最高院关于租赁合同纠纷的司法解释规定了什么

  • 租办
  • 2024-04-24 15:08:33
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最高人民法院的司法解释是全国各级法院裁判的重要依据,它是在总结司法实践经验的基础上,归纳全国各级法院对某一类纠纷的共通问题的认识并加以提炼而来,因此,司法解释忠于法律而又比法律更具体,对法院判决起到了很重要的规范作用。

在房地产方面很重要的一个例子,就是2003年4月最高人民法院公布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖合同司法解释》)。在这个解释出台之前,关于商品房的买卖并没有专门的法律规范,只有《合同法》当中对于买卖合同的规定,而《合同法》中的买卖合同是针对所有物品的买卖所作的规定,当然就不能体现商品房买卖的一些特殊性。《商品房买卖合同司法解释》的出台,对于商品房买卖过程中的一些典型的争议作出一些规定,比如商品房的销售广告和宣传资料能否作为合同的内容,又如房屋实际建筑面积与合同约定不符怎么处理等。

今年七月,最高人民法院又发布了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,对于一些租赁合同纠纷中经常出现的争议事项作出了规定。下面,我就来走马观花的介绍一下:

一、 以违章建筑为租赁对象的租赁合同无效

违章建筑本身就不合法,所以租赁违章建筑的合同也就不合法。这个规定可以提醒那些私自搭建了房屋租给别人的房东了,你们自以为稳妥的生意在法律上是不受保护的。但也许有的房东会想不通:我辛辛苦苦建起来的房子,就算是违章建筑,也至少能遮个风、挡个雨,凭什么让你白得了便宜?这也是人之常情,因此,为了公平起见,司法解释还规定了,就算是违章建筑,给别人用了也可以要求支付使用费,而且使用费一般可以按照双方约定的租金标准来计算。这不就相当于违法建筑合法租赁吗?如果单从收益上看,是差不多,但是例如合同中的租赁期限、违约金等约定,在租赁物是违章建设时就无效了。

二、 一房多租的先后顺序

如果一位无良房东为了骗租金,就一间房屋与多个承租人签订了多份租赁合同,而实际能够租进去的又只有一个人时,谁先谁后?司法解释出台前,对于这个问题并没有一致的操作规则。司法解释为了解决这个问题,确立了三项优先。首先考虑先占者优先;没有先占者时,考虑登记优先;合同都登记了或者都没有登记时,最后考虑合同成立优先,也就是谁先签合同。所以,如果您是承租人,不如考虑在签订合同时就把钥匙取来并把门锁芯换了吧。

三、 固定装修的处理

房屋固定装修价值的处理是租赁合同纠纷中很常见的争议问题。所以司法解释用了很多条款来处理这个问题。归纳一下,大概有这么几条原则:第一,合同有效的情况下,看装修时是否获得房东的同意,没有获得同意的,承租人自行承担,取得房东同意的,看合同是否正常履行直到期限届满,期限届满的,承租人自行承担,违约导致合同提前终止的,违约一方合理补偿。第二,合同无效的情况下,看双方对合同无效的过错,按照过错承担。例如,一个违章建筑的出租,如果出租人没有告诉承租人这是违章建筑,承租人不知道情况,入住后花了费用进行装修,最终又因为违章建筑被拆除而无法继续使用的,装修费用就应该由出租人来承担。

四、 转租合同的处理

《合同法》规定的是,承租人经出租人同意,可以租赁物转租给第三人,承租人擅自转租的,出租人可以解除合同。司法解释针对这一条款的绝对性进行了修正,规定出租人明知转租而不反对即视为认可:出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。

现实中还有一个问题,就是转租关系中的的出租人(俗称“二房东”)没有支付租金导致原出租人解除合同时,承租人就成为悲惨的受害者人了。因为承租人一直在向二房东老老实实地付着租金,最终却要落得被大房东驱逐的下场。司法解释为了维护这些承租人的权益,特别规定如果承租人愿意为二房东向大房东垫付租金,大房东就应该继续履行合同,承租人垫付的租金,可以折抵自己应该向二房东支付的租金。

五、
对承租人优先购买权的限制
《合同法》规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。这条规定的出发点是为了稳定房屋的现有利用关系,优先保障承租人的居住权。但是在执行过程中,发现了一些问题,导致承租人经常利用这一规定撤销已经成立的买卖合同,对于房屋的流转造成了障碍。司法解释因此对于承租人的优先购买权作出了限制,规定以下两种情况下承租人不得行使优先购买权,一是房屋共有人之间转让的,二是出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的。其次,司法解释还给承租人行使优先购买权的期限作了从严把握,规定出租人通知后承租人在十五日内未作表示的,视为放弃优先购买权。而在司法解释出台之间,这一期限一般按三个月掌握。


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