1月11日，房地产专业咨询机构仲量联行发布2023年第四季度上海房地产市场回顾与展望报告。
报告显示，2023年第四季度，上海商业房地产市场继续巩固复苏趋势，为2024年市场的持续修复奠定了坚实基础。其中，办公楼市场的有趣量和咨询量有所回升，但租户仍保持谨慎，租金保持下行通道；2023年，多种零售业态迎来租赁需求复苏，年租金下降幅度收窄；物流地产全年新增供应创新高，租赁需求稳定，空置率小幅上升，租金增长持续承压；在住宅市场，一手住宅的年成交量同比下降。预计近期房地产市场优化政策将有助于企稳复苏；在投资市场上，2023年上海大宗交易总成交额为941.2亿元，较去年同比增长12.6%；在酒店市场方面，国内旅游市场持续升温，国际旅游入关人数快速增长，共同帮助上海高端酒店业复苏。
“随着消费者回归购物中心，商业活动继续恢复，2023年大多数行业的基本面较2022年明显恢复，”中国商业地产部总裁张静说。“展望2024年，大量新供应进入市场，一些行业租户仍保持相对谨慎的租赁策略，市场仍面临挑战。但在各种综合体系的帮助下，中国商业银行预测，上海的商业活动和市场情绪将继续保持稳定和向上的趋势。
办公楼租户保持谨慎，预计市场将继续稳步复苏
报告显示，第四季度上海办公楼需求缓慢复苏，净吸收量99000平方米，年净吸收量381700平方米。
仲量联行上海商业地产部资深董事朱熙东表示：“虽然第四季度有所上升，但租户仍保持保守的租赁策略，续租仍是大多数租户的选择。”与此同时，租金的下降促进了一些乙级办公楼租户的搬迁和升级到甲级办公楼。由于今年租户普遍采用节约成本的策略，中央商务区年净吸收量达到24700平方米；非中央商务区年净吸收量达到3.5万平方米。从需求行业的角度来看，国内金融和专业服务公司保持稳定，媒体企业继续寻找租赁机会。
第四季度，全市共建成三个项目，总建筑面积4.2万平方米。浦东中心商务区项目交付，总建筑面积144200平方米，将中心商务区年供应量提高到448800平方米。新供应推动中心商务区整体空置率环比上升1.3％，同比增长4.7％，达到14.9%。非中心商务区已完成并交付两个新项目，共276800平方米。非中心商务区年供应量达到1.13万平方米，空置率环比上升1.3％，同比增长5.3％，至29.8%。
中心商务区租金环比下降2.8%，同比下降5.6%。面对新的供应压力和周边非中心商务区的租金竞争，楼龄较长、空置率较高的项目业主进一步妥协租金和激励措施，以吸引和保留租户。非中心商务区租金环比下降3.3%，同比下降7.6%。大量新供应促进了租金的持续压力，一些非中心商务区业主调整租金的想法也显著提高，愿意提供更多的激励措施来应对激烈的市场竞争。
展望2024年，市场将继续稳步复苏。更多的经济刺激政策有望推动办公楼租赁需求。随着企业信心的恢复，新的视野有望转化为新的租赁需求。特别是在城市租金下降阶段，预计将释放部分租户的升级需求。然而，市场仍面临供应压力，预计短期内整体市场租金仍将下降。
工业园区供应较多，整体租金继续承压
据报道，第四季度，观看量和咨询量增加，但整体租户仍保持相对谨慎的租赁策略。第四季度，上海工业园区净吸收量达到51万平方米，全年1万平方米。
“以集成电路为代表的科技企业和总部需求仍然是上海工业园区租赁需求的主要来源，”仲量联行上海商业地产部工业园区总监余则人说，在新供应方面，第四季度迎来了一个项目的竣工和交付，总建筑面积达到130800平方米。大供应推动上海工业园区整体空置率环比上升0.6％，同比增长3.6％，达到16.4%。由于市场复苏缓慢，未来供应压力大，整体租金继续承压，环比下降1.6%，同比下降3.5%至4.4元/平方米。
核心商务区零售空置率环比下降，租赁需求预计稳步上升
报告显示，上海消费市场第四季度持续复苏，零售物业租赁势头保持稳定。第四季度，上海优质零售物业净吸收量为26.8万平方米，年净吸收量为73万平方米，超过2019年疫情前61万平方米。
