随着全国房地产市场整体低迷，成都房地产市场表现出独特的韧性和活力。
1月17日，国家统计局发布的12月70个大中城市商品房销售价格变化统计数据显示，12月70个城市只有7个城市的新房价格指数环比上涨，较11月减少2个；62个城市的新房价格环比下降，自2015年2月以来创下新高。
在这一整体不乐观的数据中，成都楼市的表现依然亮眼。
数据显示，2023年12月成都新建住宅销售价格环比小幅上涨0.1%，已连续24个月上涨；与2022年同期相比，这一增长率已达4.9%。
在二手房市场方面，虽然12月成都二手房销售价格环比下降1.5%，连续第六个月下降，但与2022年同期相比，仍有0.5%的增长，成为全国70个城市中唯一一个同比上涨的城市。
成交量也在上升。根据成都市住房和城乡建设局的数据，2023年成都市商品房成交量达到14.6万套，同比增长9.7%；二手房比较火爆，成交量首次超过20万套，达到22.1万套，同比增长68%。此外，二手房与新房市场的份额差异进一步扩大，新房占比仅为39.8%左右。
成都资深房地产研究人员郭洁说：“长期以来，成都房地产市场相对稳定健康，但2023年的发展确实超出了我们的预期。”。
成都作为西南地区的核心城市，由于人口持续高速涌入，房地产需求充足，对促进住房需求发挥了重要作用。
“一买一卖”下的成都楼市
赵峰是成都当地的一名年轻工程师，他和未婚妻李晓住在成都龙泉的一所新房子里。随着他们计划明年结婚，他们开始考虑为新生活找到一个更理想的住所。
“疫情过后，市场的反应出乎意料。我们认为市场会陷入低迷，但实际上非常活跃。我们部门的几位同事去年抓住了低利率买房的机会。”赵峰在接受记者采访时分享，虽然龙泉有一种宁静和亲密的感觉，但他们认为市中心的生活更方便，尤其是在节省通勤时间和享受更丰富的生活设施方面。
与此同时，张涛和妻子刘芳住在成华区双林路一栋97平方米的花园顶层老房子里。随着两个孩子的成长，他们开始考虑搬到一个更宽敞的住所。经过深入的市场调研，他们决定出售现有的房屋，并将目光投向成都市中心的新开发项目。
在寻找新家的过程中，赵峰和李晓偶然发现了张涛的二手房销售信息。虽然成熟社区的房子有点旧，但面积适中，价格合理，地理位置优越，周边配套设施完善。
“尤其是这个花园，对我们来说是锦上添花。我们可以在这里举办小型聚会，甚至在那里放松。”李晓兴奋地说。
“虽然我们位于市中心，但有了这样一个小花园，我们不仅可以享受城市生活的便利，还可以拥有自己的小世界。”赵峰补充说，他们的新家离万象城和太古里很近。他们只需要步行20分钟就能上班。他们很幸运能买到这样的房子。
卖完龙泉的房子，加上一些积蓄，赵峰和李晓终于用97万元买下了双林路的房子。搬进新家后，他们立即开始装修房子。“虽然房子有点老了，但它承载着我们的故事和未来。”赵峰激动地说。
张涛的家人用这笔钱和积蓄在成都高新区买了一套140平方米的新房，总价接近400万元。“高新区不仅生活设施完善，而且教育资源丰富，对儿童未来的成长非常有益。”张涛说。
赵峰和张涛一买一卖的故事，是成都楼市的缩影。
成都资深房地产中介李明表示，近年来，成都房地产市场发生了显著变化。特别是二手房已成为许多刚性需求购房者的首选。这主要是因为二手房通常位于成熟社区，交通便利，生活设施完善，更符合刚性需求客户的实际需求。
他还提到，对于像赵峰这样的年轻购房者来说，选择二手房不仅可以满足他们对生活质量的追求，而且也是一个具有成本效益的选择。“与此同时，随着城市的扩张和新区的发展，许多改进的客户开始转向新开发的住宅项目，通常提供更多的空间和更好的教育资源。”
郭杰说，成都的房地产市场已经进入了股票住房时代，从连续两年二手房成交量超过新房的数据可以看出。她还提到，刚性需求客户已成为购房的主要力量，支持二手房市场。这些交易不仅释放了资金，而且促进了大量改善客户向新房市场的转移，形成了一个健康的市场周期。
从数据的角度来看，它也可以得到证据。科瑞地产的研究统计数据显示，自2022年下半年以来，二手房月营业额创下历史新高。“主要的交易力量是总价不到150万元，面积约90平方米。”研究报告指出，这反映了市场的真实购买力。
一位成都本地开发商表示，成都房地产市场的变化反映了市场的成熟和多样化。“开发商现在更加关注项目的质量和配套设施，以吸引改进的客户。与此同时，我们也注意到对二手住房市场的强劲需求，这促使我们在市中心和成熟地区开发更具成本效益的项目。”
市场可能会回落到2022年的水平
成都作为西南地区的核心城市，由于人口持续快速涌入和充足的房地产需求，在促进住房需求方面发挥了重要作用。在多重优势的叠加下，成都房地产市场显示出强大的人口吸引力，为市场提供了重要的支持。
但2023年6月，市场开始出现疲软迹象。根据诸葛找房数据，2023年6月，成都新建商品房成交量为13515套，较上月减少2718套，环比下降16.7%，同比上升4.4%；二手房成交17411套，较上月减少3384套，环比下降16.3%。
直到“9.26”新政策出台，才给市场带来短期强劲刺激，使第四季度市场再次迎来上行趋势。然而，2024年初，成都房地产市场似乎相对疲软。
对于房地产市场的疲软现象，许多受访者表示，这是一个正常的市场周期性波动。“房地产市场本质上是周期性的，不可能总是上升，也不可能总是下降。”这是一个交替出现的小周期峰谷的过程。”郭杰解释说。
她还提到，许多购房者对今年的收入有更多的不确定性，经济不确定性使得许多购房计划被搁置。
李明还表示，在过去的半个月里，二手房的销售仍然高于新房。“大约是两倍，但整体市场疲软，许多客户选择降价销售，以便尽快达成交易。”
另一位房地产企业人士也表示，目前市场复苏程度不同，特别是郊区和郊区项目仍一般，这些地区仍在进行价格战，依靠渠道带客户促进销售。“自今年年初以来，一些项目确实很高，但并不是所有的销售办公室都很拥挤，一些核心地区的房地产销售并不普遍。”
房地产企业人士还表示，成都房地产市场仍处于调整渠道，市场信心仍不足。“现在每个人都渴望回归血液，通过销售回归现金流，房地产市场的整体复苏仍需要时间。”
对于2024年成都房地产市场的前景，上述房地产企业表示，2024年房地产市场可能继续反映差异化特征，市中心和一些热门板块新房和改善住宅可能保持相对稳定的需求，但在一些郊区和新开发区，市场可能会出现更多的波动。
此外，房地产企业还强调，新房市场的竞争将更加激烈，特别是对于高端和豪华住宅项目。由于市场趋势成熟，购房者的选择更加多样化，房地产企业需要不断创新，以满足市场的需求。
鉴于目前的经济环境，郭杰预测，市场可能比2023年更弱，甚至回落到2022年或更低水平。她认为，2023年市场的超预期表现可能释放了大部分积极的需求和政策。如果今年的经济和收入预期不好，市场很难继续去年的繁荣。
