新年伊始，房地产企业债务重组也有好消息。中梁控股（02722）.HK）2月14日，最新版本的美元债务重组计划在2月9日的债权人会议上获得了超过99%的高票，并将于2月23日进行听证会。这意味着中梁美元债务重组计划得到了推广。
根据最新版本的债务重组计划，同意该策略的债务人持有的债务本金和应计未付利息总额为13.16亿美元。换句话说，中梁控股的未偿美元债务包括约13.27亿美元的利息。
从2022年7月宣布美元债务期满违约，到2022年11月前后提出第一版债务重组计划，以阿米巴与小股东合伙模式闻名的浙江房地产企业在促进债务重组方面也有所不同。据知情人士透露，重组计划发布后，梁控股迅速与债权人沟通，花了大约一年时间，最终与投资者达成共识。
其次是正荣地产(06158).HK），它还将于5月2日首次听取重组计划。随着房地产企业负债的逐步清理和稳步推进，年初以后房地产融资环境也发生了微妙变化。从金融机构对项目微观层面的投资概率来看，各房地产企业总部的融资压力将得到缓解。最新消息显示，2月20日，厦门宝龙旭辉项目和海洋项目获得22.29亿元融资支持。
为什么能促进中梁重组？
中梁控股联席总裁何健认为，这是中梁控股能够在一年左右完成债务重组方案推广的主要原因，“快速启动、准备、客观衡量方案制定”。
在2023年7、8月，中梁债务重组投票完成，高票通过。根据2023年5月公布的重组方案细节，中梁控股重组债务总额为9.293亿美元。重组方案实施后，中梁控股前期支付1%现金作为前期本金；剩余99%的债务将由新的优先票据或新的可换股债券解决。其中，新优先票据和新可换股债券的使用寿命为3.5年，票面利率分别为5%、3%，而且前12个月的利息有事实上的支付宽限期，不需要现金结算利息；现金利息将在开始日期后12个月累计。
据了解，中梁控股债务重组计划通过债务人线下投票，经历了几次法院听证会，于2月23日进入听证会。《21世纪商业先驱报》记者从多个渠道了解到，中梁控股债务人对重组计划的接受度非常高。从条款上看，债转股占少量，大部分债券已延长3-4年，在不削减债务的前提下，也做了部分利息确定。
分析人士指出，中良控股美元债重组方案可以快速推进，有两个因素：一是美元债剩余规模（含利息）在14亿美元左右，规模不是很大。
二是分析中梁控股情况，企业总负债绝对包括国内债务130亿元，海外债务12亿美元。根据2023年中期报告的数据，公司总资产为2935.37亿元。
从账户数据来看，中梁控股确实不会资不抵债；从披露的销售情况来看，与其他房地产企业相比，中梁控股可以算是“不失”：2023年1月至12月，公司及其合营企业及合营公司累计合同销售额约341.3亿元，同比下降48.33%。
商业现金流是债务人预测企业偿付能力的最基本条件。自2023年以来，少数房地产企业被债务人清算，也是由于缺乏现金流，如祥生房地产、大发房地产、嘉园国际、中南建设、宏阳房地产等。
在何健看来，债权人与房地产企业拉扯的主要原因有两个：一是美元债务规模过大，债券持有人相对分散，获得相对较高的认可率相对困难。早期沟通工作的时间周期也相对较长。其次，在债务平衡问题上，其他房地产企业可能不像少数房地产企业那样相信，只要债务偿还周期延长，最终就可以清仓。因此，许多房地产企业将尝试在第一次沟通和重组计划时相对保守，甚至为了缓解未来的债务偿还压力，提出削减部分资本。这使得第一轮计划的反馈并不理想，然后再次调整计划，再次沟通。此时，随着房地产市场的下滑，计划再次调整等，双方都错过了谈判的最佳时机。
一位海外债务人透露，从目前的市场情况来看，债务人已经给公司3-5年甚至更长时间，最终债务无法完全偿还，理论上和情感上都无法接受。
不难理解，为什么同时爆发的几家房地产企业在促进债务重组方案上相差甚远。
“事实上，这是浪费时间。由于一轮沟通，几乎不到半年，不包括与法院、律师、重组公司等方面的对接周期。”何健指出，如果第一轮重组计划不能通过，第二轮实际上至少需要半年时间才能启动。
中梁控股的两大杠杆
事实上，外界曾经质疑中梁控股爆炸的罪魁祸首是高杠杆率。据何健介绍，这是对中梁控股的一个重大错误判断。首先，中梁控股的民间融资并不多。中梁控股在房地产发展快速阶段可以充分收获收益，主要依靠股票杠杆和商业杠杆，而不是融资杠杆两大杠杆。
根据中梁控股快速发展周期的统计，可以看到上述两大杠杆的痕迹：一是中梁控股项目大多有股权合作，一个相对固定的金融投资者长期跟随中梁进行项目股权投资。其次，中梁控股的经营杠杆也得到了广泛的应用。几年前，中梁控股的项目去除速度很快。在当时的监管环境下，提取资金可用于新项目投资。中梁控股利用项目提取资金，然后投资于新项目投资，实现高周转率。从长远来看，它也削弱了中梁控股对金融负债的依赖。
在房地产行业，中梁控股率先以阿米巴的方式介入房地产项目的运营。2022年初，中梁控股资金面临压力，创新业务部门200多人解散后，业内有传言称杨健将离开海外。如果成为银行，中梁控股的情况可能不是今天。最新公开消息显示，杨健出现在中梁控股2023年半年度营业会议上，并发表了鼓舞士气的讲话。
相比之下，一些美元债务量较大的福建房地产企业仍面临着两个不可逾越的差距：一是债券持有人分散。只要个别债券存在这个问题，就很难统一意见，沟通周期也会延长，谈判也会变得更加复杂。其次，在新的项目监管环境下，即使项目全部交付，资金也不能转移到海外偿还债务上。值得一提的是，美元债务作为一种信用债券，其特点是无担保、无担保，难以从国内提取资金，转移到海外偿还债务。这也使得房地产企业很难制定一个债务人可以同意的计划。
金融支持逐渐渗透
债务重组有促进措施，中梁控股也享受了这一轮宏观调控的财政支持。据透露，截至2月20日，中梁控股已有近20个项目入选首批“白名单”，分布在青岛、重庆、长沙、佛山、台州、楚雄、玉溪等12个城市。具体项目方面，主要包括长沙中梁镀金大厦、青岛北时间印象、青岛李沧中梁首府、重庆长安天悦、沈阳九溪、云南楚雄国宾馆、信阳集美东方等特点。其他几个项目正在审批中。
