四大一线城市首张“房票”发放后，广州的城市更新进程明显加快。
白云区罗冲围区潭村项目作为广州今年重点推进的四大区域旧改之一，近日正式公布拆迁补偿方案。
1月18日，界面新闻获悉，白云区罗冲围项目仍采用传统货币补偿，俗称“拆迁款”，合法房屋最高货币补偿标准可达6600元/平方米。
2023年12月18日，广州市住房和城乡建设局盘点了城中村改造成果，明确了2024年广州城市更新的重点任务。其中，重点推进广州新中轴（海珠）四大新模式、广州火车站、白云区罗冲围、环五山创新策源区，要实现一期工程建设。
一周后，也就是广州白云站开通前一天，2023年12月25日，《白云发布》消息称，广州湾区新岸（罗冲围）区一期工程开工仪式举行，标志着湾区新岸区改造正式实施。
现在，罗冲围地区的第一个项目补偿方案已经曝光。从住房和城乡建设局明确项目，到项目开工，再到补偿方案发布，只花了一个月的时间，这在广州推进旧改项目的历史上并不多见。
最高补偿标准可达6600元/平方米
白云罗冲围项目的货币补偿主要按三个标准计算。
第一种是合法的房子，根据房子的结构类型:框架结构3600元/平方米，混合结构3360元/平方米，砖木结构3120元/平方米。
此外，合法房屋还可获得3000元/平方米的征收奖励，即框架结构的合法房屋可获得6600元/平方米的货币补偿，是拆迁中单价最高的。
二是1987年至2009年建成的非法房屋，根据房屋结构类型划分：框架结构2750元/平方米，混合结构2480元/平方米，砖木结构2230元/平方米。
第三类是2010年至征地预公告期间建设的非法房屋，按房屋结构类型划分，面积280平方米。框架结构为2750元/平方米，超过分界线的为1375元/平方米；混合结构为2480元/平方米，超过1240元/平方米；砖木结构为2230元/平方米，超过1115元/平方米。
2009年和2010年划分界限是因为2008年，广州市政府通过实施《城乡规划法》，规定房屋建设必须持有建设工程规划许可证，2009年被视为自建房屋“政策盲区”的过渡期。
需要注意的是，第二类和第三类房屋的征收奖励也有限制。280平方米以内的部分，给予3000元/平方米的征收奖励；如果超出部分，或者后期选择回购安置房部分面积，就不会有这样的奖励。
一般来说，非法房屋的最高货币补偿可达5750元/平方米。
此外，罗冲围潭村旧改还设有“按时搬迁奖励”。3个月内签订搬迁合同，按补偿金额的15%支付；3至6个月内签订搬迁合同，按补偿金额的10%支付；超过限期签订合同，无额外奖励。
南方自建房一般100平方米一层、三层起建。
如果按照300平方米的标准和法定房屋最高6600元/平方米的补偿单价计算，并在最短时间内签订合同并搬迁，村民可获得198万元的拆迁款和29.7万元的按时搬迁奖励，共计227.7万元。
但这种补偿方案也引起了很多争议。从百度地图可以看出，距离潭村下方最近的房地产“阳光花园”是一套四室两厅110平方米的房子。目前报价4.71万元/平方米，总价518万元。
只有合法房屋才能置换“安置房”
如果不选择货币补偿方案，也有安置房回购方案。值得一提的是，安置房回购只提供给合法住房的村民，但将按户籍划分。
村户籍合法住房上限280平方米，核定安置面积；原村户籍现为非大陆户籍，最多280平方米，核定安置面积，无多户计算；非大陆户籍，最多120平方米，核定安置面积，面积减半。
不难看出，即使没有村户籍，该计划对非大陆户籍的村民仍然更友好。但该计划没有提到非村户籍，仍在大陆户籍的村民是否可以有安置房。
安置房回购价格为3120元/平方米，安置回购费用由政府财政拨款。
在资金到达方面，一般为了方便村民临时搬迁，将支付临时搬迁费。无论是选择货币补偿还是安置回购计划，搬迁费用为每月20元/平方米，第一阶段一次性支付12个月。
根据上述300平方米的住宅计算，村民一次可获得7.2万元。以后每月可获得封顶5600元的临迁费。
地方国企主导广州旧改
负责罗冲围区建设的企业为珠江实业集团和机场建设投资集团，均为广州国有企业。今年，广州将重点推广的其他三个地区也由当地国有企业经营。
广州新中轴线（海珠）区（越秀集团）；广州火车站区（广州城投集团、广州建设集团）；罗冲围区（珠江实业集团、机场建设投资集团）；环五山创新策源区（越秀集团、机场建设投资集团）。
界面新闻报道称，广州的旧改革过去是以市场为主导的模式。现在，在新模式下，政府大力介入，采取土地制作（俗称“一级土地开发”）与土地收储分离的原则。也就是说，前期由政府认定的土地主体进行征地补偿、土地平整等工作，后期将土地移交政府收储，挂牌出让。
罗冲围区改造的热度之高，源于“华为”这一大厂的IP。
2020年12月，华为获得华侨糖厂地块，计划建立华为广州R&D中心，也是华为在广州的第一个R&D基地，距离现在正在改造的潭村直线不到5公里。
数据显示，该项目占地面积约11.93万平方米，总建筑面积约30.5万平方米，包括8栋R&D建筑、1家酒店、1座冷却塔和两层地下室，建成后可容纳约5000人R&D办公室。2021年9月，该项目正式启动。
据今年1月4日《白云发布》报道，华为广州R&D中心(一期)项目9栋塔楼的主体结构已全部封顶，分项工程正在建设中。
与此同时，广州12号、13号地铁线也在同步建设中。截至2023年5月，13号线二期工程进度达到68%，罗冲围站已封顶，线路开通后9站即可到达珠江新城冼村。
