2024年1月4日，由深圳市规划和自然资源局会同深圳市住房和城乡建设局起草的《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》（草案）（以下简称草案）于2月4日前向社会征求意见。
《意见稿》指出，城中村改造的对象主要是深圳市原农村集体经济组织继承单位和原村民实际占用的现有居住用地，而位于国家、省、市等各级重大民生项目和重大基础设施范围内的四类城中村用地优先纳入拆迁新建范围。
合一城市更新集团董事总经理罗宇在接受《国家商业日报》采访时表示，新政策最大的变化是，在净土地出让规则下，改变了过去的土地一、二级联动机制，采用了一、二级非联动机制。在此前拆除新城中村改造的政策模式下，无论是城市更新还是土地整体利益协调，都有一、二级联动机制。
这四类优先拆除
根据中国（深圳）综合开发研究院2023年9月《深圳城中村建筑字典2022》的数据，截至2022年底，深圳市共有2042个以自然村为单位的城中村单位，城中村总建筑约31.9万栋，总建筑（间）约591.3万栋，总建筑面积约2.2亿平方米，占全市建筑总量的40%以上，居住人口约占全市实际人口的60%。龙岗、宝安、龙华三区是建筑面积和建筑数量的前三名。
从建筑性质和结构来看，个人自建建筑占主导地位，建筑占95.6%，建筑面积占83.3%。集体自建建筑占2.4%，建筑面积占9.5%。单位自建建筑占1.3%，建筑面积占5.3%。
深圳通过《深圳经济特区城市更新条例》、《深圳城市更新办法》、《深圳城市更新办法实施细则》等一系列配套文件，建立了“政府协调、市场运作”的城市村改造实施模式，促进城市村改造工作的有序发展。
“然而，在房地产市场低迷和企业财务压力增加的背景下，一些城中村改造项目难以推进实施，直接影响了改造项目的实施效果。面对未来城市发展的需要，迫切需要以城中村改造为出发点，建立有效市场与有前途政府相结合的新型现有土地开发和城市空间治理模式，建设宜居、灵活、智慧的现代城市。”深圳市规划和自然资源局表示。
根据《意见稿》，城中村改造分为三类:拆迁新建、改造升级、拆迁整合。符合条件的城中村实行拆迁新建，不符合条件的城中村实行改造升级，介于两者之间的拆迁整合。三类空间的引导范围在专项规划中明确。
对于拆迁新项目，草案明确规定了拆迁新城中村改造的范围，鼓励实施区域整体规划和电影开发，在城中村空间范围的基础上，将周边低效土地纳入实施改造。
其中，满足四类条件的城中村用地优先纳入拆迁新建范围：
一是位于国民经济社会发展规划、土地空间规划、各类专项规划确定的重点功能区、重点发展群体和轨道枢纽区；二是位于国家、省、市重大民生项目和重大基础设施范围内；三是位于20个先进制造业园区（注：《深圳市20个先进制造业园区空间布局规划》）、重大工业项目范围；四是存在公共卫生安全风险大、住房安全和消防安全风险大、配套设施落后、环境脏乱差、社会治理难等突出问题，或需要经有关部门评估后进行改造。
不具备拆迁新条件的，纳入改造升级（含拆迁整合）范围，定期改造升级，按照文明城市标准实施管理，重点关注房屋结构、消防、供电、燃气、公共卫生、道路交通、治安、自然灾害等安全管理工作，防范各种风险。围绕好房子、好社区、好社区、好城市“四好”建设，按照城市村改造专项规划分类指导实施。
加强政府的整体规划和指导作用具有公共属性
中国（深圳）综合开发研究所认为，积极、稳定、关怀的全村改造和连续经营也需要更多的新思路、新模式、新资源、新路径；深圳全面、可持续、市场化的市场数据基础设施建设也需要相应的政策考虑和支持。
根据草案，坚持人民政府对拆除新城中村改造项目负主要责任，区政府组织实施拆除新城中村改造。
工作流程包括:意愿征集和项目可行性研究、年度拆迁城中村改造计划、基础信息核查、项目实施方案和改造单位规划编制、搬迁补偿安置、土地清理收储、土地出让开发建设等。其中，在意愿征集方面，新城中村拆迁改造项目需经物业权利人2/3以上同意，原农村集体经济组织经单位同意后方可实施。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇佳在接受每一位记者采访时表示，在旧模式下，由于市场完全主导，没有公共利益属性导向，很难实施大多数人同意的改造方案，也很难避免钉子户。新模式明确了电影开发、重点功能区、轨道交通和重大开发平台的转型范围，以及政府主导和加强规划的刚性引导，这意味着转型具有公共属性。因此，根据民法典和物权法规定的少数服从多数的原则，可以三分之二同意。
“意见稿加强了政府的统筹规划和指导。过去，虽然政府统筹和市场运作模式已经建立，但政府统筹功能还没有发挥到位，基本上让位于市场。”
李宇佳表示，在旧模式下，改造实施计划和单位规划由早期服务提供商（市场开发商）编制计划和规划，由于改造成本高，政府必须批准，现在明确由区政府组织指定部门，确保规划的刚性功能，加强政府规划，避免过去完全市场导致规划突破等。
关于安置房建设和搬迁安置责任，深圳市规划和自然资源局表示，如果安置房用地有条件，安置房用地将通过协议转让给区政府，区政府负责安置房建设。如果引入前期服务商，区政府也可以根据项目实施协议由前期服务商进行安置房建设，区政府将进行搬迁安置。不能安排安置房用地的，可以将搬迁安置要求作为土地出让条件纳入土地供应方案。土地受让人完成土地开发后，将安置房移交区政府，区政府将实施搬迁安置。
