2024年房地产市场是否值得期待，行业是否会更糟？有可能推出人工牛市吗？这个行业是涨是跌？我的观点是，在国际形势和国内宏观经济没有重大变化的前提下，根据当前形势的静态分析，2024年的房地产市场不应想象，尽管整体困难，但仍有局部机会。
对于开发企业、买房家庭或行业相关从业者来说，房地产行业不再是一个追求规模的行业，而是一个注重培养内部技能、准确决策和追求质量的行业。
对于购房者来说，我们会深刻认识到，不是谁拥有大量的房产，谁的幸福感就越高。
持有的一般房屋较多，而优质房屋较少，意味着家庭资产收缩的风险较高。如果还有贷款，那就是在风险上添加“催化剂”。
对于从业者来说，他们会深刻认识到谁不掌握大的利润流，谁的自豪感就会越强。
规模越大，固定成本越高，行业违约风险越大。一旦新的坏账增加，它将吞噬数倍的利润。
对于开发者来说，他们会深刻认识到，不是谁有更多的土壤储存，开发量大，谁的品牌实力就越强。
在今天的市场上，品牌在促进销售方面的作用不断下降。无论是全国排名还是区域销售冠军，都不再对个人购房者有很强的感动作用。对于一个长期以价换量的新房市场来说，房地产销量越好，就不能体现在利润和积极发展上。
当然，从长远来看，储备高质量的土地，控制发展步伐，控制城市投资的资本头寸，将有阶段性的发展机会超越曲线，逆势而上。
行业容错率持续下降，潜在风险溢出率持续上升。妄动者出局的风险很大。只有准确的决策者和走高质量路线的人才能探索发展机遇。这是本文的重点。
该行业已达到历史新低
首先，看看2024年1月12日共享的一组数据。与历史高峰期相比，2023年全国房地产动工量、土地拍卖量、销售规模均大幅下降。
在全国动工量方面，2023年1月至11月新建房屋8.75亿平方米。与2019年高峰期相比，、2020年降幅约60%，降幅超过20世纪90年代日本房地产困难时期（资料来源：国家统计局、丁建刚房地产）。
在全国土地拍卖量方面，截至2023年12月20日，全国300个城市土地拍卖成交量为12.2亿平方米，同比下降21%。与2015年相比，下降42.2%，近十年来最低。
2023年全国商品房销售规模预计达到12.28万亿元，与历史最高的18.19万亿元相比，下降了32.5%，近十年来最低。
此外，法国拍卖行、二手房上市数量等数据也达到了历史高峰。
但根据国家统计局2024年1月17日发布的数据，2023年全国房地产开发投资11.09万亿元，商品房销售面积11.17亿平方米，销售额11.66万亿元。这意味着我报告中发布的减少数据仍在扩大。
因此，我们可以看到，2023年是房地产市场发展史上政策最宽松的一年，也是最困难的阶段。我们不能轻易得出房地产市场的结论，但我们必须清楚地认识到严峻的形势，而不是一夜之间，几项政策可以使其迅速反弹和复苏。
最近三项重要措施分析
2023年，国内房地产市场在保交楼、稳企业、化解风险等方面取得了显著成绩，基本遏制了行业不良势头，稳定了市场形势。
但不可忽视的是，目前乃至未来很长一段时间，房地产市场仍将处于疲软的基本状态。市场对这个系统的敏感性不如以前那么敏感了。
整个大型房地产行业的数据已经迅速达到了该行业的“警戒线”，所以我们可以回顾一些最近的会议精神和政策，以更准确地理解其内涵。
2023年，为构建房地产开发新模式，推出“三大工程”，包括经济适用房、城中村改造、平急双用公共基础设施三大组成部分，对应不同内涵。
经济适用房最终将与商品房形成“双轨制”
