《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第2条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
《民法典》第157条又规定，民事法律行为无效的，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
根据上述两款规定可知，租赁房屋未取得建设工程规划许可证的，出租人与承租人签订的房屋租赁合同无效，合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失，各有过错的，应各自承担相应责任。商业性用房的承租人因租赁合同无效产生的主要损失就是装修损失，根据《民法典》第157条的规定，该笔损失应当根据双方过错比例进行分摊，即以过错作为分摊装修损失的首要参考因素。但一般认为，装饰装修物分为形成附合的和未形成附合的，倘若将所有的装饰装修物均认定为承租方的损失，势必对出租方不利，同时也未尽到物的合理利用原则，因此，最高院在《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中，将出租人是否同意再利用和装修物是否形成附合作为处理此类问题的首要切入点。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第9条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。从该款规定可知，租赁合同无效导致承租人产生装修损失的，首先并不考虑双方对合同无效的过错程度，而是以物的最大利用作为首要原则。若出租人同意利用装饰装修物的，该装饰装修物可折价归出租人所有，若出租人不同意利用该装饰装修物的，进一步区分装饰装修物是否形成附合，未形成附合的，承租人拆除，已形成附合的，承租人和出租人各自再按照合同无效的过错分担现值损失。因此，只有在装饰装修物已形成附合，且出租人不同意利用的情形下，过错才有了登场的机会。
不合法的建筑，出租合同可能部分无效，但涉及民事方面的，不全无效，要看具体情况。如果明知道没有规划许可，还装修，那就自己的过错了。
