近日，杭州548户业主自掏腰包5亿重建社区的消息在网上引起热议。记者了解到，该社区名为“浙工新村”，位于杭州市中心。最早的一栋建于1983年，曾五次被认定为危房。经全体业主自筹，该社区于2023年11月开工拆迁，预计2025年竣工，业主总出资约5亿元，占重建总成本的80%以上。
社区业主孟女士告诉记者，浙江工业大学新村早年是浙江工业大学的教学宿舍。业主主要是退休教师，老年人所占比例相对较大。“突然，两个月后，合同被拆除了。”孟女士认为，一夜暴富的拆迁时代已经过去，自付拆迁可能成为未来城市更新的新模式。
业主自掏5亿元危房变洋房
据相关资料显示，浙江工业新村由13栋多层住宅楼组成，原住宅面积从38平方米到93平方米不等。由于建筑采用天然基础，造成基础下沉、墙体开裂、窗户变形等安全风险，其中4栋被认定为C级危险房屋（最严重的危险房屋为D级），是杭州典型的危险老社区。
据当地住房和城乡建设部门介绍，浙江工业新村更新项目以“业主主体、政府统筹”为准则。在户数不变的前提下，原建7栋11层小高层建筑，配备电梯和地下停车位，为业主选择9种房型，面积从65平方米到117平方米不等。此外，社区还将新建“一老一小”活动中心等配套设施2000多平方米，绿化率将提高到25%以上。
社区重建，业主要花多少钱？记者从项目实施方案公告中了解到，业主承担的费用分为两部分。一是原房屋建筑面积按重置价1350元/平方米出资，其中53平方米以下的房屋按53平方米计算。第二，如果业主想更换更大的户型，扩建部分按市评估价清算，约34520元/平方米，每户最多可扩建20平方米。
有网友认为，重建后增加共享面积会降低住房率。孟小姐告诉记者，原房改造面积以新老房建筑面积相同为准则，协议中新房成交率按80%估算，“换句话说，如果原房面积为70平方米，更换面积约为87.5平方米。”
自己掏钱也划算，每平方米估计增值1万元
浙江工业新村的改造并不是一帆风顺的。早在2015年，地方政府就提出优化该地区的住房，并探索了“集体利益拆迁”、“商业开发”、“货架检修”等形式，但未能成功实施。据孟女士分析，拆迁的顺利进行与该地区支持的房价有关。“如果原来的拆迁和原来的建筑位置很好，否则最好直接买房子。”
根据地图，浙江工业新村距杭州市中心繁华商业区武林广场不到3公里。
根据地图，浙江工业新村所在的朝晖六区地理位置优越，距西湖文化广场仅1.7公里，距杭州市中心武林广场不到3公里。小区附近的中介告诉记者，浙江工业新村周边的老小区目前每平方米成交价在3万元以上。“有一套拆迁在售，上市价4.7万元。”据中介分析，新房建成后，估计4万元的价格会很容易卖出去。
记者进一步了解到，距浙工新村约1公里的一栋新楼，精装限价为5.17万元/平方米，最低销售房屋113平方米，总价584.2万元，中奖率10.48%。
对此，网友们算了一笔账：以原产权面积74平方米的房子为例，重建费10万元，扩建面积69万元，20平方米，购买停车位20万元，总成本100万元，就能拿到一套100平方米的新房，“即使建成后出售，除了成本，还能赚100万元。”
专家：政策应给予容积率适当上升空间
浙江工业新村是浙江省第一个选择独立更新重建的社区，在全国很少有例子。国家高端智库CDI研究员宋丁认为，该模式符合近年来我国房地产发展的政策取向。“中国正在加快建立多主体供应和多渠道保障的住房体系。杭州是创新渠道之一，未来将是一个积极的发展趋势。”
宋丁指出，这种原始拆迁方式的最大优势是避免了中间环节，业主成为直接投资者和发展驱动力。“对于杭州这样的新一线城市来说，从成本上来说是极其划算的，业主的意见也可以在户型设计上充分考虑。”
此外，他还特别提出，政府在制定支持政策时，应该为社区的容积率提供适当的上升空间。“一方面，严格按照原来的容积率进行重建是没有意义的。”另一方面，过度增加容积率也可能会破坏市场平衡。因此，如何合理制定相关政策是政府下一步需要考虑的问题。”
