“现在经营贷款的年化率是2.8%-3.05%，这是近年来最低的。你认为它会更低吗？基本上是不可能的。”1月12日，深圳罗湖一助贷机构工作人员张强（笔名）向《中国时报》记者提及当前经营贷款利率。
与此同时，张强还向记者保证，抵押贷款转向商业贷款没有风险。“你做商业贷款的信息应该提交给银行，我们经常熟悉银行。说得不好，你让我们花点钱做事，其他我们帮你做，避免一些风险，我们的最终目的是把你的钱拿下来，你会给我们努力工作，不能对每个人都不好。”张强说。
广东华商律师事务所律师周正峰在接受《中国时报》采访时表示，银行通常每三年对抵押财产进行估价。如果三年后买方持有的房产价格降低，买方将面临到期后无法偿还资本构成违约房产被拍卖的风险。
乐友佳研究所数据显示，2021-2023年，深圳二手房平均成交价格从8字头下降到7字头，再下降到6字头。值得一提的是，近日，有市场报道称，一些深圳买家之前将住房按揭贷款转为商业贷款，但随着房价的下降，银行对房地产的评估价格也随之下降。对此，上述买家面临经营贷款续期的风险，即需要弥补评估价格下降的差额。如果他们负担不起，他们将面临房地产被合法拍卖的局面。
经营贷款利息较低
深圳的陈晨（笔名）是一位将抵押贷款转为商业贷款的业主。据她告诉记者，她六七年前就开始将抵押贷款转换为商业贷款，当时她想得到更多的资本投资来换取最大的回报。
与此同时，陈晨还向记者透露，该房产主要是在香米湖和前海购买的。当时，银行贷款时，并没有对抵押贷款房屋给予过高的评估价格。然而，因为它很便宜，即使房地产现在降价了。陈陈还强调，他有一定数量的资金，不是100%的杠杆，即使银行贷款也不会影响太大。
“最近的评价确实很严格，但并没有影响太大。事实上，我们仍然转移，基本上没有太多的二次抵押贷款，只有一套二次抵押贷款。最近，钱不能放出去，中介说（贷款利率）比以前便宜了一点。但（商业贷款）仍然比抵押贷款便宜。”陈陈说。
周律师表示，许多买家选择抵押贷款到商业贷款，主要有三个好处，一是可以突破住房抵押贷款购买两套住房，支付高首付的限制；第二，可以先偿还利息，第三，年化率低。
所谓住房抵押贷款，是指个人在购买具有住房产权证书并能在市场上流通的住房或商品房时，支付一定比例的首付款，其他部分以购买的房产作为抵押，向银行借款。住房抵押贷款又分为商业贷款和公积金抵押贷款。其显著特点是贷款时间长，受监管政策影响较大。
企业经营贷款是银行向公司法人发放的贷款，用于经营公司营运资金的周转。服务对象主要针对财务管理暂不规范、信用评级不达标等因素导致银行贷款准入标准暂不达标但经营状况良好的中小企业。
如何将抵押贷款转为商业贷款？
“说白了，就是把房子抵押，也叫二次抵押，也就是说，目前你和银行的购房贷款是一方面，另一方面，你拿到房子做评估，让银行做高评估。比如你现在买了500万元的房子，但是银行评估了800万元，然后按照800万元再贷70%和560万元。也就是500万元买的房子，可以贷560万元。它有套期保值的优势。但是，如果你经营贷款，就会产生成本。因为中间垫资过桥，你需要用金融公司的钱。”深圳南山房地产中介李继荣(化名)告诉记者。
据记者向罗湖某贷款援助机构工作人员张强（笔名）介绍，抵押贷款转入经营贷款的过程是赎回房屋-买壳（公司转让）-养壳（经营企业）-办理银行贷款-贷款提取。在此期间，赎回房屋的费用可以由抵押中介预付。1万元的贷款利率为每天4-5元。按4.5元计算，贷款600万元每天产生的利息接近3000元，赎回房屋预计为12-15天。按最长阶段15天，利息支出约4.5万元。
“除此之外，还有其他杂费，比如按揭机构的服务费，比如600万元的服务费差不多4.8万元，转让企业的费用差不多4500元。整个过程结束后，将评估价600万元的抵押贷款转为商业贷款大约需要10万元。当然，每年还有运营费用，每年1000元左右。”张强说。
不过，张强还提到，虽然差不多需要10万元的费用，但将600万元的抵押贷款转为商业贷款后，不到半年就能省下来。
值得一提的是，李继荣还向记者透露，“根据我们自己的估计，我们几年前交易的30%到40%的房子都是商业贷款。现在，没有那么多，只有一小部分做生意。他们通常手头有营运资金。只有当商人（计算账户）做得更好时，他们才选择经营贷款。如果经营贷款利率低，现在基本上做得低，也就是2.8%、2.7%。现在深圳第一套房利率是4.1%。”
抵押贷款转为经营性贷款的风险
