资金仍然是卡脖子的问题。
保交楼是2023年房地产市场的核心关键词之一，监管机构出台了一系列“保交楼、保民生、保稳定”措施。全年来，这项工作取得了积极成效。据透露，350万件保交楼已交付268万件，交付率超过76%。
其中，顶级房地产企业是保证房地产交付的主要力量。根据第三方咨询机构韩毅智库的数据，顶级5家房地产企业的交付数量超过20万套。提前交付、房屋交付证书，也已成为许多房地产企业的正常、标准化行动。
业内人士认为，房屋交付在解决房地产领域的差异方面发挥了积极作用，在一定程度上恢复了买家的房地产信心，促进了市场的稳定恢复，行业的恶性循环逐渐被打破。
2024年，建筑保护仍将是该行业的亮点，但随着销售市场的持续下滑，许多房地产企业预计2024年建筑保护规模将低于去年。但这并不意味着交付压力的减轻，许多受访的房地产企业明确表示，缺乏资金仍然是最大的压力。该行业期待着建筑配套资金和制度的进一步实施。
头部房地产企业交付规模大
2023年房地产市场、地市冷清，“保交楼”堪称房地产行业为数不多的亮点之一。
2023年8月，住房和城乡建设部披露，保交楼工作顺利推进，全国保交楼专项贷款项目整体复工率接近100%。当时，住房交付总额超过165万件；截至2023年底，全国纳入“保交楼”项目的350万套住房已交付268万套，交付率超过76%。
头部房地产企业是重要的交付力量。根据亿汉智库的统计，TOP5房地产企业的交付套数超过20万套，占TOP50房地产企业总交付量的38.25%，TOP10房地产企业的交付套数超过总交付套数的一半。
其中，碧桂园年交付规模60万件，年交付面积远远超过同行；万科、融创年交付套数超过30万件，保利、绿化、中海交付规模超过20万件，金科、龙湖、华润置地、旭辉、中梁、滨江、新城等大型房地产企业交付套数超过10万件。
不仅保证了如期交付，很多房地产企业也实现了提前交付。比如美的地产全年交付9万多件，提前交付6.3万件，占70%；徐汇共有137个项目交付了11.8万套新房，其中9675户提前交付，4300多户实现了“交房即交证。。。据韩毅智库统计，包括中海、华发、龙湖在内的多家公司提前交付率均在20%以上。
业内人士认为，持续推进交付工作对企业和市场的影响是积极的。在当前市场低迷、买家信心不足的情况下，公司的早期交付意味着安全可靠。
中国指数研究院公司研究主任刘水告诉中国商业新闻，目前的交付工作取得了一定的成果，部分房地产企业提前交付，有利于进一步稳定市场预期，有望在一定程度上恢复买家的房地产信心，促进市场稳定恢复，对宏观经济产生积极影响。
按时甚至提前交付对房地产企业也有多大好处。刘水进一步表示，这可以真正将销售资金转化为收入，提高企业收入和利润水平；二是交付后，监管账户资金可流入公司账户，改善资金状况；三是增强行业和金融机构对公司发展的信心。
韩毅智库研究主任余晓宇还提到，建筑保护工作的有效推进与政府的监督指导密不可分。在监管方面，如福建发布《关于进一步加强房地产项目预售资金监管的通知》，涵盖专户管理，建立预购资金移动预警机制等。；同时，政府也提供相应的协助，如从依次运行到平行运行，提高竣工交付效率。
事实上，自2022年7月“保交楼”首次写入中央政治局会议决定以来，房地产企业作为责任主体，一直把保交楼放在各项任务之首。
在2023年8月碧桂园利率风险爆发之初，企业内部人士披露的资金偿还顺序显示，保修交付和工程款结算排名第一，并表示企业账户上的资金基本可以保证交付。2023年底，碧桂园集团董事长杨慧妍强调，未来12个月主要有三项工作，保修交付排名第一。
不仅是公司，也是各级政府的重中之重。2023年，在政策的支持下，各地积极推进地方保交楼工作。
一些危险房地产企业内部人士告诉记者，包括西安、长沙、郑州、南昌、武汉在内的城市政府将积极成立专门的项目工作班，为救助提供资金支持。例如，在湖南，自中国推出专项贷款以来，全省共争取240亿元专项贷款。截至2023年底，湖南省529个专项贷款项目已交付房屋21万余套，交付率达到90.3%。
根据国家统计局的数据，2023年1月至11月，全国房屋竣工面积约6.52亿平方米，同比增长17.9%。其中，房屋竣工面积约4.76亿平方米，同比增长18.5%。监管机构表示，这有效防范了商品房逾期交付的风险，增强了买家的信心，稳定了市场预测。
资金仍然是最大的困难
对于大多数开发商来说，2023年将是交付的高峰。例如，徐汇2023年的交付量较2022年的9万件同比增长了30%以上，刷新了成立以来的年度交付纪录；龙湖约14万件交付量也是“史上最大规模”；碧桂园此前公布的2024年交付量超过40万件，远低于2023年...
