在监管部门、金融企业和地方政府的积极支持下，以及房地产企业的努力下，2023年的“保交楼”工作相当亮眼。
据媒体报道，截至2023年底，全国纳入“保交楼”项目的350万套房屋已交付268万套以上，交付率超过76%。其中，房地产龙头企业是保交楼的主力军。根据亿汉智库的数据，TOP5房地产企业的交付套数已超过20万套。然而，在全力推进“保交楼”工作的同时，提前交付、交房、交证也成为许多房地产企业的常态化、规范化行动。
2024年，交房仍是重点项目之一。近日召开的全国住房和城乡建设工作会议明确，2024年工作重点关注四大板块18个方面，强调“继续做好交房保障民生稳定工作，妥善处理房地产企业风险，严厉整顿房地产市场秩序”。
2023年，交付榜前1名的碧桂园交付了60多万套房屋，总交付面积7162万平方米，涉及31个省的249个城市。碧桂园集团董事长杨惠妍在1月15日召开年度工作会议时表示，公司预计2024年交付量将超过48万件，这仍是一项交付任务。但“我们的管理机制健全，公司文化优秀，团队稳定团结，也得到了政府的支持和认可，这将支持我们做好今年的交付工作。”
中国指数研究院指出，解决项目交付风险仍是2024年政策的重点之一，预计将进一步落实“保险交付楼”配套资金和政策，修复市场预测。
多方协力“保交楼”
2023年，“保交楼”工作取得了显著成绩。据公开报道，去年8月，住房和城乡建设部披露，保交楼工作顺利推进，全国保交楼专项贷款项目整体复工率接近100%，住房交付总额超过165万件；截至2023年底，全国包括“保交楼”项目在内的350万套住房已交付268万套，交付率超过76%。
根据国家统计局的数据，2023年1月至11月，全国房屋竣工面积约6.52亿平方米，同比增长17.9%。其中，房屋竣工面积约4.76亿平方米，同比增长18.5%。
作为“保民生”的重要组成部分，2023年，“保交楼”政策继续得到财政支持。在2022年约2000亿元专项资金的基础上，2023年1月，央行新增“保交楼”专项贷款1500亿元，提出开设2000亿元“保交楼”贷款支持计划，增加“保交楼”专项贷款配套融资，加强“保交楼”司法保障；2023年年中，央行明确将2000亿元保交楼贷款支持计划期限延长至2024年5月底。
同时，地方政府积极落实地方政府“保交付、稳民生”工作，加强行业监管，帮助房地产企业。例如，2023年，湖南省住房和城乡建设厅坚持民生底线，推出一系列创新措施，全力打好保交房攻坚战，按下交房“加速键”。截至当年年底，全省529个专项贷款项目已交付房屋21万余套，交付率90.3%，交付率居全国前列。
作为责任主体，房地产企业把“交付楼”放在各项任务的首位，“硬核”承诺“交付楼”。例如，2023年底，碧桂园集团董事长杨慧妍强调，未来12个月主要有三项工作，交付保障排名第一。同策研究院研究总监宋红伟也向记者指出，2023年“交付楼”工作的显著特点是把这项工作作为首要任务。“即使房地产企业违约，也要优先“交付楼”，体现了民生问题的首要需要”。
总的来说，房地产龙头企业仍然是主要的交付力量。2023年底，根据亿汉智库发布的2023年全年交付套数和面积TOP50榜单，TOP5公司交付套数占50强企业总交付套数的38%，TOP10公司总交付套数占50强企业总交付套数的54%。“值得注意的是，这表明超过一半的交付量是由TOP10公司贡献的。”。
其中，第一个碧桂园交付了60万件，其次是万科，31.8万件。排名第三的融创中国全年交付了31万件。随后，保利发展、绿地集团、中海地产交付规模超过20万件。
据了解，2023年，碧桂园共交付房屋60多万套，总交付面积7162万平方米，涉及31个省的249个城市。碧桂园援引第三方统计数据的话说，该公司的年度住房交付量再次位居行业第一，接近第二和第三交付量的总和。
1月15日，碧桂园召开了年度工作会议。会议内容显示，2024年企业的重点工作仍是保证交付、运营和信用，其中保证交付仍是碧桂园“必须牢牢守住的底线”。
碧桂园集团董事长杨惠燕表示，公司预计2024年交货量将超过48万件，这仍是一项交货任务。但“我们的管理机制健全，公司文化优秀，团队稳定团结，也得到了政府的支持和认可，这将支持我们做好今年的交货工作。”
