2024年1月18日，乐有家研究中心发布了《2023年深圳楼市年报》（以下简称《报告》）。上述报告中的几组数据值得关注：
一是2023年深圳共售出6.44万套一二手住宅，同比增长15%。
二是新房市场供应增加，但成交量大幅下降。2023年，新房3.16万套，为近5年最低点，较2021年减少近40%。同时，根据2023年12月的成交数据，深圳新房去化周期达到20.2个月，去化压力逐渐加大。
三是二手房市场回归主导地位，转让量和网签量同比增长50%以上。
“回归”一词揭示了深圳房地产市场一、二手房格局的变化。近10年来，深圳股市长期占据主导地位。2017年二手房成交比例一度达到71%，但2021-2022年发生变化——新房成为主力军，两年二手房成交比例分别为43%、39%。2023年，深圳二手房成交比例上升至51%。
第四，房价确实在下跌。其中，2023年深圳新房均价同比下降1.6%，二手房较2022年下降12%，比2021年全年均价最高点下降22%。部分地区和房地产的成交价格已回到2018年的水平，较最高点下降30%-40%。
第五，2023年全年，超过一半的房源成交价低于二手房指导价。
2021年2月，深圳率先实施二手房参考价格机制。近三年来，深圳二手房买卖双方进行了多轮拔河，体现在成交价格与参考价格的偏差上：2021年，深圳近55%的房屋成交价格高于参考价格的20%以上，只有5%的房屋成交价格低于参考价格。从2023年年均值来看，低于参考价格的成交比例显著增加到50.3%。这一比例仍在增加。到2023年12月底，深圳低于参考价格的成交比例达到80%。
乐友佳营销总裁何玲除了客观数据外，还从房地产中介的角度讲述了深圳房地产市场的侧面。
2023年，乐友佳房地产经纪人的策略之一是：带顾客去看房子，让他们看到“累”。这一原则并不一定适用于所有客户。在市场相对低迷的背景下，买家的观望情绪越来越强烈，“客户特别谨慎，此时房地产经纪人需要尽可能为客户提供更多的选择。例如，如果你想看看龙华区的客户，你也可以试着看看福田区同样价格的房子，”何玲说。
深圳购房者的观望情绪体现在交易周期上。乐友家的内部数据显示，2021年，其经纪人带客户看房，最终交易平均为8.9套，2022年增至11.3套，2023年增至13.2套。
何玲分享了一个客户案例：自2021年以来，乐友佳的几位经纪人带客户看了57套房，仅2023年就看了13套房，客户总是犹豫不买房。最后，2023年“五一”假期过后，一位经纪人欧阳（化名）成功签约，这让何玲乃至整个公司兴奋不已。
欧阳为客户制定了一系列表格，包括但不限于房屋推荐表、需求提炼表、仅供参考的房价涨跌预测表（3年、5年、8年）、投资收益表等。“客户对房屋的投资收益更感兴趣，但我们不敢在三年内计算（投资收益率），只告诉客户五年后的一般房价趋势。”何玲透露，这一系列表格清楚地了解了客户的需求，最终感动了客户。目前，公司已将欧阳的部分经验推广为标准化行动。“这也表明，未来不了解服务的经纪人并不容易生活。”
谨慎犹豫的购房者向房地产中介提出了一个难以解决的证明问题。何玲说，现在客户经常问经纪人，“这套多少钱？（同一社区的交易）最后一套多少钱？”客户随后要求：我买的房子必须低于前一套的交易价格，同时让中介充分证明房子的抗跌能力。
何玲认为，房地产刺激政策的边际效益正在下降，特别是在2023年底深圳推出首付大幅下调和取消豪宅税标准的优惠政策后，2024年元旦成交量和价格没有明显上涨，“市场已经减弱”。他建议，刺激政策的作用不应该有太高的期望，预计2024年仍将相对稳定。
然而，外部因素也或多或少地影响了房地产市场的情绪。1月中旬，a股向下调整，上证指数一度跌破2800点，创下阶段性新低。1月17日，几位客户明确告诉乐友佳经纪人：股票大幅下跌，最近没有出去看房。“然而，许多业主也紧急放弃了市场。”何玲说。