许多房地产企业内部人士告诉记者，2024年的交付规模预计将低于2023年。一家相对稳定的房地产企业内部人士坦言，从目前的周期趋势来看，估计未来很多年不会有那么多交付。另一家危险房地产企业表示，该公司已经两年没有获得新项目了，慢慢消化了以前的项目，需要交付的项目越来越少。
中信证券研究报告显示，2021年以前许多房地产企业获得的易于销售的项目已经交付，许多企业的合同负债大幅下降，保证交付的高峰期已经逐渐过去。据研究报告统计，截至2023年第三季度，部分房地产企业的合同负债规模同比下降约30%。
即使交付规模在2024年有所下降，也并不意味着交付压力也相应下降。杨惠妍说，未来12个月，交付挑战将进入深水区。“保证交付是一项非常困难但非常重要的工作。”
业内人士认为，资金仍然是保证交付的关键压力。长江证券首席经济学家吴戈最近写道，初步估计，截至2023年底，房地产企业“保证交付”资金短缺或约4万亿元。仅仅依靠销售收款来弥补交付建筑的资金短缺仍然很短。交付建筑的进展反过来又影响了买房的信心。这样的循环，只有在市场以外的力量的帮助下才能结束。
一位华东房地产企业人士表示，在当前形势下，保证交付必须解决财务问题。目前，房地产市场供需关系发生重大变化，买家信心持续不足，市场难以大幅逆转，公司销售和支付也将面临巨大压力。同时，2020-2021年征地高峰开发的项目将于2024年交付，相比之下，交付压力并没有减轻。
华南一家房地产企业也提到，一些总承包商和供应商的滞后经营状况也会对交付产生影响。例如，一些供应商爆炸，只能中途更换供应商；一些考虑到业务风险，会提高合作门槛，可能大大提高预付款要求，“这将对开发商造成更大的资本负担”。
一些房地产企业内部人士坦言，销售不好，没有收款，一些延期的金融机构贷款将于2024年到期，建设资金来源仍是个问题。
建成盛业创始人袁建建告诉记者，2024年，特别是上半年，房地产市场信心仍在恢复，市场需要时间停止反弹，绝大多数房地产企业仍将承受现金流压力，许多房地产企业面临交付压力，特别是雷电房地产企业，债务问题仍未解决，复工仍困难。
余晓宇认为，对于危险企业来说，处理财务问题需要从三个方面入手。一是住房和城乡建设与金融体系合作，落实保障性交付贷款支持计划，避免项目“多次停工”；二是项目所在地与企业总部所在地政府合作，加快资产处理重组，筹资保障交付；三是住房和城乡建设部与审计署合作，加快专项审计和资金追回，追回抽调的应收资金，严肃追究违法违纪行为责任。
余晓宇进一步表示，对于仍在稳定经营的房地产企业，特别是私营企业，增加支持，稳定企业可以从根本上稳定项目，确保交付。
刘水在不断推进保交楼工作中认为，对于监管部门来说，首先，支持房地产企业融资的持续细化和实施，“三不低于”的实质性实施也将有助于改善公司的融资环境。二是进一步落实“保交楼”配套资金和政策，提高预购资金使用效率也是“保交楼”的重要配套措施。