仲量联行华东零售房地产部主任黄震表示，“2023年，多种零售业态迎来了租赁需求的复苏，其中运动服装装备、香水、美容护肤、瑜伽普拉提等精品健身塑料场馆、儿童娱乐场所、饮料和面包店更为活跃。”
第四季度，共有6个非核心商务区项目进入市场，零售面积362500平方米。新项目的表现有所不同，其中百联西郊和真像环宇城MAX的投资率已超过95%。2023年，共有2个核心商务区项目和10个非核心商务区项目进入市场，总面积649500平方米。
第四季度，随着核心商圈租赁势头的持续恢复，空置率环比下降0.3个百分点至11.4%。随着六个新项目的进入，项目间的竞争加剧，第四季度空置率环比上升0.6个百分点至12.2%。
第四季度，核心商务区的租金保持在每平方米46.6元。由于非核心商务区供应压力大，业主提供了更多的租金优惠来吸引租户。市场平均租金环比下降1.0%至16.8元/平方米。2023年以来，核心商务区租金同比下降0.2%，非核心商务区租金同比下降4.2%，降幅较2022年有所收窄。
据估计，2024年核心商务区供应有限，租赁需求稳步上升，特别是体育服装设备、美容香氛、餐饮等品牌的需求。据估计，2024年上海将有更多的国际优质体育品牌和化妆品品牌。据估计，2024年核心商务区供应有限，租赁需求的稳步上升也将有助于空置率的进一步下降。对于非核心商务区，2024年将有10个新项目进入市场，整体市场进入率和租金可能继续面临挑战，项目表现将进一步分化。
物流房地产租金小幅上涨，供应量保持增长高峰
报告数据显示，2023年第四季度，上海物流房地产净吸收量上升至23.4万平方米，年净吸收量达到49.7万平方米。虽然第四季度有两个大型新项目进入市场，但由于租赁需求相对活跃，整体空置率环比仅小幅上升0.1%至15%。不同子市场的表现进一步分化，其中在金山和宝山子市场，新的供应相对集中，空置率有不同程度的上升。整体租赁需求仍由第三方物流企业主导。例如，一家知名的第三方物流公司在松江子市场租用了1.8万平方米，另一家当地第三方物流企业在青浦签订了3500平方米的新合同。
第四季度，共有两个新项目竣工入市，总建筑面积28.5万平方米。上海物流房地产市场全年新增供应超过100万平方米，创下年度新增供应最高纪录。第四季度，宝湾在宝山子市场交付了8.5万平方米的新项目，成为自2016年以来子市场首个新竣工项目。此外，第四季度，新沂在金山子市场交付了建筑面积约20万平方米的银河一号二期。2023年，85%以上的新增面积集中在青浦、松江和金山子市场。大量新供应的集中入市，进一步分化了不同子市场的租金表现。
2023年创纪录的新供应抑制了整体租金增长。第四季度，上海物流房地产租金环比小幅上涨0.1%，同比上涨1.0%，达到每平方米1.57元。
中国工业物流服务部高级董事黄辉说：“在新的子市场上，一些业主为回填闲置区域提供了更灵活的租金。”
预计2023年创纪录的新供应高峰将在2024年继续，预计2024年上海物流房地产市场新供应将进一步增长至160万平方米。大部分新供应将集中在上海西部的子市场。同时，奉贤、临港等子市场也有望迎来新项目的竣工和入市。中国的经济刺激措施和全球经济的复苏有望进一步推动消费和物流房地产的相关需求。但由于2024年新供应仍将处于高位，预计租金增长将继续承受压力。
政策增强了买家对房地产的信心，二手房成交量有望恢复
买家普遍对房地产市场持观望态度。即使最近供应量较大，第四季度上海一手商品房成交量仅增长1.0%至199万平方米。2023年，一手商品房成交面积达到922万平方米，同比下降10.3%。在高端住宅市场方面，第四季度共有821套高端住宅成交，环比增长113.2%。2023年，高端住宅成交量达到3073套，同比下降24.9%。为了增强市场信心，上海于2023年12月进一步调整和优化了房地产市场政策。通过降低第一套房和第二套房的最低首付比例和贷款利率，降低了居民购房门槛和抵押贷款利息负担，加快了刚性和改善性住房需求的释放。同时，上海通过调整“普通住房”认定标准，提高了“普通住房”的覆盖面，使更多的二手住房交易享受优惠税收政策。
