回顾2023年深圳房市，真是“跌”岩起伏中还夹杂着平静的一年。
从年初市场的微微抬头，到5月至9月的下滑，再到年底的微微提升，我一时想不出一个准确的词来描述。
幸运的是，最终交易数据优于2022年；2023年，深圳共售出64389套房（新房二手房），其中新房31621套（同比下降8.2%），新房销售略逊于2022年；，二手房32768套（同比增长51.0%）。
二手房交易优于2022年，因为深圳一系列放松政策大多有利于二手房市场，如取消参考价格、双证合一等；政策的调整并没有扭转房价和市场下跌的局面。
在新房预售方面，深圳去年预购了58813套住宅，其中宝安、龙岗、龙华、光明是主要供应区，宝安区预购11216套新房，龙岗区预购10421套新房，龙华区预购9709套新房，光明区预购13200套新房。
与31621套新房成交量相比，去年预购的房屋中，有27192套房进入库存。
2023年开盘的新住宅板块卖得怎么样？
娟子统计了2023年开盘的近60个住宅板块的去化（以下数据仅供参考）。我想从整个市场中选出10个热门市场，但我发现它们并不拥挤。
2023年，卖房最多的房地产是宝安鸿荣源家誉府，卖了1661套房，但也是推盘量最大的；其次是北站超核中心润府，卖了1144套房，第三套是深业云湾，卖了906套房。
今年注册近3倍，有光明深房光明里项目，推337套房，1010批客户入选；其次是老网红盘海德园A区，推237套房，664批客户入选，积分52.5分。
就区域而言，2023年，深圳最畅销的区域仍然是南山的前海。去年，前海共有5个开盘/推新，共有2000多套房屋出售，90%以上的房屋出售。
●南山（前海）已进入14个新市场。除前海项目外，去化工程非常普遍。只有绿景白石洲卖得更好，卖了544套房子，但整体去化工程还不到50%。
从数据上可以看出，其他项目一言难尽。去化不到10%的板块有三个项目。目前蛇口赤湾一个项目只看到两套去化(以实际为准)。
●2023年，福田有6个新住宅板块入市，海德园A区再次成为年度高光盘，开盘即售罄。
虽然福田的关注度仍然很高，但总的来说，卖起来并不容易。比如金地环湾名苑，第一批卖了207套，第二批只卖了134套。显然，越接近年底，卖起来就越难。
●罗湖基本处于无房可卖的状态，开盘前的去化一直不是很好。2023年，京基只推出了两个项目，均位于莲塘。
●宝安区今年入市14个住宅项目，大部分项目采用分批推盘的方式。
最畅销的是鸿荣源家誉府，分三次推盘，推出2219套住宅，共售出1661套房，整体去化约75%；
新安的越秀潮悦府，售出365套房，总体去化约88%。
去年宝安的供应量不小，位置好的项目还是比较关注的，但是位置差的项目还是很难卖。
●龙华区今年进入市场的项目比例仍较高，有20多个项目。
但也接近全卖不好，仅上半年入市的超核中心就推出了1218套房，售出了1144套房，去化率约为94%。
10月入市的中福雅园183套房也全部售罄，成为今年龙华地区唯一开盘售罄的板块。
要说龙华地区的新盘有多难卖，看下表就一目了然了。多个板块的去化率不到10%，甚至开盘几个月后只卖一套房。
●2023年，光明进入市场14个项目，仅深房光明推出337套房，销售326套房，去化96.7%，成为光明去年唯一的“网红板”。
光明区新房价格也一次比一次低，可以算是开发商在卖盘区骨折，最低价格已经达到3.2万/平。即便如此，从交易的角度来看，多个板块仍然非常不理想。
光明作为深圳的“郊区”，由于工业和科学城的优势，仍然是刚需买房的首要考虑因素。然而，在过去的一年里，光明用数据告诉你，你不能在光明的房子里乱买。
接下来，光明还有很多新盘，还有很多经济适用房。光明很难回到2020年的热火烹饪时代！估计那一波刚需上车的客人要长期值班。
●2023年龙岗仍是供应大户，约20个住宅项目入市，卖得好的都集中在上半年入市的项目上。
例如，万科金宇大学(二期)出售了329套房，去化率为97.3%，成为龙岗过去一年最畅销的项目，归功于项目旁边的学校。
另一个位于布吉的项目，招商振城花园整体有74.9%的去化。
但大部分去化都很慢，目前7个项目的去化不到10%。
●坪山今年进入市场的8个住宅板块，可以说卖得不好，只有谁更糟，一眼看，每个人都一样糟糕，开发商的心也估计有点平衡。
深业山水东城花园于2023年2月开盘，售出213套房，成为坪山新盘卖得最多的楼盘。
2023年新房市场令人印象深刻的不是卖得好或卖得差，而是“打折卖房”。
今年对购房者来说真的是一个快乐的一年。显然，开发商开始更加关注产品的质量。不仅如此，下半年的折扣基本上是每个新板块吸引客户的重要动作，也就是看谁的折扣更有吸引力，比谁更划算。
因此，深圳新房价格台阶形成。
