杨惠妍已接班300多天。
对于仍在沼泽中挣扎的房地产开发商来说，这300天是一座前所未有的行业剧变，压在农民工头上是一座山；焦虑、困惑的情绪交织在一起，不断被拒绝的简历和不懈的信念，共同承受黎明前的痛苦。自救和生存也是杨惠妍担任碧桂园“领导者”后的关键词。
自2023年3月起，杨惠妍接力了她的父亲杨国强，担任碧桂园集团董事长。她面临着“公司成立以来最大的困难”。在房地产深度调整下，碧桂园道歉的表现和短期流通压力消失了她“中国女首富”的光环，“交付、运营、信用”已成为她的首要任务。
幸运的是，今年，杨惠妍扛住了。
1月15日，碧桂园集团召开2024年度工作会议，杨惠妍现身。她坦言，“虽然公司现在面临困难，但碧桂园的梦想从未改变。”
《我梦中的碧桂园》源于碧桂园创始人杨国强10年前写的12句话，讲述了杨国强希望建立的企业价值观。2023年4月，杨惠妍在接任董事长后，在第一次集团月度管理会议上分享了这篇文章《我梦中的碧桂园》。
“这12句话最能诠释我理想的碧桂园。”杨惠妍当时表示，“前四句阐述了公司的定位，反映了公司与同事的关系，充满了爱和认可；中间四句清楚地描述了公司的经营方式；最后四句是公司的初衷和社会责任。”
在这次会议上，杨惠妍再次提到了“我梦想中的碧桂园”。她说，家庭必须与公司有共同的命运，并将全心全意地为公司的发展而努力，并努力振兴资产。
从会议内容来看，碧桂园2024年的重点工作仍然是保证交付、运营和信用。其中，保证交付仍是碧桂园“必须牢牢守住的底线”。碧桂园预计，2024年交付量将超过48万件，这仍是一项交付任务。
“这个家庭肯定会卖铁来支持公司，并探索一条尽快恢复正常运营的有效途径。”在2023年12月8日的碧桂园月度管理会议上，杨惠燕发布了“军令”。四天后，公司宣布高管集体减薪，杨惠燕和总裁莫斌的年薪降至12万元。你知道，莫斌的年薪曾经高达2.34亿元，这是职业经理人工资的“上限”。
然而，高管减薪至少向公众传达了一种态度：管理层和员工患难与共，家庭愿意积极解决公司问题。
交付压力：基于自救、极限管理
保证交付是包括碧桂园在内的所有房地产企业都必须牢牢守住的底线。
杨惠妍在年度工作会议上表示，碧桂园集团2024年的重点工作仍是保证交付、运营和信用。在保证交付和改善运营的过程中，碧桂园努力保证信用，做好各相关方的沟通和规划，使公司在保证交付过程中有序修复负债表。
杨惠妍表示，2024年，公司预计交付量将超过48万件，这仍是一项交付任务。公司应从资金、资源和个人状况等方面做好充分准备。
从现实来看，实现48万件的交付目标并不容易。碧桂园用“交付挑战将进入深水区”来形容这一目标的艰辛。杨惠妍说：“我们的管理机制健全，公司文化优秀，团队稳定团结，得到了政府的支持和认可，这将支持我们做好今年的交付工作。”
据《中国企业家》报道，2023年，碧桂园共交付房屋60多万套，累计交付面积7162万平方米，涉及31个省的249个城市。然而，2023年年中，60万套房屋尚未达到碧桂园的预期，公司预计2023年将交付近70万套房屋。此外，据第三方统计，碧桂园的年度住房交付量再次位居行业第一。
莫斌还在会议上谈到了“保证交付”，他说：“保证交付本身就是我们应该做的，现在它已经成为政治的底线要求和企业生存的前提。基于自助和极端管理，我们的良心是把每一套房都交给我们的业主。只要这是我们处理的项目，保证交付就是我们每个人的使命。”
2023年，房地产市场的困难是前所未有的。市场修复不如预期，整体仍在调整中，行业前100名的累计业绩继续呈现负增长。为了应对市场形势，碧桂园在过去一年里多次调整了组织结构。杨惠燕说，房地产回归生活属性，碧桂园应该做好自己的战略规划，选择和利用优秀的团队，使团队越来越具有战斗力和凝聚力。
碧桂园最近的组织调整是在2023年12月初，碧桂园将14家区域公司合并为7个新区域，只剩下21个区域。仅仅两年时间，碧桂园的总数就从2021年底的近100人减少到21人，大量的高管和一线员工随着调整而离开。根据财务报告，2023年上半年，碧桂园的员工人数从6932人减少到58140人，减少了1.1万人。