它的推广必然会对商品房的循环产生影响。经济适用房的改善将对新房、二手刚性需求和第一次改革循环产生影响（今后将进行专题讨论）。未来，新建商品房市场的刚性住房需求将被经济适用房稀释，新建商品房需求将下降。
但现阶段，大力推进经济适用房政策，实际上有更高的维度和深层次的考虑，即拖累整个建筑业的工程量。由于房地产销售规模较几年前的历史高峰下降了三分之一，经济适用房的项目增量可以在短期内拖累大行业的循环，这是从行业绿色生态的角度计算大账户的智慧。
城中村改造将准确释放中心城区的流动性
全国超大城市领先，重点关注老城区，释放流动性，包括但不限于“房票”、“新旧置换”等创新方式，国家政策基金优先进入中心城区和重点地区。目前阶段，几乎不可能促进整个行业的普遍崛起，但当地可以释放流动性，缓解和解决供需矛盾，然后打开新局面。
“平急双用”无需过多解释。
对于2024年1月15日广州在一线城市推出的“房票安置”，以及近期全国出现的“新旧置换”，我的判断是，短期内很难对行业产生颠覆性的拉动作用。
房票安置可以看作是一种特殊的货币安置方式，节约资金成本，作为短期的“资金补充”，方便灵活调度。
房票可以买到的房子是关键。如果购买自由度不高，或者购买意愿不强，那么房票就不会有很大的意义。此外，核心局限性是，对于财政紧张的地方政府来说，房票是“聪明的女人没有米饭很难做饭”。
“新旧置换”是创新探索，具有广泛的积极意义，道路正确，便于争取更多的补贴和优惠，
有利于锁定潜在客户和房屋。但“新旧置换”的明显局限性在于，核心工作的关键不在于什么平台、什么机制卖旧买新，而在于二手房的周期和成交价格。
换句话说，如果打算买房的人不能在短时间内以理想的价格迅速卖掉二手房，那么“新旧置换”的政策就会卡住。
从行业基本面和诸多局限性来看，“房票安置”和“新旧置换”是一种创新的方式，可以促进当地工作，但不能成为扭转行业基本面的“杀手锏”。
2023年12月召开的中央经济工作会议已经为2024年的年度经济工作定下了基调。其中，相关房地产的总体基调是“继续有效地防范和化解重点领域的风险”。住房相关任务包括：
协调解决房地产、地方债务等风险。
坚决保持无系统风险的底线。
平等对待不同所有制房地产企业的合理融资需求。
加快推进“三大工程”。
完善相关基本制度。
加快房地产开发新模式建设。
可以说，这一基调非常务实，对房地产市场现阶段的分析也非常准确。至此，根据本文，我们应该能够理解，本文的主题是，2024年房地产市场不应想象，无论是买房、买地还是从事行业相关业务，都应该放弃不切实际的期望。
潜在的好处和局部的机会
颠覆或翻转行业是困难的，但在局部地区，在局部地区实现小规模突破是一个高概率事件。开发企业和买房住房的家庭都有机会。
我的判断是，2024年的房地产市场将更加内部化和创新，在这些创新趋势下，是突破的方向。主要预测包括以下几个方面：
一是新房端，商住趋于“同权”。
虽然不可能在全国范围内大规模实施，但一些城市、地区和项目可以实现商业和住宅的“同权”。当然，这种“同权”是一个逐步实现的过程，也是一个分阶段的“同权”。
同时，主管机构可以通过降低商业产品销售税和物业费，引导土地有序合理更换，实现商业住宅的性质，使商业产品逐步享有与住宅产品相同的权益。
这一政策将使开发商能够“利用废物”，加快商业资产的去化，增加现金流。对于购房者来说，他们可以通过相对较低的门槛体验到与房屋几乎相同的附属权（如结算、教育等）。
二是存量端，逐步优化生活问题。
物业费标准更加科学严格，包括住宅管理规则、商业费标准的合理降低等。住房维修基金的管理更加科学细致。调整待售产品，减少共享面积，或逐步取消共享算法。
