三年来，一套房子的评估价格从600万元降至200多万元。
没想到，购房者在深圳楼市兴奋时种下的瓜，三年后形成了一个大苦瓜。
最近，有市场传言称，许多买家三年前使用房屋经营贷款，最近到期，但由于现在房价下跌，房屋最新评估价格下降，贷款金额和首次贷款差距较大，面临不能续期，需要一次性偿还大量贷款，无法偿还贷款财产的风险。
采访中，不少银行家向《国家商业日报》记者确认，由于房价持续下跌，银行贷款评估价格约为2019年，银行一般要求客户减少贷款金额，或转入其他高额银行。
然而，一些业内人士告诉记者，商业贷款续期和审查的最严格阶段大约是两年前，当时指导价格被银行严格遵守和抽查，有些人被抽查。现在，由于市场普遍下跌，商业贷款处理条件有点宽松，但也为提高贷款数量和信用贷款处理创造了机会。
从600万到200多万
记者在一个社交平台上注意到，三年前，一些买家使用福田区顶层复式房屋进行商业贷款，月底到期，现在房价下跌，房屋评估价格下降，贷款金额和首次贷款差距较大，最近寻找各种补救方法，目前评估机构、金融中介和银行客户经理都找到了，都说不确定。
其续评称，当时用经营贷款买房，其实也是违法行为，现在只能自食其果。
福田区一家贷款援助机构的工作人员黄经理告诉每个记者，他们最近都在申请贷款续期，但更多的是帮助客户申请贷款转移。
“很多客户因为房价下跌太大，大部分银行不会续约，只能转账。如果正常房价下跌超过30%，续贷会减少金额。一般客户让我们再找渠道提高评估价格，然后提高适度成数。”
黄经理告诉记者，他们最近处理的一家客户业务，三年前用两家商店打包抵押贷款，在XX银行借了600万元，今年续期贷款数量大大降低。
“只给200多万元，差得太离谱了，我们又帮他找了一个高成数的渠道，上周刚批准贷款500万元。”
在深圳房价震荡调整的过程中，也有人自称选择了保守策略。
王先生告诉记者，两年前，由于家庭融资需求，家庭套房抵押贷款，当时银行评估价近700万元，在现有贷款的基础上，他贷款200多万元。今年年中贷款到期，他从中介机构得知，房子的评估价格只有480万元左右。
“我以前已经还清了一些资金，但我只能借几十万元。”王先生说，近年来基本上没有好的投资渠道，准备在到期前全部还清。
“经营贷款续贷不是问题，只要有办法”
然而，在市场运作中，仍有少数人可以偿还所有的贷款，更多的人需要找到操作贷款或信用贷款的方法。
一些银行高管在接受记者采访时表示，当评估价格低于原贷款评估价值时，他们通常要求客户减少贷款续期，或转移到其他高额银行。这种情况目前非常普遍，大多数客户会选择减少贷款续期，但一些更关心贷款额度的投资者会选择其他小银行。
宝安区一位贷款援助主管告诉记者，现在她一个月有十几张抵押贷款单，一些客户贷款380万元，最近只能贷款280万元。
她还向记者介绍，现在大多数低息商品，如银行可以实现年贷款利率2.79%，月利率2.32%，100万元月供2320元，还款方式为10年。她解释说，当评估价格下降时，银行只能利用降息来留住客户。
记者注意到，虽然评估值有所下降，但与过去几年经营贷款的严格审计和动态监管相比，目前经营贷款的处理有机会“活跃”。一些业内人士告诉记者，现在经营贷款更新操作良好，不严格。
据其观察，如原参考价为800万元的房屋，但市场价为1100万元，许多房屋约为1000万元。之后，房价下跌，跟随参考价格，按800万元进行商业贷款。现在根据评估价格，但价格可以达到80%甚至90%，一些外国银行甚至可以做得更高，所以现在商业贷款更新不是问题，只要有办法。
记者在采访中了解到，不少贷款援助机构在年底推出了年化2.8%礼包等重大活动。在一些贷款援助机构推广的产品中，贷款成数可达到贷款评估价格的70%-8.5%，最高贷款额为2000万元，年利率约为2.8%-2.9%。还款方式也比较灵活。香港和澳门的人也可以批准10年的利息。贷款越多，利息就越小。
经营贷款续期的压力也为严格审批的信用贷款提供了资金出路。许多中介人士告诉记者，现在抵押贷款价格下降更多，国有企业、互联网工厂和公务员事业单位等群体，信用贷款可以经营到1000万元，不需要抵押贷款。
“去年下半年和今年的主要政策方向是信用贷款，因为房价下跌太严重了。”黄经理告诉记者，在利息方面，等额本息最低还款方式只有1.8%，先利息后本金略高，最低可达2.6%。单家银行信用贷款最高可授信300万元，取决于收入和等级，处理周期一般为一个月左右。
房价从8字头跌到6字头
三年前，深圳房地产市场火爆，催生了一批教人买房的“导师”。当时，市场上随处可见“人人都可以买房，直到财务自由”、“30万两年就变200万”、“一个大学生在深圳半年就能买到1000万房产”等口号。
以会员众多、深圳市七部门查明的深房理为例。其团队相关人员涉嫌伪造国家机关公文，提供虚假信息骗取贷款，以多次转账、化整为零、提现等形式规避资金流入监控等扰乱金融市场秩序的行为，涉及住房按揭贷款、商业贷款、消费贷款等不同类别，问题贷款总额10.64亿元，其中商业贷款3.80亿元。
乐有家研究所数据显示，2021-2023年，深圳二手房均价从8字头跌至7字头，再跌至6字头。
2023年第四季度，深圳二手房平均成交价格为6.5万元/平方米，比2021年历史最高点8.3万元/平方米低22%，比2022年低12%。以价换量现象明显。随着市场竹笋的增加和低价的诱惑，客户的购买意向增加，加速了需求的释放。
2023年，只有东门、华强南、福田中心区小幅上涨1%，丹竹头、科技园、保税区持平，其他地区大多处于下跌状态，下跌5%-20%。经过两年多的调整，价格基本触底趋稳。
北京金诉律师事务所主任、创始合伙人王玉臣在接受记者采访时表示：
与抵押贷款不同，商业贷款需要每隔几年对房屋进行一次评估。评估价格的下降意味着购房者在本次评估后可以申请的贷款金额较小。然后，在借新贷还旧贷的过程中，购房者需要先弥补旧贷的缺口，这将面临巨大的资金短缺，导致经济负担。
“很多人会在中介的指导下选择过桥贷款，通过贷款来弥补这个漏洞。但需要注意的是，这两种方式将形成新的成本。一旦后续资金出现问题，如果不能及时偿还，债务就会越来越多。”王玉臣说。
王玉辰认为，经营贷款更换抵押贷款的中介或银行机构一旦被发现，也将面临被处罚的风险，甚至可能被酷刑。买家、开发商、中介机构或银行在买房时都不能利用漏洞。在整个链中，买家似乎得到了好处，降低了成本，但实际上增加了许多无形的风险和未来的风险。其他主体似乎受益，但实际上违反了法律法规，实际上增加了风险。
至于深圳房地产市场的未来趋势，乐友佳营销总裁何玲认为，经过两年多的调整，目前市场价格已基本触底，趋于稳定。刚性需求和改进的客户也抓住机会捡漏抄底。年后，竹笋将被加速消耗，年前是抄底捡漏的好时机。
