近日，河北省石家庄富贵城社区“物业人员占用车库通道，业主不得不支付停车管理费进入社区”的视频引起了人们的关注。网上流传的视频显示，许多业主聚集在门外，大喊“物业欺凌，很难回家”。随后，警方赶到现场，业主才能进入社区。1月9日，社区物业公司的一名工作人员告诉记者，事情已经妥善处理，未支付停车管理费的业主可以登记进入。
近年来，物业与业主之间的矛盾多次成为社会关注的焦点。为什么业主不支付停车位管理费？如果遇到相关问题，如何正确处理？社区治理应如何平衡双方之间的矛盾？
业主：服务与收费不匹配是矛盾的关键
周女士是石家庄富贵城社区的业主，2022年入住社区。她介绍说，停车位管理费直到2023年才开始收取，费用标准为90元/月，如果全部支付，会有一些折扣。“与同一社区相比，成本有点高。而且地下车库的卫生条件也不好，路面长期不维护，墙面、路面等地方出现油漆、损坏。我们认为这根本不值得这个价格。”
不少业主表示，正是因为部分业主对2023年小区物业公司提供的服务和收费价格不满意，才没有支付2023年的停车管理费和物业费。为了让业主尽快支付所有费用，1月2日，物业公司聘请了几十名身穿“保安”制服的工作人员占用渠道。
“白天出门的时候，很多保安都站在小区里等孩子放学，大人下班的时候天都黑了。大家都急着回家，结果却被堵在小区外面。这种无视业主权益的行为让大家感到非常愤怒。”周女士说:“这种矛盾看似是停车位管理费的问题，其实是长期积累的问题。”
周女士说，该社区的业主大多在2022年交房，并按照每月1.95元/平方米的标准支付了2022年的物业费。根据业主向记者提供的“物业服务水平、资费标准备案表”，资费标准提供的服务水平为“一级”。
业主提供的地下车库照片（中央广播网发布的受访者图片）
“除了停车位问题外，业主们还多次抱怨未按规定建造车棚、供暖不足、断水等问题。有关部门已要求物业公司限期改正问题，但物业公司解决问题的方式和效果难以满足。”业主李先生说。
许多业主向记者报告说，自入住一年多以来，该社区的物业服务还没有达到现有的标准。周女士向记者提供了“2022-2023年社区问题清单”，涉及卫生、安全、施工质量、服务质量、配套设施等45个问题。
今年1月2日，站在小区门口的“工作人员”(央广网发布被访者供图)
物业:已妥善处理，完善服务需要时间
1月9日，记者就业主反映的相关问题询问了社区物业公司。物业公司的一名工作人员向记者解释说，社区车库配备了车牌识别系统，车辆进入时可以自动识别。“当天的人员聚集是由于2023年停车管理费到12月31日到期，未支付费用的车辆没有输入识别技术，所以车辆无法入库，导致业主有点兴奋。现在已经妥善处理了，没有支付费用的业主可以登记进入。”
该工作人员表示，业主反映的棚屋建设、卫生服务等问题正在积极协调中。“大多数业主对我们的服务仍然很满意，我们也在积极改进这个过程。”
河南泽金律师事务所主任傅健认为，民法明确规定了物业服务人员的职责，工作人员应根据协议和物业使用性质，妥善维护、维护、清洁、绿化和管理物业服务区业主的共同部分。换句话说，物业公司需要负责维护公共区域的秩序，维护环境清洁，并协助管理安全保护等事项。同时，业主在物业管理活动中享有一系列权利，包括接受物业服务企业提供的服务，建议召开业主会议，对物业管理的相关事项提出建议。
傅建表示，如果物业公司不提供应有的服务，会影响业主的生活质量，导致部分业主选择暂停或停止支付物业费和停车费，物业公司占用车库通道，迫使业主支付停车费，这无疑是对业主权益的侵犯。
他指出，在这种情况下，业主可以采取多种方式来保护自己的权利。在行政方面，业主可以向当地政府的建设行政机关、消费者权益保护协会或质量监督部门投诉。在法律上，业主可以提起行政复议或行政诉讼。物业侵权造成业主损失的，业主也可以追究物业服务公司的损害赔偿责任。
专家：创新管理规则，加强监督
据媒体报道，近年来，物业与业主之间的纠纷经常发生，许多物业服务纠纷向法院提起诉讼，案件数量逐年增加。为了提高物业管理质量，减少或避免群众与物业之间的矛盾，地方有关部门也不断引入或完善物业管理和服务标准。
例如，山西省住房和城乡建设部最近发布通知，允许新版《住宅物业服务标准》为山西省工程建设行业标准，为进一步规范住宅区物业服务提供行业标准。重庆市人民政府办公厅发布了《重庆市物业服务收费管理办法》，旨在加强物业服务收费管理，规范物业服务收费行为。
中国人民大学国家发展与战略研究所研究员齐凡华表示，在社区治理中，物业与业主之间的矛盾需要政府监督机构的干预和指导。政府需要制定物业服务标准，对物业公司的服务水平进行评估，并制定与同一水平相匹配的收费标准。例如，连续三年不合格的，应当撤回服务。同时，未支付物业费的业主的行为应当进行信用登记，长期不支付的，应当通过司法程序限制消费。管理规则的创新和监管机构的干预是解决物业与业主之间长期冲突的必然选择。
祁凡华表示，从法律上讲，业主集体购买的物业服务业主为甲方，物业管理公司为乙方。一般来说，甲方应该有更多的决策权和主导权。但在实践中，大多数物业管理公司都是由开发商提前确定的，或者是开发商的分支机构或兄弟公司。业主与物业管理公司的交易不平等，甚至曾经有“取消物业”的呼声。
“取消物业讨论的声音实际上反映了业主对物业服务的不满。其需求不是取消，而是获得令人满意的服务。”齐凡华说，地方政府有关部门可以组织业主代表、物业协会、专业调解机构、物业公司和律师共同讨论，讨论和制定实用有效的社区管理机制。