同时，金科、龙湖、华润置地、旭辉、中梁、滨江、新城等大型房地产企业的交付套数也超过10万套。例如，绿地集团年交付面积2927万平方米，约28万件；2023年，龙湖在全国56个城市交付了160多个项目，交付规模创下新高；截至2023年12月22日，旭辉集团已交付新房10多万套。
值得一提的是，上述榜单显示，“约20%的项目已提前一个月完成交付，整体客户满意度超过90%”。在政策允许和支持的范围内，许多优质房地产企业提前交付和“交房即交证”已成为房地产企业交付的必要条件。2023年，在这些提前交付的房地产企业中，金科提前交付项目58个，提前交付批号69个，提前交付面积394万平方米；美的地产全年交付9万多件，提前交付6.3万件，占70%。
此外，不少房地产企业在全力“保交楼”的同时，也强调“质量交付”。据韩毅智库统计，万科集团、招商蛇口、中海地产积极实施全过程控制策略，“确保各环节质量控制，为业主提供安心购房和居住体验，积极落实“交房即交证”的政策要求。”
以龙湖为例。龙湖集团于2021年6月首次推出“云交付”服务，2022年形成标准交付体系“新交付”。建立了“集团-区域-项目”三级质量控制体系，覆盖建设项目全生命周期的349个质量关键点打磨和100个不同层次的检查诊断，实现项目从施工到交付的综合施工控制。
资金仍然是最大的困难
年底年初，监管部门和各级政府仍将“保交楼”放在2024年工作的重要位置。
2023年12月21日至22日，全国住房和城乡建设工作会议在北京召开。住房和城乡建设部部长倪洪在会议上表示，要继续做好交付、民生、稳定工作，妥善处理房地产企业风险，严厉整顿房地产市场秩序。
在地方政府层面，2023年底，山西省委经济工作会议提出积极稳定解决房地产风险，扎实做好建筑保护工作，促进房地产市场稳定健康发展；今年1月初，山东省委经济工作会议指出，促进房地产市场稳定发展，采取多种措施促进“建筑保护、民生保护”，指出压缩企业主要责任和地方政府责任，确保个性化政策应对不同情况，坚决赢得“建筑保护”的艰苦斗争。
广东省城市规划院住房政策研究中心首席研究员李宇佳说：“目前，‘保交楼’已进入关键阶段。对于资金缺口大、难度大的项目，必须压实地方政府完成‘保交楼’的刚性责任。”。
业内分析，由于近两年房企的拿地规模、新开工面积有所下降，市场销售也有所降温，2024年的交付压力会小于2023年。中信证券研报显示，房企在2021年前获取的、容易销售去化的项目很多已经实现了交付，许多企业的合同负债出现了大幅下降，截至2023年三季度，部分房企的合同负债规模同比减少约3成，这意味着“保交付”的高峰期已逐渐过去。
但需要注意的是，这并不意味着交付的压力会相应降低。有房企人士直言，尽管监管层已经安排专项资金，但当前市场信心仍处于修复状态，大多数房企尤其是爆雷企业仍若销售难以升温，交付层面面临的资金缺口仍然不可忽视。而在去年12月举办的碧桂园集团月度管理会议上，杨惠妍即表示，未来的12个月，交付挑战会进入深水区，“保交付是非常艰难、但也非常重要的一项工作”。
从销售状况来看，据克而瑞地产研究中心统计，2023年，TOP100房企实现销售操盘金额4512.9亿元，环比增长15.7%，增幅低于往年同期；同比降低34.6%，同比降幅保持在年内高位。累计业绩同比降低16.5%，累计业绩降幅继续扩大。具体来看，近七成百强房企累计业绩同比降低。
在弱复苏的行业环境下，如何解决“保交楼”的资金缺口问题？
对此，亿翰智库地产研究总监于小雨建议，一是住建与金融系统合力，落实保交付贷款支持计划，防止项目“多次停工”；二是项目所在地和企业总部所在地政府合力，推动企业加快资产处置和重组，筹集资金保交付；三是住建部与审计署合力，加快推进专项审计和资金追缴工作，追回被抽调的预收资金，对涉及违法违规的行为严肃追责。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶则向《华夏时报》记者指出，化解项目交付风险仍是2024年政策聚焦点之一，预计“保交楼”配套资金和政策有望进一步落实，修复市场预期。加强预售资金监管、改革预售制度或是“保交楼”重要配套举措。此前住建部就已明确“有条件的可以进行现房销售”，2023年已有多地试点现房销售，2024年，预计将有更多城市或地区推进试点现房销售，有望加快预售制改革进程。
根据中指研究院的报告，2023年已有多地试点现房销售，合肥、郑州亦提出在部分区域进行试点。2024年，预计将有更多城市或地区推进试点现房销售，有望加快预售制改革进程。
