百城库存创历史新高。
根据易居研究院最新发布的《2024年1月中国百城库存报告》，1月份，百城新建商品房库存规模为50255万平方米，环比增长-0.5%，同比增长-4.2%；库存去化周期为22.9个月，属于2010年数据监控的最高水平。
“春节前后，房地产市场宽松政策频繁出台，市场预测也在积极调整。”2月22日，上海房地产研究所研究主任燕跃进在接受《国家商业日报》采访时表示，随着各种政策效应的释放，随后的城市去库存周期将迎来拐点，市场将朝着稳定和良好的方向发展。
库存去化周期创新记录
今年1月，全国100个城市新建商品房供应面积1449万平方米，成交面积1712万平方米，总体呈现供小于求的趋势。
截至2024年1月底，全国100个城市新建商品房库存规模为50255万平方米，环比增长-0.5%，同比增长-4.2%。这是全国100个城市库存规模同比下降12个月，代表了2023年以来库存走势整体以下行为的主要特征。
具体来说，截至1月底，全国100个城市中一、二、三、四线新建商品房库存总量分别为3480万平方米、24406万平方米和22369万平方米，环比增速分别为-2.5%、-0.7%和0.0%的同比增速分别为6.0%、-6.9%和-2.5%。一般来说，一线城市供应能力较强，二三线城市供应能力较弱。
一、二、三、四线城市新建商品房库存同比增速来源：克而瑞、易居研究院
“这些数据表明，一些城市的潜在供应能力受到限制。近年来，全国各地的融资联动机制得到推广，商业银行积极与具体项目对接，客观上有利于改善房地产企业项目的财务状况，也有利于恢复房地产企业的供应能力。”易居研究所表示。
需要注意的是，1月份全国100个城市库存去化周期为22.9个月，属于2010年数据监控最高水平。其中，一、二、三、四线新建商品房库存销售比分别为16.6、19.6和30.2个月。一般来说，一线城市的去化周期比较好，二线城市居中，而三四线城市最长。
从排名可以看出，成都、三亚、杭州的去化速度相对较好，存销比分别为6.4个月、7.9个月和8.1个月；韶关141.7个月、晋江108.9个月，去化周期超过100个月。
严跃进表示，当前宏观经济环境总体趋于良好，购房政策效应逐步释放，房地产供需矛盾逐步解决，这些因素将逐步改善房地产，“春节前后房地产市场宽松政策频繁，市场预测也在积极调整，库存面临更好的环境，项目将迎来拐点，2024年房地产市场有稳定良好的发展基础。”
“2024-2025年房市压力很大”
需要注意的是，每个城市新房库存的增长不仅受到整体环境的影响，还与土地、人口等因素有关。
根据同策研究院的一份报告，2014年至2023年，我国商品房销售规模为132亿平方米。在此期间，198亿平方米的土地交易实际上增加了66亿平方米的潜在库存。
在此基础上，长春、重庆、大连、沈阳等多个城市的广义库存去化周期超过3年。即使在长三角的热点地区，南京也需要3.4年，苏州需要2.54年。主要原因是2023年南京商品房成交面积下降24%，苏州下降35%，但土地供给侧回调不足。2023年南京土地建设面交易规模仅下降6.9%，苏州仅下降15.2%。
此外，居民的购房偏好也发生了显著变化。2023年，二手和一手成交比从2022年的0.77上升到1.06，平方根发生了实质性逆转。
“随着二手房供应、需求行政干预下的税收优惠和购房人数的增加，二手房优势将更加明显，也将加快新房市场的挤压，二手房对新房的替代效应将更加明显。”同策研究所表示，2024-2025年全国将处于去库存阶段，房地产市场压力很大。
从行业反馈来看，2024年春节期间，各地推盘力度一般，大部分营销力度持续节前冲刺水平，各地房地产市场表现相对平淡。
据中指研究院统计，春节期间一线城市日均成交面积增长108%、二线城市下降46%、三四线城市下降29%。
根据克而瑞的数据监测，大部分城市春节周(2024年2月9日至2月15日)供应量近0，春节两周(2024年2月2日至2月15日)50个重点城市新增供应量仅为396.44万平方米，同比下降11%，比2022年同期下降53%。
但需要指出的是，近日，各地出台了新一轮楼市政策。比如海南、济南、天津等地出台了明确的公积金政策，将第一套公积金贷款的最低首付调整到20%，第二套公积金贷款的最低首付比例为30%；四川省兴文县财政投资3000万元建房专项资金，并支持首付缓付、月供垫付。
中国指数研究院市场研究主任陈文静表示，春节过后，居民工作、购房逐渐走上正轨。随着核心城市房地产市场政策的不断优化，这部分城市市场有望出现“小春”市场，也将对全国市场产生积极影响。此外，就在几天前，5年以上的LPR大幅下降，买家的房地产成本下降，有望加强核心城市的政策效果，为房地产市场创造更好的去库存金融环境。