张强向记者保证，只要公司正常经营，即每年正常申请，在此期间不转入其他银行，即使房屋估价下降，抵押贷款转入经营贷款后也不会有风险。“贷款600万元，10年信用，3年续期，一直续期，简而言之，只要没有事故，每月还1万元以上的利息，就不需要偿还本金。在最后一期中，要偿还本金，突然拿出600万元，如果没有600万元，你就可以转到其他银行。”
张强还提到，如果贷款期间有多余的钱，也可以提前还本金，以后利息可以少还。
然而，深圳中国银行的一位客户经理向记者指出，“我们现在根据目前的房地产情况对公司进行评估和检查。我们最多给你70%的贷款。这个金额可以是10年，但是在这个金额下，你每次用钱，比如这次给你800万，你用800万，那么每次用钱最长可以是3年，3年后要根据你企业的经营情况再用钱。”
上述客户经理还提到，如果不做配额（商品），只借3年，3年后，需要还款，然后再申请，那么质押已经改变，必须按照抵押状态解决，此外，市场情况变化，抵押贷款产品也可能改变。
此外，一位业内人士告诉记者，银行的经营贷款期限一般只有3年，还没有听说过10年。
如果买方持有的房产的评估价格在三年后降低，买方将面临什么风险？在这方面，周律师表示，到期后，负担不起资本构成违约，面临房地产拍卖的风险。
值得一提的是，近日，有媒体报道称，有购房者在某社交媒体上表示，三年前，福田区顶层复式房屋被用作经营贷款，月底到期，现在房价下跌，房屋评估价格下降，续期贷款金额与首次贷款差距较大。最近，他们正在寻找各种补救措施。目前，评估机构、金融中介机构和银行客户经理都找到了，他们都说不确定。
乐有家研究所数据显示，2021年深圳一手住宅网签成交量为52417套，与2020年相比增长15.5%；与2020年相比，平均成交价格为6.40万元/平方米。
乐友家研究所的数据还显示，2021-2023年，深圳二手房平均成交价格从8字头跌至7字头，再跌至6字头。2023年第四季度，深圳二手房平均成交价格为6.5万元/平方米，较2021年历史最高点8.3万元/平方米下降22%，比2022年下降12%。
具体来说，乐友佳研究所数据显示，2023年深圳二手房交易前50名中，只有东门、华强南、福田中心区小幅上涨1%，丹竹头、科技园、保税区持平，其他地区大多处于下降状态，下降5%-20%。
据李继荣告诉记者，市场好的时候，很多业主用杠杆买房。买了之后，房子跌了很多。一旦资不抵债，也就是房子卖的钱可能还不够偿还贷款，所以干脆被法律拍了下来。
张叶（笔名）位于深圳前海，一直想把抵押贷款变成商业贷款，但一直不敢这样做。“因为违法，担心结算，毕竟，没有什么好，只有他们自己的运气不好。中介不会关心这些事情，一定要早点逃跑。此外，中介拿走了你的信息，中间使用程序做了什么操作，不清楚。”张叶向记者坦言。
有业内人士还向记者指出，除了半途而废的抵押贷款外，还有很多人在买房时没有做过抵押贷款，也就是用商业贷款买房。现在房地产价格下跌，质押物下跌，用商业贷款购买的资产（房屋）也下跌，无法出售，这也会导致资金短缺。
“强烈不建议将房贷转为商业贷款”
“经营贷款的压力在哪里？三年后，如果你想在手里拿到钱，就会产生费用。也就是说，如果你重新开始（申请商业贷款），你必须承担经济压力。这更适合手头有现金的人。如果你只是追求低利率，说实话是没有意义的。因为现在房贷不高，深圳第一套4.1%的房贷已经是历史上最低的了，经营贷款完成后，你还是要承担中间（利率）波动的风险。”李继荣说。
李继荣还强调，“我们处理的客户，我们现在是建议，除非我们真的需要用这笔钱投资，做其他事情，否则强烈不推荐。”
业内人士还指出，想要将抵押贷款转移到商业贷款的人只看到存款贷款利率的下降，而忽视资产价格也会同步下降。
周律师还提醒说，即使房地产价格未来没有下跌，反而上涨了。在这种情况下，银行仍然发现贷款不是用于经营，而是用于房地产投资。在这种情况下，它将被要求提前偿还贷款，通常被称为贷款。负担不起，房地产仍然面临着被拍卖的命运。
需要注意的是，2021年3月26日，中国银行业和保险监督管理委员会办公厅、住房和城乡建设日报办公厅、中国人民银行办公厅联合发布了《关于避免非法经营用途贷款流入房地产领域的通知》。文件显示，近年来，部分单位和个人非法将经营贷款投资于房地产领域，影响了房地产监管政策的效果，占用了支持实体经济特别是小微企业发展的信贷资源。
上述文件还明确，要加强经营性贷款的信用管理，落实资金托付要求，防止公司通过关联方规避托付要求。银行业金融机构应当书面提醒借款人非法使用信用资金买房的法律风险和相关影响。在与贷款人签订贷款协议时，应当同时签署资金使用承诺书，明确一旦发现贷款被挪用在房地产领域，将立即收回贷款，降低信用额度，并追究相应的法律责任。
