在各方的帮助下，2023年房地产企业融资迎来破局。
最重要的是，2022年底，中国证监会决定调整和优化股权融资五项措施，包括恢复房地产上市公司并购和配套融资；恢复上市房地产企业和房地产上市企业再融资，进一步发挥REITS振兴房地产企业股票资产的作用。
这是中国证监会多年后再次打开房地产企业股权融资的大门。在几项实质性政策的支持下，房地产企业融资在2023年初行动密集。当时，有20多家A股房地产企业发布了固定增长计划，但到年底，房地产企业突破固定增长的成功人士并不多，只有招商蛇口、华发股份和福星股份。
去年年底，REITS迎来了变化。
2023年10月20日，中国证监会发布了《关于修改的修改》〈公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)〉第五十条决定将公开发行REITS的试点资产类型扩展到消费基础设施，自发布之日起实施。此后，消费者公开发行REITS迅速发布，增强了房地产投资实现的渠道。
针对房地产融资的优惠政策不断出台，但并未使房地产企业融资恢复到一定水平。据克而瑞统计，去年80家典型房地产企业累计融资总额为5752.28亿元，同比下降30.38%。融资补血效果有限，房地产企业生存困难。
融资总额继续下降
去年全年，房地产企业融资以“支持合理需求”为基调，确保行业稳定发展。监管机构多次表示支持，并多次明确“平等对待不同所有制房地产企业的合理融资需求”。
在此期间，民营房地产企业得到了一定的帮助，如新城控股、卓越集团等，于2023年陆续发行中期票据。
然而，由于客观因素的限制，房地产企业的实际融资仍在下降。这主要来自两个方面。一是房地产企业发展规模持续下降，二是金融机构对安全阀值的控制。根据中指院的数据，2023年，百强房地产企业总销售额为6.28万亿元，同比下降17.3%。
能够发行公开债券的房地产企业大多集中在仍处于扩张阶段的国有中央企业。例如，去年12月，中海地产发行了30亿元的公司债券；越秀地产和华润地产也发行了公司债券，上述房地产企业均为国有中央企业。
华南一家私营房地产企业财务部的一群人告诉《21世纪商业先驱报》，“因为我们是少数尚未脱离危险的房地产企业之一，金融机构更喜欢我们，并经常与我们讨论项目的需求。”然而，因为我们基本上不投资，我们只想借一些便宜的钱来更换长期债务，所以实际的融资不会太多。”
在此背景下，房地产企业去年的融资规模下降是合理的。克而瑞的数据显示，从年度累计数据来看，80家典型房地产企业的累计融资总额为5752.28亿元，同比下降30.38%。由于境外融资方式基本停滞，国内融资规模也占最大。
根据房地产企业年度融资数据，国内债权融资占79.53%，证券化融资占9.15%，海外债权融资占5.85%，股权融资占5.48%。
发行规模下降的影响之一是，房地产企业基本上不能通过“借新还旧”来弥补债务。据克而瑞统计，2023年房地产企业债券到期总规模为6968亿元，而发行规模仅为2927亿元，到期规模高于发行规模的138%，这意味着房地产企业无法通过发行新债来弥补到期的旧债。
然而，由于能够公开融资的房地产企业资质非常好，去年房地产企业融资的一个积极因素是资本成本的降低。2023年，80家典型房地产企业新增债券资金成本为3.6%，低于2022年0.62％，境外债券资金成本为8.22%，较2022年全年增长1.22%％，国内债券融资成本为3.45%，较2022年全年降低0.09%％。
股权融资开门
去年，房地产企业融资迎来了股权融资和消费性REITS的良好开端。
股权融资自由化后，许多A股房地产企业渴望尝试，但最终能成为银行的并不多。据中原证券统计，2022年11月至2023年11月，房地产企业股权融资进展缓慢，融资规模有限。其中，香港房地产企业已实施283亿元，A股已实施293亿元。
在a股房地产企业中，只有招商蛇口、华发股份、福星股份等房地产企业的固定增长成功实施。其中，招商蛇口重启收购南油集团股权，公开发行部分不多；华发股份和福星股份的两个固定增长完成过程也略有坎坷，募集资金略低于预期。
以福星股权为例，预计最高募集资金总额为13.41亿元，但最终净募集资金只有8亿元左右。
此外，到目前为止，龙头房地产企业中保利发展的定增案仍在推进中，而万科则在去年年中停止了150亿元的定增案。
一位不愿透露姓名的房地产企业分析师告诉《21世纪商业先驱报》，“房地产企业目前遇到的问题是股价相对较低，市场对该行业的前景更加谨慎，所以在资本层面，投资机构也会做出谨慎的决定。”
去年，消费性REITS的快速发布也为房地产企业实现拥有型房地产提供了新的渠道，这被视为行业的进步。
2023年10月26日，中国证监会和沪深证券交易所官方网站显示，四大消费基础设施公开发行REITS产品正式提交申请材料，包括华夏华润商业REIT、华夏金茂购物中心REIT、中金印力消费REIT和嘉实物美消费REIT。
一个月后，2023年11月26日，中国证监会官方网站显示，首批三大消费基础设施公募REITS华润商业REIT、中金印力消费REIT和华夏金茂购物中心REIT已正式获得中国证监会批准注册并在交易所批准。
2023年12月30日，嘉实物美消费REIT和华夏金茂商业REIT相继发布战略投资配售和线下投资者询价销售情况，但市场谨慎也可以窥探。以华夏金茂商业REIT为例，询价区间为2.666元/份-2.884元/份，最终以接近下限的价格发行，为2.67元/份，最终公开发售总收入约10.68亿元。
2023年，房地产业融资暖风吹拂，但房地产企业形势两极分化。中信建设投资认为，去年A股3单“第三支箭”落地，3单房地产企业消费REITS获准，积极因素不断积累。信贷政策有助于融资环境的温暖，行业信心的修复有望带动需求的修复，帮助房地产企业稳定销售。
