2023年是房地产市场供需关系发生重大变化的一年，房地产市场政策环境已接近十年来最宽松的阶段。
今年，整个市场经历了先热后冷再热的曲线变化。第一季度开局良好后，第二季度迅速降温，持续到10月。此后，热度再次上升，最终呈现出“翘尾行情”。
与此同时，城市之间的商品房交易也日益分化。根据中指研究院的数据，2023年，一线城市新建商品房交易面积同比增长约4%，二、三、四线城市累计交易面积同比下降4%、12%。
在价格方面，根据中指研究院的数据，2023年全国100个城市的新房价格上涨了0.27%。得益于8月份房地产市场优化措施的出台和“金九银十”部分改善项目的入市，9月份以来，100个城市的新房价格环比略有上涨。但与新房相比，虽然二手房市场成交量同比上升，但价格面临下行压力。2023年，100个城市的二手房价格下跌了3.53%。
新房市场复苏可持续性不足
“复苏可持续性不足”是2023年新房市场的重要特征之一。
据国家统计局统计，2023年全国商品房销售面积11735万平方米，同比下降8.5%，其中住宅销售面积下降8.2%；商品房销售额11622亿元，同比下降6.5%，其中住宅销售额下降6.0%。
此外，根据克里瑞房地产研究数据，2023年120个重点城市房地产市场呈现“脉冲复苏”：首先，3月至4月的政策调整带来了一波刚性需求和刚性改善需求的集中释放；然后在9月至10月，随着“认房不认贷”、核心一二线城市放宽限购政策，市场迎来短暂复苏。
然而，不同能级城市的表现却不尽相同。
根据中指研究院的报告，2023年1月至11月，一线城市新建商品房累计销售面积同比增长，二、三、四线城市同比下降。一线城市新建商品房月均成交量67万平方米，同比增长约3%。其中，上海、广州累计销售面积同比增长10.9%和1.3%，北京、深圳累计销售面积同比下降11.1%；二线城市月均成交面积46万平方米，同比下降2.3%；三四线城市月均成交面积16万平方米，同比下降约10%。
此外，房地产企业供应能力和意愿不足。据中指研究院监测，2023年50个代表城市商品房批准上市面积同比下降10%以上，月平均批准上市面积约1600万平方米，同比下降11%左右，供给侧整体表现疲软。在供需疲软的背景下，重点50个城市的整体表现供不应求。据初步统计，2023年，50个代表城市商品房月平均供应约1600万平方米，同期月平均交易面积1955万平方米，销售供应比1.22，高于2022年。
但需要指出的是，2023年狭义库存持续下降，第四季度略有增加，但仍处于阶段性底部。据克而瑞监测，截至2023年11月底，百城商品房库存已达51852万平方米，环比略有增长2%，同比下降13%。从去化周期变化来看，一线城市环比持平18.8个月；二线城市环比下降；三四线去化周期已突破36个月，创2019年以来新高，去化风险显现。
在价格方面，受改善购房需求支撑的一、强二三线城市房价相对稳定，而内陆弱二三线城市房价出现较大回调。
具体来说，一线城市、长三角、珠三角城市占据房价高点。如果上海商品房均价超过6万元/平方米，同比增长5%；在北京、厦门、东莞、苏州等居民改善购房需求依然旺盛的城市，房价同比有不同幅度的上涨。深圳、杭州、南京受推动结构和成交量下降影响，房价下跌。
中国指数研究院预计，2024年一线城市新房销售面积可能继续稳步增长，不同二线城市将有不同的市场表现。杭州、成都、西安等城市新房销售规模预计保持较高水平；南昌、武汉、郑州等城市库存压力，短期市场底部或仍需要时间；福州、天津等城市库存压力较大，短期内难以改善市场调整；三、四级城市新房销售规模将继续下降。
然而，在克而瑞看来，2024年房地产市场总成交量仍将下降，预计将继续触底。“从年度趋势来看，2023年脉冲复苏的可能性很大，传统的‘金三银四’和‘金九银十’可能会迎来一个小波段的好市场，但缺乏可持续性。”
多城二手房成交量创新高
与新房市场成交量的下降相比，二手房是另一个场景。
诸葛数据研究中心统计显示，2023年，10个重点城市的二手房成交量约为77.43万套，同比增长31.47%，创下5年新高。其中，佛山二手房成交量同比增长69.18%，而青岛、成都、南京、无锡、深圳、大连等城市同比增长30%以上，成交热度远高于2022年。
此外，在2023年二手房成交量和成交量排名前20位的城市中，上海、北京和成都占据了成交量和成交量的前三名。上海和北京分别排名前两位，分别为9570.7亿元和8737.8亿元，分别较去年上升了23.6%、16.2%；成都以3743.8亿元排名第三，成交套数排名第一，二手房市场继续活跃。
具体来说，根据成都市住房和城乡建设局的公开数据，2023年成都二手房成交量首次超过20万套，达到22.1万套，同比增长68%。二手房与新房市场的份额差距进一步扩大，新房仅占39.8%左右。这是成都二手房成交量连续两年超过新房。
“刚需客户群是成都二手房购买的主力军”，壳牌研究院成都分院指出，2023年成都二手房平均成交面积为92平方米，仅比2022年增长2.22%。新房和二手房的总价差首次超过100万元。“买新”更依赖于“卖旧”，交易结构也从局部存量转向全面存量时代。
虽然成都二手房成交量创下新高，但价格一路下跌。据国家统计局统计，12月成都二手房销售价格环比下降1.5%，成都二手房价格连续6个月下跌。但与2022年同期相比，仍有0.5%的增长，成为全国70个城市中唯一一个二手房价格同比上涨的城市。
“新政策、首付比例和抵押贷款利率的下降促进了住房需求的释放。由于一些新房存在交付风险，更多的购房者将注意力转向二手住房，因此二手住房交易的比例进一步上升。”诸葛亮住房分析指出，二手住房交易规模主要是关键的一、二线城市，大多数城市二手住房交易量同比呈上升趋势。
然而，一些二线城市的二手房交易增长动力相对不足。比如2023年厦门二手房成交套数和成交金额均有所下降，同比下降10.1%、41.7%。
事实上，随着2023年上半年全国多个城市二手房市场的复苏，厦门二手房市场一直处于相对低迷的状态。根据厦门市住房保障和住房管理局的数据，2023年上半年厦门市二手房成交量为1.2万套，不到2021年上半年成交量的一半，近五年倒数第二。
根据诸葛数据研究中心建立的市场情绪指数模型，厦门二手住房市场情绪指数自2023年以来几乎持续下降，自9月以来进入市场低迷区间，10月情绪指数降至-0.88，市场情绪需要提振。虽然厦门去年也逐渐放松了当地的购买限制和销售限制政策，二手住房的交易量也有所上升，但总体情况仍低于2022年同期的交易水平。
城市间房地产投资分化分化
在投资方面，从中指研究院的数据监测来看，2023年全国300城宅地市场依然偏冷。
虽然2023年最后一个月全国土地市场发生了积极变化，但规划建筑面积为14710.76万平方米，环比增长141%，出现“翘尾”行情。但从全年情况看，2023年全国300个城市启动住宅用地规划建设面积62805.62万平方米，同比下降19.61%；住宅用地总建筑面积49384.95万平方米，同比下降20.82%，绝对成交规模为近十年来最低水平。
来自国家统计局的数据也显示，2023年，全国房地产开发投资110913亿元，比上年下降9.6%；其中，住宅投资83820亿元，下降9.3%。
