房地产行业资金监管“长租公寓版”即将到来。
2月27日，北京市住房和城乡建设委员会与北京市住房资金管理中心发布《北京市住房租赁押金托管及租金监管暂行办法(征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》)。北京市住房资金管理中心首次拟明确将住房租金纳入监管，负责押金托管账户和租金监管账户管理。
根据《征求意见稿》，中华人民共和国金融监督管理局北京监管局会同市住房和城乡建设委员会加强对承担押金托管和租金监管相关工作的商业银行的监管，北京市房地产中介行业协会承担押金托管、租金监管纠纷调解、租赁当事人押金协调或租金退还等相关工作。
在接受《每日经济新闻》记者采访时，58安居客研究院院长张波表示:“这项政策实施后，预计租赁企业将推进更多的短期支付方式，以避免需要支付监管账户的问题。一旦单次支付的租金月份较少，租户实际可能产生的风险将大大降低。值得注意的是，虽然这项政策对租金的安全性会起到很好的作用，但对租金的稳定性并没有直接作用。一二线热点城市大量新青年和新市民关注，随意提高租金并不少见。一方面，更多的租金可以通过另一种方式进行。
专门解决“退押金难”问题
多年来，分散式长期租赁公寓企业频繁雷霆万钧，租金“长收短付”等不完善模式给房东和租客造成了巨大的经济损失，许多租客面临着被关闭房屋和“租金贷款”的双重压力。
根据《征求意见稿》，北京市资本中心应当在中标商业银行开立押金托管账户。该账户为专用存管账户，不透支；除了另一项规定，不支取现金。
对于各地多发的“退押金难”，《征求意见稿》提出，押金应当按照房屋租赁合同约定的时间和金额存入押金托管账户。房屋租赁企业应当在房屋租赁合同期满或者解除后一个工作日内提出退还押金的意见。意见中明确是否扣除押金。如果要扣除押金，应当明确扣除部分费用的明细。拟扣除部分外部押金的本金和同期利息应当及时返还给承租人。
承租人应当在房屋租赁企业提出退还押金意见后两个工作日内确认是否同意。承租人同意的，按照退还意见退还押金。如果房屋租赁企业未能在规定时间内提出退还押金的意见，押金的本金和同期利息将全部退还至承租人账户。涉及退还押金的，按照中国人民银行当日存款挂牌利率计息，计息周期自存入市资金中心存款托管账户之日起至存款退还前一日止。
这项新规定无疑会给更多的城市新青年群体带来租房安全感。
同城58、安居客《2024年节后租房调查报告》(以下简称《调查报告》)显示，春节后换房热度较高，2月份有意租房的人有一半以上倾向于租房，希望稳定租房一年以上的人比例较高。
目前租赁市场常见的支付方式是一付三，大部分租房者也倾向于选择季度支付的方式支付租金。40%以上的有意租房者选择季度支付，但35%以上的人更倾向于半年支付和年支付。
不仅如此，C-B-C(业主-机构-租户)租赁模式仍是一二线城市的主流，这类房屋在租赁市场上数量较多，可供选择的余地较大。
根据调查报告，51.6%的租房者仍然优先考虑普通住宅小区的住房，21.6%的租房者优先考虑品牌公寓/长期租赁公寓的住房；9.3%的租房者将优先考虑经济适用房(经济适用房)。
资金监管是否会制约长租公寓企业？
记者注意到，随着长期租赁公寓市场风险的逐步清理，越来越多的长期租赁公寓企业为了扩大运营规模，从重资产和中资产模式转向增加轻资产比例。《中国长期租赁公寓市场白皮书2023》显示，未来三年，不少受访运营商预计将增加轻资产运营项目的比例，轻资产运营的整体平均比例预计将从目前的21%提高到未来的30%。
也就是说，长租公寓企业也有强烈的规模扩张需求。
但租金和押金纳入资金监管后，根据《征求意见》，房屋租赁合同约定单次收取的租金金额超过三个月的，所有租金应按合同约定的时间和金额存入租金监管账户。租金监管账户收到存入的租金后，三个月的租金将在一天内转入房屋租赁企业账户。剩余租金按月转入房屋租赁企业账户，每次转让金额为一个月租金本息，租金不足一个月的，以实际情况为准。
严格的资金监管，是否会制约企业的规模发展？
易居研究院研究总监严跃进在接受记者采访时指出，“首先，统一监管的立足点是从保护租户的角度出发。此前，存款租金缺乏管理，导致2019年以前长期租赁公寓租户权益损失，存在一些特殊问题。房东有房东的理由，租客有租客的理由，导致一些难以解决的矛盾。统一监管的出发点不是限制长期租赁公寓企业，而是从租金的角度，使其更加规范。”
“但必须考虑监管带来的限制。押金和租金是长期租赁公寓企业的资金来源。从这个角度来看，长期租赁公寓企业可以建立一些激励机制。例如，如果品牌信誉高，资金的使用可以更加灵活。从支持长期租赁公寓企业发展的角度来看，外部贷款政策等金融支持也要到位，但如果后续违规，融资规模可以限制，配套措施可以细化。”
一直采取C-B-C商业模式自由，目前在北京、上海、深圳、杭州等10个城市布局，管理房屋近100万间。
对于《征求意见稿》，《每日经济新闻》记者自由表示:“资金监管有利于行业的长期稳定发展，也将进一步维护租赁各方的合法权益。我们将坚决支持和积极响应，落实政策要求，继续积极与相关部门在合规经营、信用建设、运营监管等方面进行对接。，从而促进住房租赁市场的稳定健康发展。”
