在一系列政策的推动下，2023年上海楼市以“翘尾”告终。2023年12月，上海新房成交量环比增长27%；二手房成交量再回荣枯线以上。
二手房成交量回到荣枯线以上
1月8日，根据上海链家研究院的监测数据，2023年12月，上海共交易二手房1.53万套，环比增长9%，同比增长23%；成交额546亿元，环比增长16%，同比增长26%，平均成交价格42634元/平方米，环比增长5%，同比增长2%。
上海二手房月成交套数和增速
上海链家研究院首席分析师杨玉蕾认为，在一系列政策的推动下，去年12月，上海二手房成交量再次回升至枯线以上。从成交价格来看，虽然本月均价环比增长5%，但主要是成交结构变化所致。新政刺激了一些刚刚改变和改善的群体进入市场。因此，中环以内的成交比例增加，90多平方米、400多万元的成交比例显著增加。但从链家店的成交量和上市价格来看，随着成交量的高位下降，价格仍呈现下行趋势。因此，新政的出台改善了观望情绪，活跃了房地产市场的成交量，但市场依然理性，价格没有过热的迹象。
根据年度数据，2023年上海二手房累计成交额6055亿元，同比增长16%，成交套数18.01万套，同比增长13%。
根据上海链家研究院的数据，2023年，上海房地产市场交易呈现前高后低的趋势，下半年交易量相对较低，但仍保持一定的韧性。此外，在政策的不断推进下，月平均交易量基本保持在1.4万套左右，虽然低于前两年，但仍有一定的活动。
杨玉蕾认为，二手房价格仍在不断调整的过程中，逐步回归理性，叠加进一步优化政策，预计今年将吸引更多刚性需求和改善群体进入市场，促进市场的良性运行。
根据链家近几周的数据，周度数据保持稳定，市场需求依然充足，但在新政的影响下没有大幅波动。与新政前相比，周成交量有所增长，但周环比增速有所收窄，这也说明目前市场更加理性。
可见，上海作为一线城市，自2023年9月初以来逐步调整了楼市政策。
2023年9月1日，上海宣布全面实施“无贷款”政策，政策内容主要为居民家庭（包括借款人、配偶和未成年子女）申请贷款购买商品房，城市家庭成员无成套住房，无论是否使用贷款购买住房，银行金融机构按第一套住房实施住房信贷政策。
新政出台后，卖一买一的贷款客户和当地无房或外地有贷款记录的客户可根据首套房资质购房，购房成本明显降低。
2023年12月14日，上海再次正式宣布了两项房地产市场政策，包括优化住房信贷政策和调整普通住房标准。政策调整后，普通住房标准不再关注总价，第一套住房首付比例降至最低30%，第一套和第二套住房利率全面下降。
从市场反应来看，新政策对市场提振效果明显，新政实施后多家中介店的咨询量和观点有所提高。同时，由于普通住宅标准的调整，可以减免大量税收，加快了客户的签约决策。
全年新房成交相对稳定，成交套数同比下降10%
从新房市场来看，在楼市政策叠加、年底供应增加的背景下，2023年12月，上海新房成交量环比增长27%，全年新建商品房总成交量约8万套；就成交面积而言，当月上海新建商品房成交量为78.3万平方米，成为2023年下半年成交面积最高的一个月。
上海新房月成交套数和增速
根据上海链家研究院的监测数据，2023年12月，上海共交易新建商品房6708套，环比增长27%。根据上海中原地产数据，上海新建商品房成交面积78.3万平方米，环比增长48.5%，为2023年下半年成交量最高的一个月。
澎湃新闻在去年12月新政实施后的实地考察中也发现，部分新房销售受新政影响明显，客户访问量和营业额较政策前有明显改善。
根据2023年全年数据，上海新房累计成交额6050亿元，成交套数79742套，同比下降11%；套均总价759万元/套，同比增长4%，成交均价68039元/平方米，同比增长3%。
业内人士指出，从年度交易数据来看，2023年上海新房成交量同比下降10%，平均成交价格同比上涨3%，新房仍处于相对稳定的状态。
从分环线来看，2023年郊区环间交易占比52%，比去年增加4个百分点，郊区环外减少7个百分点。从均价来看，2023年内环内均价同比下跌，其余环线上涨。
从区域角度看，2023年，浦东、嘉定、青浦成为前三大交易区。普陀、嘉定、徐汇成交量同比显著增长。从平均价格来看，浦东、金山、奉贤的平均价格增长较高。
从2023年的交易结构来看，新的房地产市场政策刺激了一些刚刚改变和改善的群体进入市场。根据上海链家研究院的监测数据，90-110平方米的比例显著增加，达到60%，比2022年增加9个百分点。70-90平方米的比例下降了11%，比2022年下降了6个百分点。110-140平方米的比例下降了13%，比去年下降了4个百分点。从总价来看，400万-600万元的比例显著增加，占31%，比2022年增加5个百分点；400万元以下的比例下降。
展望2024年，上海中原房地产市场分析师卢文喜认为，新房市场应继续保持相对稳定的趋势，价格将继续小幅上涨。在二手房方面，今年上半年仍面临一定压力，因为市场交易情绪尚未回归，市场交易活动相对较弱。然而，2024年3月和4月的小春市场仍值得期待，毕竟，2023年12月中旬出台了相关的房地产市场优惠政策。目前，短期内有一定的交易情绪释放。在此背景下，2024年市场，特别是二手房市场，我们应该稳定心态，给市场更多的时间进行调整。
