住房租赁市场机制和制度建设作为租购并举的住房体系中最重要的组成部分，也有助于加快房地产发展新模式的建设。
1月5日，中国人民银行、国家金融监督管理局发布了《关于支持住房租赁市场发展的意见》（以下简称《意见》），自2024年2月5日起实施。
本意见提出了支持住房租赁供给侧结构改革的基本原则和要求，重点支持专业大型住房租赁企业的发展，建立和完善住房租赁财政支持体系。
《意见》明确指出，财政支持住房租赁市场的发展应突出重点和薄弱环节，主要在大城市，重点处理新公民、年轻人等群体的住房困难，有效增加经济适用和商业租赁住房供应；坚持“住房投机”定位，重点支持法人资格经营、业务边界清晰、房地产专业投资管理能力，提高长期租赁住房的供应能力和经营水平；按照市场化原则独立决策，为租赁住房的投资、开发、建设和经营提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。
《意见》还提出了一系列具体措施，包括“加强住房租赁贷款产品和服务模式创新，拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道，加强和优化住房租赁金融管理”。
增加住房租赁开发建设的信贷支持
根据本意见，增加对住房租赁开发建设的信贷支持，满足团队批量购买租赁住房的合理融资需求，支持住房租赁业务贷款的发放，完善与住房租赁相关的企业的综合金融服务。
支持商业银行向房地产开发企业、工业区、农村集体经济组织、企业事业单位等主体发放房屋租赁开发建设贷款。房屋租赁开发建设贷款期限一般为3年，最长不超过5年。
鼓励商业银行在风险可控、商业可持续、严格不增加地方政府隐性债务的前提下，发放住房租赁团队购房贷款。贷款期限最长不超过30年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。商业银行应充分考虑贷款人的风险情况、风险缓释措施等因素，及时调整贷款利率。
支持向拥有自有产权的房屋租赁企业发放房屋租赁经营贷款，最长期限不超过20年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。对非自有产权房屋租赁企业发放的经营贷款，最长期限不超过5年，贷款额度原则上不超过贷款期限内应收租金总额的70%。
鼓励商业银行积极探索适合房屋租赁相关企业需求特点的金融服务模式和金融产品，为房屋租赁企业、房屋租赁经纪机构、房屋租赁管理服务平台提供开户、清算、咨询、现金管理等综合金融解决方案。
拓宽房屋租赁企业债券融资渠道，拓宽房屋租赁企业债券融资渠道
本意见要求提高金融企业住房租赁贷款能力，拓宽住房租赁企业债券融资渠道，支持发行住房租赁担保债券，稳步发展房地产投资信托基金。
支持商业银行发行住房租赁金融债券，增加住房租赁开发建设贷款、团队购房贷款和商业贷款；支持住房租赁企业发行专门用于建设、购买和经营的债券；鼓励改善债券发行流程，提高住房租赁债券发行效率，为住房租赁企业提供融资便利。
支持发行住房租赁担保债券，稳步推进房地产投资信托基金试点工作。优先支持雄新区、海南自由贸易港、深圳中国特色社会主义试点示范区等国家政策重点支持区和人口净流入大城市房地产投资信托基金试点，使用各种建设用地建设和长期租赁公司提供财政支持，引导各种社会资金有序投资住房租赁领域。
防范住房租赁金融风险风险
《意见》强调，要严格执行房屋租赁金融业务边界，加强房屋租赁信贷资金管理，规范房屋租赁股权融资产品创新，防范房屋租赁金融风险，加强房屋租赁金融监测评估。
住房租赁金融业务应严格定位为支持住房租赁市场的发展，不得为短期投机提供融资。禁止以支持住房租赁的名义进行非租赁住房融资，禁止非法使用住房租赁金融产品进行商业房地产开发。
商业银行应当建立完善的贷款审计制度和风险管理机制，严格执行住房租赁贷前审计和信贷管理，确保信贷资金按照约定用于住房租赁的建设、购买和经营，有效防范挪用资金、套现等风险。
房屋租赁股权融资商品基础资产质量优良、结构紧凑、法律关系清晰、信息公开透明、资金使用依法控制；控制各类房屋租赁企业和房地产开发企业的负债水平，确保其负债率保持在适当范围内。
业内人士认为，本意见提出的相关措施具有实用性，将在金融支持住房租赁市场方面发挥重要的指导作用。今后，相关政策措施实施后，将促进住房租赁市场的发展，进一步完善房地产开发模式，促进金融和房地产的稳步发展。