这些政策的细化可以缓解业主与物业公司的分歧，降低生活成本，提高生活满意度，提高物业服务质量，提高物业公司的收费效率。
三是设计端，产品主义时代加快到来。
随着土地规划转让要求的不断优化，住房产品迭代时代将加速。新房市场击败二手房的一定是质量，而不是价格。
主要表现在低容积率、高绿化、低共享、高房等方面。该政策将鼓励更大的实际面积、更强的生活舒适度和更高的生活质量。
并不是所有的买家都需要买房，但要确保追求改变现状的买家有机会升级住宅产品。
用新的内卷打破旧的内卷是突破的必由之路。
第四，交易端，增加常规营销手段的优惠力度。
结算、销售限制和购买限制的门槛进一步放宽。交易税率进一步下降，补贴继续增加。现有的房屋销售，房屋抵押贷款。企业或政府应当出台价格保护协议、遗憾协议、补偿协议等。政府和企业进一步提高交易环节的服务和信誉是恢复买家信心的必要行动。
对于开发企业来说，2024年房地产市场将进入全面内卷，特别是一些库存较大、去化周期较长的城市，内卷水平较为明显。开发企业的属性（国有和中央企业）、产品实力、现房、价格等单一维度的价值点很难给买家留下深刻印象。依靠整体营销的实现实力，全维反映质量感，成本性能将是唯一的出路。这是一个麻烦，但也是一个机会。
对于购房者来说，从持房成本来看，买二手房比买房更优惠。二手房价格优势更大，租金回报率更高。
目前，整个市场的买家都在结算，以年利息3.1%至4.2%（公积金抵押贷款、商业贷款）为分界点。在房价不下跌的情况下，房屋的租金回报率持平或超过这一水平线，值得购买。如果租金回报率严重低于这一水平线，那么租房比贷款买房更划算。
最近，买家问我最多的问题是：现在是买房的好时机吗？我想卖掉二手房换新房子吗？
我的建议是分析具体情况，首先明确买卖二手房的最终目的，不要有不切实际的期望，不要有高于市场和超出自己能力范围的投资期望。
对于持有住房来说，直接收入是租金，间接收入是房价的增值。但后一个渠道在当前阶段已经关闭，因此买房或持有住房的家庭应重点关注租金回报和抵押贷款利息造成的家庭损失。
如果很难通过房地产实现增值或保值，至少要努力减少家庭负债造成的资产缩水。同时，不要轻易形成新的债务，这就是上面提到的避免因妄动而退出。
目前是房地产市场政策最宽松的历史时期，是买方市场，对改善房屋充满友好。
结语
在新的一年里，房地产市场发布的任何政策都应被视为房地产行业自我修复过程中的必要行动。消费不是刺激，牛市也不是拯救，但城市的各种产业都依赖于土地的发展。
行业的修复，深层次依赖于社会消费力的修复，依赖于普通人的经济基本面的修复。城市化收入只是在休息期，并没有完全发展。在冲击中寻找相对机会仍然值得谨慎和乐观。
机会不仅存在于牛市中，还存在于许多机会的下降和调整中。现在不再是竞争规模的时代，而是竞争安全、质量、效率和长期复利能力，房地产市场、媒体和许多其他行业都是如此。
当行业浮躁时，平静就是机遇。
高质量的内容、优秀的策划创意、优秀的整合方案、优质的服务是普遍追求销售佣金的机会。
当碎片化信息泛滥的时代到来时，单独深入思考和完整解决方案是一个机会。
当到处都是“捡漏”“抄底”的促销诱惑时，根据自身的住房需求和经济实力，不贪便宜，从家庭的长期综合需求来选择是一个机会。
只有不跟风盲从，才能看到更多的空间和机遇。
借用“花”台词“只有土地和明天在一起”，依靠土地的城市建设和各种产业是发展的基石。我们仍然应该对国家交通带来的城市化收入保持乐观和信心。
生命之树循环往复，赤子之心常在，期待下一个冬去春来。
