距北京通州区优化限购政策(以下简称“双限”松绑)已近一个月，楼市实际表现如何备受关注。
上周六，记者作为购房者进行了实地考察，了解到新政后的二手房和新房客户数量明显增加。在新房销售项目中，有的有一些特价房，有的在新政后收回折扣，有的销售人员暗示价格会上涨。
但接受记者采访的业内人士指出，虽然通州新政后区域客户数量明显增加，但与春节前相比，从认购到签约的转化率仍有一定差距。总的来说，如果北京更多的行政区能够接手通州，推出“一区一策”的精准调控，那么北京楼市的“小阳春”有望复苏。
看房者数量明显增加
上个星期六，记者来到通州某小区附近的房产中介店，发现房间里人不多，一问才知道，大家都出去看看。
店里的工作人员小李告诉记者，通州“双限”政策放松后，“最近看房的人很多。以前有一半人坐在店里，今天基本都出去看了。现在平均每个人周六周日基本都有一两组观看。我们经常在工作组到处找钥匙，每个人都拿着钥匙在社区里带顾客去看房子。春节后的第一个周末没那么明显，今天感觉特别明显。”
通州一家房地产中介店的工作人员小赵也告诉记者，新政后门店咨询量是政策前的两三倍，看房量基本上是新政前的两倍。“周六一天，我区15家门店卖出了50套左右，通州4个区卖出了近300套，1月份周末一天卖出1780套。”他说这几天店里没闲着。
不但二手房带看量增加，新房看房的人也不少。
在通州某新房项目售楼处的沙盘前，记者看到三组客户在听销售人员的讲解。休息区坐着三组客户和销售人员聊天，不时有房产中介带客户来看房。
物业顾问小刘告诉记者，新政前后的变化相当明显。从访问量可以看出，周一到周三平时很少有人来看房。现在周一到周三每天有近20组客户，周末基本每天有70到80组客户。从交易来看，新政前一个月可能只有三四套交易，周六周日可以交易四五套，周一到周五可以交易一两套。
“新政后，看房的客户数量增加了。过年期间，我们项目从三年级开始就有大量的客户。很多人来海淀、朝阳、亦庄等外地看房。这个周末，人数明显增加了。”通州另一个新房项目售楼处的销售小张告诉记者。
临近晚上，记者来到一家在售新房项目的售楼处。他一进门，门口负责登记的工作人员就说，销售顾问现在很忙，要等一会儿。这时，刚接待完最后一位客户的销售人员小王被叫来，他一脸疲惫地看着解释。当被问及“今天人太多太累了”时，他无奈地回答记者:“我们今天要崩溃了。‘双限’放松后，春节后我们开始忙于工作。从早到晚，我们基本上都在看房子。”
记者还了解到，在新房销售项目中，有的有一些特价房，有的在新政后陆续收回折扣，有的销售人员暗示价格会上涨。
交易转换比落差大
对于上周末通州看房人多的现象，合硕机构首席分析师郭毅在接受记者采访时表示，通州“双限”放松政策出台后，区域内客户数量明显增加。但从最近的项目交易数据来看，从认购到签约的转化率与春节前相比还是有一定差距的。
“因为渠道带客户去看房，现在是市场上比较常见的现象。为了方便客户选择，提高周转率，渠道公司一般会带客户参观板块内的2-3个项目，所以感觉案例中的客户数量比较大，但市场是否回升取决于实际签约情况。”郭毅说。
对于北京通州区楼市现状，郭毅告诉记者，从市场交易来看，通州目前的交易量基本恢复到正常水平，即“双限”放松前的水平。春节前和长假期间，通州各项目案场都在积极推动以往客户的转型交易。因此，在一批老客户集中购买房屋后，通州市场的交易量暂时被切断。目前正在看房选房的新客户，能否真正落定，还需要一定的时间周期，需要北京更大力度的政策支持。
中原地产首席分析师张大伟告诉记者，通州“双限”放松后，市场成交量变化不大。目前春节后实际成交量为去年同期的50%-60%。
事实上，在通州楼市的调查中，一些房地产经纪人告诉记者，最近看了相当多的房子，但实际成交量并不比1月份多。这种现象也存在于北京的其他地区。
北京丰台区一家房地产中介店的小唐告诉记者，最近看房的客户数量确实在增加，但是交易量并没有想象中的那么好，可能都在一个游戏里。“然而，他在房山和石景山区有几栋客户的房子。房子挂了半年，没人问。这两天突然卖了。”他说。
北京东城区一家房地产中介店的小孙也告诉记者，以前顾客很少，这个周末突然去找顾客，可能是因为有一波上学的需求。现在市场比以前好了一点，有交易。
“小阳春”需要更大的政策力度
2月6日，北京优化了通州区限购政策。对于在通州定居就业的家庭，取消了在通州定居、社保或纳税三年的要求。只要符合北京的整体限购政策，就可以在通州购买一套房。当时业内预计，受此政策影响，通州成交量将明显放大，春节后更有可能在北京楼市出现“小阳春”。
然而，由于2月份春节假期的影响，北京二手房交易量较1月份大幅下降。据中原房地产研究院统计，2月份北京有6332套二手房网签，1月份有1244套数据。
“春节月成交量少是正常现象。”张大伟表示，自去年9月以来，北京已经出台了三项政策，其中去年9月初的“认房不认贷”政策影响了40%的短期市场交易。12月14日，优化普通住宅认定标准、降低首付、降低利率等政策影响力下降，阻止了市场下行，但交易量上升幅度只有20%左右。但今年春节前通州优化限购政策影响不大，对整个北京市场交易影响不大。
对于目前北京楼市的交易情况，郭毅也告诉记者，北京楼市3月份开始的时候还处于低交易状态。目前改善型住房总价500-600万到7800万的市场交易相对稳定。
郭毅进一步指出，由于客户对价格高度敏感，他们只是需要市场，他们也期待未来北京会出台更多的政策，担心后续政策会导致他们目前买房的损失，所以他们相对来说更有前途。改善高端市场的需求并不弱，但目前受客户限制的旧二手房很难快速卖出，导致整个高端市场从认购到签约转型的周期不断延长。
在郭毅看来，北京楼市的观望源于一些买家仍在期待更多宽松政策的出台。接下来，如果北京更多的行政区能够接手通州，推出“一区一策”的精准调控，那么北京楼市的“小阳春”就有望复苏。
从市场趋势来看，张大伟认为，北京二手房火爆的基础线是二手房月销售额1.5万套，但市场推动主要依靠学区房需求，4月份后需求会下降。2023年，“小阳春”在很大程度上释放了学区和前期积压的需求。但目前市场存量需求已经多次消化，二手房上市房仍处于较高水平，制约了市场成交量的放大。总的来说，如果最近限购等政策没有超出预期的调整，今年的“小阳春”热度可能不会太高。
“随着部分学区住房需求的进入，3月份第一个周末市场成交量停止下跌。北京周日一天有1000多套二手房，但如果不出台更多政策，3月份的成交量很可能只有12000套-15000套。”张大伟告诉记者。
编辑：朱雨蒙
校对：杨立林
