2024年过去两周，北京、广州、上海首次开拍。京沪部分地块触顶摇号，部分地块底价成交。然而，广州的两块土地都在拍卖，自2023年以来，土地市场的冷热不均一直延续至今。
纵观全国，克而瑞土地周报显示，开年第一周（1月1日至7日），土地市场尚未“进入状态”，供需双低。第二周（1月8日至14日），土地交易总建筑面积环比回升83%，但市场热度仍持续低迷，近90%的土地底价交易。
市场整体寒冷，交易分化是2023年土地市场的重要特征。中指数据显示，2023年全国300个城市住宅用地推出和交易面积同比下降约20%，绝对交易规模为近十年来最低水平。各线城市宅基地的推出和交易面积都有不同程度的下降。只有部分城市或个别地块热度较高，市场整体低迷趋势没有改变。
为了提高房地产企业的拍卖意愿，各地不断优化土地供应结构，完善土地拍卖政策，推动300个城市的平均楼面价格同比上涨7.4%。但受成交量萎缩影响，300个城市的宅地成交额同比仍下降15%，上海、杭州、北京、广州、成都、南京等6个城市的宅地成交额超过1000亿元，其中上海最多，收入近2202亿元。
2023年宅地交易“翘尾”
根据中指数据监测情况，2023年全国300城宅地市场依然偏冷。
2023年1月至12月，全国300个城市共推出住宅用地规划建筑面积62805.62万平方米，同比减少19.61%；规划建筑面积49384.95万平方米，同比减少20.82%，绝对成交规模为近十年来最低水平。
中国指数研究院分析师孟新增告诉《21世纪商业先驱报》，自2023年以来，在销售端尚未恢复的背景下，政府推动土地和房地产企业仍然谨慎，土地拍卖市场普遍相对较低。
根据国家统计局的数据，2023年前11月，全国商品房销售面积和销售额分别同比下降8%和5.2%，房地产开发投资、新房建设面积、房地产企业到位资金等关键指标仍未停止下降。
全年最后一个月，土地市场发生了积极变化。12月，宅地交易规划建设面积14710.76万平方米，环比增长141%，出现“翘尾”情况，但仍同比下降5.26%。
对此，中金公司分析认为，12月份一二线城市集中转让量较大，政策放松，一二线城市销售形势回暖，房地产企业征地主动性略有回升，推动土地市场边际回暖。很多地方出现了“量价齐升”的现象，但同比依然疲软。
以一线城市为例，2023年12月，北京、上海、广州、深圳宅基地交易规划面积分别为89.92万平方米、162.19万平方米、84.05万平方米和6.79万平方米，而11月，北京宅基地交易面积仅为34.37万平方米，其他三个城市无宅基地交易，12月，北京楼面平均成交价格环比上涨1446元/平方米。
此外，诸葛数据研究中心认为，12月份土地交易规模大幅上升，也与11月份土地供应增加有关，给房地产企业带来了更多的选择空间。根据中指数据，11月300个城市的土地规划建设面积为17626.47万平方米，环比增长150%以上。
全年，各线城市的供应和交易规模都有不同程度的下降，其中三四线城市的下降最为明显。具体来说，一线城市、二线城市和三四线城市的住宅用地供应面积分别同比下降13.2%、16.69%和21.64%；成交面积同比分别降低21.75%、15.03%和23.93%，房地产企业投资不断向核心优势城市汇聚。
全年共有300个城市流拍宅地1197宗，流拍率为17.05%，较去年同期增长0.36％，全年流拍率仍较高。12月流拍宅地331宗，较11月减少2.18宗。％。
诸葛数据研究中心高级分析师朱丽平告诉《21世纪商业先驱报》，预计政府将在2024年进一步加强土地市场监管，重点关注土地供应、土地使用和土地使用监管。总的来说，2024年的土地市场是房地产企业的机遇和挑战。
全年宅地成交额同比减少15%
2023年土拍政策和规则不断优化。
如重点城市推出土地出让清单公布制度，土地交易更加灵活，转让频率增加，土地供应节奏更加正常，为房地产企业提供更多的调查判断时间；例如，地方政府纷纷跟进取消地价上限。截至目前，已有18个城市在22个集中土地供应城市实施了相关政策。此外，宁波的溢价上限由15%提高到30%。只有北京、上海、深圳没有调整，土地市场回归“高价”，有利于市场流动性的恢复，提高房地产企业的投资信心。
撤销地价上限后，部分城市优质地块土地拍卖升温，济南、合肥、成都、福州、杭州、广州等地部分地块溢价较高。10月30日，济南10块土地中，有3块溢价率超过50%。11月2日，在合肥出让的5块土地中，土地溢价率达到45%，地价18716元/平方米，创下城市最高价格纪录。12月29日，广州成功出让的3块土地中，有1块土地溢价率达到59%，地价75760元/平方米，也刷新了城市最高价格纪录。
然而，高溢价率或高地板价格的地块只有少数。孟新增表示，这一方面是因为在消除地价上限后，一些城市也撤出了自主竞争、竞争建设、竞争性住房等环节，地块质量较以前有所提高。另一方面，目前房地产企业普遍采用“精准投资”策略，核心地块竞价意愿强。
此外，朱丽平提到，在一些城市“取消限价”后，许多企业对征地更有信心，但中小企业的经济实力、发展经验和经营战略不如中央国有企业，进一步增加了获得核心城市土地的难度。
总的来说，土地拍卖规则的改善、房地产企业土地征用的重点、核心城市和优质土地的热度的提高，对提高土地交易的地面价格和溢价率起着一定的作用，年度土地交易呈现出“量缩质量改善”、“量减价增”的特点。
中指数据显示，2023年全国300个城市成交楼板均价为5818元/平方米，同比上涨7.42%;均值溢价率为4.73%，较去年同期增长1.68%％。居住用地成交额28714.92亿元，同比减少15%。
单月来看，12月全国300个城市成交楼板均价为4705元/平方米，环比上涨10.98%，同比上涨18.13%。平均溢价率为3.05%，较上月下降1.01％，1.266比去年同期增长1.266比去年同期增长1.26％。受成交面积增加影响，12月宅基地成交额6903.71亿元，环比增长167.32%，同比增长11.63%，本月宅基地成交额约占全年的24%。
在300个城市中，上海、杭州、北京、广州、成都、南京、西安、苏州、武汉、常州是202亿元、1780亿元、1741亿元、1180亿元、1136亿元、1134亿元、937亿元、909亿元、800亿元、650亿元。
2023年，上海、杭州、北京、广州、成都、南京等300个城市的宅地成交额超过1000亿元。2022年，7个城市的宅地成交额超过1000亿元，除前6个城市外，还有西安，2022年宅地成交额为1001亿元。
孟新增表示，2024年土地拍卖市场整体仍将萎缩，其中大部分将由三四线城市承担，核心城市仍能保持当前规模。市场分化仍将加剧，房地产企业对北京和上海市场的判断高度一致。相反，在下沉的市场中，房地产企业更注重结构性征地机会。
