据湖南省自然资源厅介绍，湖南省湘潭市近日发布了《湘潭市加强土地利用、促进城市更新的若干措施（实施）》，从“调控土地总量、提高规模控制模块、规划指标平衡、集中开发”等方面提出了10项促进城市更新的重点措施。该措施自发布之日起实施两年。
在调控土地供应总量方面，《办法》提出，要科学调控市级商住用地年度供应总量规模，结合土地市场“批而不供”、“供而不建”和各城市、园区、市级投融资公司的资源和资产。土地供应计划一旦发布，未经批准不得调整。将年度转让计划细化到具体地块，实现精准转让。实行更严格的“增存挂钩”，对上一年度未完成“增存挂钩”批而未提供土地35%、城市、园区、市属投融资公司对闲置地55%的监管任务暂停新增建设用地审批，待处理任务完成后方可恢复。
在优化城市更新单位控制方面，《办法》明确编制了低效土地再开发专项规划和城市发展专项规划，划分了低效土地再开发和城市更新单位，将旧社区、旧工厂、旧街区、城中村等存量区的功能划分为重点低效土地再开发和城市发展区，建立了低效土地再开发和城市更新项目数据库。将低效土地再开发和城市更新单位规划的相关内容纳入控制规定。在落实公共服务设施配套设施、满足安全、消防等我国强制性标准，征求有关权利人意见后，可适应土地性质、土地混合开发和空间复合利用，适当放宽建筑高度和容积率控制，地块绿化率、建筑密度、建筑间距等数据可适当低于我市现行技术标准。升级增加非单独占地的社区公益性和公共设施不得计入区域开发容积率。
本措施支持规划指标的综合平衡。坚持区域模块整体改造与联动开发相结合，开发价值低，不能实现经济平衡，按照“公益优先”原则，经市人民政府批准，可通过条件、计划综合开发，实现更新项目的综合平衡。
更新区域内的土地规划及相关指标可在建设性详细规划或总体图纸一次性审核和配套设施同步实施的前提下进行综合平衡，可适当提高容积率指标。项目实施主体在促进城市发展过程中提高公共配套标准，增加城市公共开放空间所占用的土地，可计入区域容积率。以更新区为单位，公共配套设施按照节约集约化应用的原则进行规划和定位。城市更新项目可适当放宽建筑距离和日照双控管理，允许实施日照单控。鼓励充分利用地下空间开发建设地下商业设施，进行垂直分层、水平直接的立体综合开发。在满足项目自身配套容量要求的前提下，综合利用经营项目的，土地出让价格按路面价格的20%～50%交纳。
对于城市更新项目的土地交易，对有历史保护建筑、现代保护建筑或文物保护要求的项目，应当按照保护方案上市；对城市更新项目有产业配套设施或者公益配套设施要求的，应当将产业配套设施和公益配套设施要求纳入上市条件。
湘潭市鼓励集中电影改造开发，鼓励社会资本参与。本措施在科学判断开发价值提升空间的基础上，准确划分综合区域。在政府领导、明确所有权、标准化经营、产业优先、合法合规的前提下，创新社会发展模式和融资模式，运用“利益共享、风险共享”理念引入私人资本，负责区域投融资、开发建设、产业引进和经营，从未来一、二级联动经营收入、综合收入和产业发展收入获得投融资收入。支持市场实体购买多个低效土地，统一改造开发，低效土地再开发涉及角落、三明治、插花等难以独立开发的零星土地，可共同改造开发建设各种公共服务设施或配套商业设施，按协议转让方式取得土地使用权。
按照“自愿投资、参考控制、区域平衡、合同转让、适度奖励”的原则，推进更新区公益、商业项目整体包装，鼓励社会资本投资建设市政配套基础设施、基础教育和社区医疗服务公共服务设施，建立商业收入回报机制和金融服务、金融奖励和补贴激励制度，提高资产吸引力，确保城市更新项目与市政基础设施和公共服务同步建设。完善土地增值收入共享机制，原土地所有者可采用货币、物业补偿等形式，激发市场实体参与低效土地再开发和城市更新的主动性。
《办法》支持改善性住房的开发，支持土地分割出让，支持“商改居”。
湘潭市将引导房地产企业提供多元化商品，提高优质、绿色、生态、健康住房开发比例，优先将改善性住房项目纳入年度土地供应计划。鼓励推出大平层、第四代住宅、低密度住宅等改善性住宅产品，放宽住宅建筑开放控制要求，鼓励建筑内部创意设计，取消高低配置限制，建设除独栋低层建筑外的住宅产品。
支持优质房地产公司按照“一事一议”的方式收购当前房地产企业和项目。在不影响已批准项目建设性详细规划、明确规定公共配套设施建设责任的前提下，经批准可办理土地分割。分割后，原项目公共配套设施按约定共建共享，并在房地产登记簿上注明。土地分割后需要转让的，双方应当明确受让人继续按照原规划和约定执行的义务，并依法予以公示。允许实行预告登记出让。对于未完成出让合同约定开发投资25%的土地，按照“先投资后转让”的原则，可以依法办理房地产预告登记。开发投资符合出让条件的，预告登记人应当申请土地使用权转让。交易所涉及的税收政策，按照有关规定执行。
在满足上级规划、相关规范、投资协议和配套要求的前提下，已建成的非住宅商品房可按程序审批后，依法调整房屋使用功能；在不改变土地用途和建筑轮廓、高度和形式的情况下，商业公寓可以优化升级为住宅公寓。已转让为住宅用地的，原规划条件下商业比例低于6%的，可调整至2%～6%；原规划条件下商业占比下限高于15%的，可调整至15%，“商改居”项目应确保公共服务和基础设施齐全，土地用途、总建设量、容积率和绿地面积不得改变。原则上，享受招商引资优惠政策或属于核心商业区和区域商业中心的项目不纳入“商改居”范围。
本措施创新了现有土地的振兴和利用方法。对于“批准但未供应”的经营用地，可以租赁、政府或社会投资短期使用，最近无市场需求土地用于国家健身场馆、社会停车场等公共服务设施，提高土地利用效率；在相关权利人达成协议的前提下，闲置低效土地可以按照“同等价值、双方自愿、凭证交换”的原则，实施不同性质、不同类型、不同地区的土地交换，依法办理登记。市投融资公司抵押的闲置土地，在符合规划的前提下，经协商，可以依法转让。
此外，湘潭还将实施以社会为导向的定价规则。房地产土地供应以不低于成本或基准地价为底线，形成与当前市场价格密切相关的动态调整机制。土地交易前，市人民政府、园区管理委员会、市投融资公司、行业主管部门不得以任何理由事先约定土地出让价格和规划条件。经市人民政府批准的旧城改造、城市发展等特殊项目，土地成本明显高于市场价格的，可以按照市场定价原则确定上市起价，经市自然资源管理委员会集体决策后实施。
