力下，广州优质商业市场的数据相当亮眼，说明市场正逐步恢复到疫情前的水平。虽然品牌和消费者对商场和感受的要求不断提高，但商场的投资运营难度也在不断提高，市场也面临着主要租户更换的问题。然而，经济持续稳定复苏、商业优惠政策出台的预期、运营商和品牌强烈的创新热情，都将推动2024年广州商业市场的持续增长。消费基础设施公募基金的推出也将有利于商业市场的长远发展。”
仓储物流市场：跨境电子商务需求强劲，空置率创历史新低
2023年广州仓储物流市场闲置水平跌宕起伏，年供应量和吸收量均创历史新高。年供应量达到107.2万平方米，近5倍于2022年，上半年空置率一度提高到20%以上。幸运的是，第三季度跨境电子商务交易的爆发造福了包括保税和非保税在内的高标准仓库市场。这一需求趋势在第四季度持续。花都新增4.3万平方米非保税仓库被跨境电子商务租赁。第四季度，空置率从第三季度的低位进一步下降3.4个百分点到年底的2.5%，较2022年底下降7.4％，与2023年第一季度相比，空置率高位下降19.4％全年净吸收量高达130万平方米。
由于跨境电子商务的快速扩张，广州仓储物流闲置去化的优异表现也使珠三角仓储物流市场走出了一波不同于国内其他地区的市场浪潮。为配合海外拓展规划，防止2023年初再现暴仓困境，大型跨境电子商务平台积极在珠三角租赁仓库，打造全球产业链基地。据世邦魏理仕统计，年内主要跨境电子商务平台在广州新建、扩建117万平方米高标准仓库15个。但在珠江口西岸毗邻广州的城市，共有33个约295万平方米的交易，其中75%是通过整租（包园）的方式租赁的。跨境电子商务的整体租赁偏好尤其有利于大规模闲置或整个闲置物业。
与跨境电子商务相比，其他小面积高标准仓库的需求在疫情结束后并没有完全恢复，影响了租金表现。除跨境电子商务外，今年只有相对较少的交易，如第三方物流和汽车零部件制造商。小面积闲置的去化周期一般较长。此外，国内大型物流仓储运营商普遍采用更积极的租赁策略，因此年租金有所放松，年租金同比下降2.3%。特别是在第二季度，受季节性空置率高的影响，租金实现了今年单季度最大的环比下降（-1.8%）。随着下半年空置率回归个位水平，租金下降明显缩小，第四季度稳定控制，年底每平方米0.1%的环比下降至39.1元。
与此同时，位于增城的“东部公铁联运枢纽”今年转让了多块物流用地，说明这个大型物流枢纽的建设正在迅速推进。2023年广州出让的工业用地中，共有20块174万平方米的建设用地，其中63%位于增城区，20%位于南沙区，12%位于花都区。增城区“东部公铁联运枢纽”有望在未来几年迅速崛起，成为广州重要物流仓储设施的核心区域。
佛山高标准仓储物流设施的租赁业绩与广州市场相似，也是跨境电子商务青睐的城市，尤其是佛山北部的三水区和南海区。2023年，佛山只有一个项目，共有13.5万平方米的仓库，年净吸收量高达35.7万平方米，扭转了2022年负吸收的下降趋势，第三季度末空置率一度低至2.8%。虽然年底提高到7.0%，但仍低于2022年底％。在租金表现方面，与广州不同的是，由于供应稀缺，佛山市高标准仓库空置率今年保持在个位水平，去化压力主要在部分地区。租金季度最高的第二季度是-0.7%。下半年租金下降放缓，年租金同比下降-1.1%。
“预计2024年广州优质仓储物流设施供应将为42.8万平方米，不到2023年的一半，供应压力将显著降低。与此同时，跨境电子商务仍在扩大租金，部分新的供应区域已经预租。2023年下半年，制造业的仓储需求开始逐步恢复，新兴的连锁折扣零售业态也在兴起，广州及相邻城市的小面积需求有望继续增长。我们相信，2024年广州高标准仓库市场将保持较低的闲置水平，租金有望从低谷中反弹。”
投资市场：自用企业客户活跃
2023年，广州投资市场达到22笔交易，总成交额154.7亿元，同比下降4.3%。交易资产类别包括写字楼、零售物业、酒店、工厂等，按成交额计算，写字楼占比最高，达到79%。
近年来，房地产企业为了增加资本流动性，加快资产处置，使开发商拥有物业销售成为主要目标来源。今年的交易延续了这一特点。据宗数统计，开发商企业占企业构成的近90%。从客户类型来看，广州及周边地区的买家具有明显的本土化特征，包括私人投资者、公司和当地国有企业。与机构投资者相比，私人投资者更喜欢总成交额不足5亿元的物业，因此更容易抓住机会快速达成交易。另一方面，自用企业客户是需求的主力军，营业额占比接近40%，同比增长15%％。今年，银行、保险公司、科技企业、消费品制造业等企业购买新办公楼，覆盖金融城、鱼珠、科学城、广州南站等新兴商务区。
从交易方式来看，今年司法拍卖交易增加，今年取得了写字楼、裙楼商业、工业厂房等四项交易。其中，南沙区工业厂房很少以54%的溢价交易。此外，其他地区还取得了其他替代资产交易，如太平人寿收购番禺木棉养老社区，当地国有资产平台公司收购海珠区商务园区。可见，新经济地产继续备受关注。
世邦魏理仕广州分公司副总经理、广州投资资本市场部负责人苏建婷表示：“展望2024年，优质写字楼市场将继续迎来供应高峰。可售物业的增加可能导致资产价格的进一步下降，短期内资本化率略有扩大，有利于投资者，特别是有办公需求的自用客户，抓住价格松动的机会进入市场，促进交易。另一方面，华南跨境电子商务的大规模扩张，使投资者更加关注仓储物流物业，以及被列入公开发行REITS领域的商业园区物业，继续成为热门投资资产类别。”