第四季度，开发商普遍加快推盘步伐，冲刺销售业绩指标，新增商品房供应量大。第四季度，上海一手商品房新增供应量达到330万平方米，环比增长38.2%。2023年新增供应量达到1027万平方米，较2022年新增供应量降低11.0%。在高端住宅市场方面，第四季度共有4个高端住宅项目900套，平均售价在13万元至14万元之间。其中，位于徐汇滨江板块的汇源玺和浦东前滩南板块的前滩百合二期尤其受到改善型购房者的青睐。
第四季度，高端一手均价环比小幅上涨0.6%至人民币132892/平方米。在高端二手住宅市场，由于上市量仍处于较高水平，但买家的购房情绪尚未恢复，第四季度高端二手均价环比进一步下降3.8%至人民币157、855/平方米。
仲量联合银行中国研究部住宅市场负责人盛秀表示，“最近上海房地产市场政策的优化将有效降低购房门槛和购房成本，有利于重塑购房者的购房信心，促进2024年上海一、二手商品房市场成交势头企稳复苏，“预计高端一手住宅价格将继续小幅稳步上涨，而高端二手住宅价格短期内可能继续下跌。随着2024年新政效力的逐步显现，二手房成交量有望复苏，这将带动高端二手房价格止跌企稳。
国内投资成为主导作用，上海投资市场继续活跃
2023年，上海大宗交易总成交额为941.2亿元，比去年同比增长12.6%。经过几次市场挑战，年底市场成交迎来翘尾，强势回归。2023年，上海第四季度总成交额达到460.5亿元，占全年份额的49%，第四季度成交量较去年同比增长74%。
2023年，办公板块继续保持领先水平，占全年总营业额的27%。其次是工业园区（23%）和综合体项目（19%），反映了市场对多元化综合性项目的需求。具有居住功能的资产受到市场青睐，营业额占总营业额的22%。与往年相比，居住功能的资产类型越来越多，包括面向不同年龄段和不同居住需求的产品类别，如公寓、住宅、酒店和医疗保健。此外，多个万达广场的成功交易为零售物业资产带来了流通，体现了投资者对这类资产的信心。随着六大消费基础设施REITS的形成，预计将有更多的资本进入市场。
虽然投资买家在2020年和2022年表现出谨慎态度，但其比例在2023年上升到71%，反映了上海投资市场的逐步复苏和成熟。国内投资者逐渐成为主导作用，今年占94%。随着投资客户信心的回升和国内投资者的不断参与，华东投资资本市场负责人孙玲表示：“近年来，投资市场经历了重大变化，国内投资者逐渐成为主要市场力量，对当地市场表现出信心和乐观态度。同时，随着REITS市场的不断扩张和生态的不断改善，预计2024年上海投资市场的稳定性将进一步提高，并继续保持活跃趋势。”
旅游市场升温，上海酒店业迎来强劲复苏
国内旅游市场持续升温，国际旅游入关人数保持快速增长趋势，共同帮助上海高端酒店业复苏。10月和11月，上海接待了42.3和47.8万名国际游客，恢复到2019年同月的49%和57%。国际游客的月恢复率在上升。1月至11月，共接待国际游客320万人，恢复到2019年同期的39%。
截至2023年11月，高端及以上酒店日均房价较去年同期上涨27.1%至1050元，住房率提高25.7个百分点至67%，每间可售客房收入提高105.7%至706元。与疫情发生前的2019年同期相比，2023年1月至11月，高端及以上酒店月可售房收入恢复90%，日均房价恢复96%，住房率恢复93%。
上海海鸥丽晶酒店（135间客房）于12月开始试运行。一些原定于2023年开业的酒店推迟到2024年，预计2024年将有4927间高端豪华酒店进入市场。浦西四季酒店改造的上海阿丽拉酒店（188间客房）将推迟开业。九龙酒店改造的上海北外滩金辉索菲特酒店（384间客房）预计将推迟至2024年2月开业。
“国内需求和海外需求市场的恢复对国内需求和海外需求市场的恢复产生了积极的影响，”中国联合银行大中华区酒店和旅游房地产部总经理周涛说。此外，随着越来越多的入境政策的放宽，预计2024年酒店市场将有更强劲的恢复。”