2023年12月12日，碧桂园宣布，公司执行董事杨惠妍、莫斌、杨子英、非执行董事陈冲主动要求减少工资要求。其中，杨惠妍年薪由37万元调整为12万元；莫斌年薪由300万元调整为12万元；杨子英（杨惠妍妹妹）由200万元调整为12万元；陈冲（杨惠妍丈夫）由37万元调整为12万元。
此外，据碧桂园介绍，公司已取消所有高管配车。当确有工作需要时，可以通过申请公务派车或使用自有车来实现车辆成本的集约化控制和成本的降低。
作为控股股东，杨惠妍也在为公司提供财政支持。据碧桂园报道，自上市以来，杨家通过贷款、持股、购买债券、股息支持约410亿港元，从未减持过股票。
碧桂园除了节约开支、降低成本外，还在努力增加销量，振兴资产，积极拓展融资渠道，促进债务重组。根据2023年12月14日的公告，碧桂园表示，将以30.7亿元的金额出售珠海万达商业管理1.79%的股权。碧桂园表示，9只国内债券已成功延期，海外债务管理措施也在稳步推进。
在压力下，“保信心”
与公司的经营需求相比，减薪和行政费用可能只是九根牛一毛。对于目前碧桂园的所有员工来说，保持信心尤为迫切。
2023年12月8日，碧桂园对公司极端情况进行了“敏感度模拟分析”后，杨惠妍与大家分享了一个乐观的观点。她承认：“在传统计算的前提下，只要我们的库存资产正常销售，即使我们不购买土地，减少税收，忽视‘一体化两翼’的新贡献，碧桂园在未来十年将继续保持正资产（状态）。”
她还表示，她对碧桂园负债表的修复非常有信心。“碧桂园负债表好，资产大于负债，净资产超过2500亿元，股权土地约7800亿元，净经营现金流保持为正……”
值得注意的是，这些美好愿望的所有前提都是“存货资产正常销售”。
会议召开前一个多月，2023年11月，碧桂园股权销售额仅为61.1亿元，不如去年同期的四分之一。根据今年1月4日碧桂园公布的未经批准的营业数据，2023年12月，公司股东股权合同销售额约69.1亿元；2023年，碧桂园实现股权销售额1742.8亿元。
根据中指研究院发布的最新数据，2023年，“百强”房地产企业总销售额为62791亿元，同比下降近20%。其中，保利发展、万科、中海地产排名销售前三，碧桂园自2017年以来连续六次夺冠，排名第七，销售额从2022年4643.0亿元直接下降至2199.8亿元。
在这次工作会议上，碧桂园预计，2024年市场仍处于低位，城市销售业绩分化加剧，私营企业和国有中央企业的分化仍将加剧。莫斌强调，没有销售，就没有造血。在政策窗口期，跟上政策趋势，抓住机会获得支持，严格遵守交付底线，做好股票和增量销售，不断恢复公司造血功能。
此前，莫斌曾在碧桂园的“新年致辞”中表示，2023年，公司的运营一直处于高压之下。他说，碧桂园找到了一条明确的修复债务表的道路：在“一体两翼”的战略布局中探索新的活力。科技建设不断成熟。经过五年的投资和准备，博智林机器人的商业化取得了初步成效，托管建设逐渐成为业务增长点。
据碧桂园介绍，截至2023年底，碧桂园建设管理（凤凰智拓）新增建设项目30个，销售价值约244亿元，遍布全国20个城市。“市场不可能永远上涨，也不可能永远下跌，市场总是存在的。”莫斌建议，该公司今年面临的挑战可能比预期的更严重。
在碧桂园转型探索的背后，房地产市场呼吁新的发展方式。
住房和城乡建设部部长倪虹此前也表示，在新模式下，房地产企业需要有清醒的认识。现在他们要努力争取高质量、新技术、好服务。谁能为群众建好房子，谁能为群众提供好服务，谁就有市场，谁就有发展。
现在市场不断讨论新模式的内涵。例如，在需求方面，人们最担心的是房价波动和交付质量。最近，“无理由退房”的呼吁反映了开发商与业主关系的变化。这意味着开发商的业务必须从定价模式向征地标准发生变化。但在当前环境下，房地产企业很难真正“无理由退房”。
最近，政策继续释放积极性，支持房地产企业的合理融资，但也提高了市场信心。对于房地产的定位和未来房地产的发展，杨惠燕表示，“新房改计划”等政策给出了非常明确的要求。“只要国家政策明确和相对稳定，我们就可以根据政策制定良好的战略。”
