1月17日，国家统计局公布了2023年房地产投资和销售数据。去年全国商品房销售面积11.17亿平方米，同比下降8.5%；商品房销售额11.66万亿元，下降6.5%。
2021年冲上高点后，房地产市场销售规模连续两年出现回调，调整幅度相当大。到2023年，房地产销售额将达到近8年的新低，而销售面积将达到近13年的新低。
过去两年也被许多分析师称为“深度调整期”。在此期间，房价也出现了回调。自2023年下半年以来，中国70个大中城市的房价下跌已成为主流。今年12月，70个城市的二手房价格没有环比上涨，连续两个月出现。
2023年，房地产投资、新开工、房地产企业到位资金均保持负增长。
在1月17日的新闻发布会上，国家统计局局长康毅说：“经过20多年的发展，房地产市场正处于调整和转型的过程中。”他说，各地区和部门正在适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，及时调整和优化房地产政策。
但他还强调了数据中的两个积极变化：房地产投资、销售等指标缩小；房地产竣工面积迅速增加。
问题与亮点
数量和价格是反映市场繁荣程度的最直观的指标。本世纪以来，借助人口、土地、金融等红利，房地产市场发展迅速，市场交易规模不断扩大。到2021年，全国商品房销售面积接近18亿平方米，商品房销售额超过18万亿元，均达到历史新高。
但在今年下半年，随着信贷政策的收紧和行业红利的下降，市场交易开始受到影响。在过去的两年里，尽管监管机构一直在稳定房地产市场，但市场始终无法回到稳步升温的轨道上。
2022年，商品房销售面积和销售额分别同比下降24.3%和26.7%。到2023年，该指标将继续下降。
在价格方面，近两年来，包括在内的70个大中城市的房价相互上涨和下跌。在一些短期有力措施的刺激下，房价偶尔会上涨。但由于缺乏交易量支持，自2023年下半年以来，房价整体下降。2023年12月，70个大中城市中，62个城市新房价格环比下降，1个城市持平，只有7个城市上涨；同期，70个大中城市二手房价格环比下降。
分析人士认为，成交量和价格表现不佳也反映出市场信心尚未完全恢复。在中国房地产市场发展史上，本轮调整的深度、广度和持续时间都比以往任何时候都要长，行业信心的恢复也需要时间。
但对于最近的价格变化，不排除季节性因素。北京一家上市房地产企业的相关负责人告诉《21世纪商业先驱报》，新房价格的上涨是由于房地产企业需要影响业绩和筹集资金而主动降价的结果。
二手房的普遍降价被认为是上市量大、需求少所致。
在销售业绩不佳的情况下，很难从根本上提高行业的流动性。2023年，房地产企业到位资金增速为12.75万亿元，同比下降13.6%。其中，定金、预付款和个人抵押贷款分别下降11.9%、9.1%。
在投资方面，2023年全国房地产开发投资规模为11.09万亿元，同比下降9.6%。房地产企业新开工面积和施工面积也继续下降，仅竣工面积保持增长，增长17%。
康毅表示，商品房竣工面积的增长是2023年房地产市场数据中的一个“积极变化”。这也反映了“交付建筑”工作的稳步推进，效果继续显现。
另一个“积极变化”体现在房地产投资、销售等指标的收窄上。康毅表示，2023年，房地产开发投资比去年下降9.6%，比去年下降0.4个百分点。房地产开发企业到位资金下降13.6%，比去年下降12.3个百分点。商品房销售的下降也明显收窄。
康毅表示，这一积极变化是各地区、各部门适应房地产市场供需关系发生重大变化的新形势，及时调整和优化房地产政策的结果。
稳定房地产市场仍是主旋律
为了稳定市场，监管机构自2023年底以来一直在出台政策和措施。2023年12月中央经济工作会议指出，积极稳定地解决房地产风险，平等满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场的稳定健康发展。加快经济适用房建设、“紧急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大项目”。完善相关基础制度，加快房地产发展新模式建设。
近日，住房和城乡建设部、国家金融监督管理总局发布关于建立城市房地产融资协调机制的通知，更准确地支持房地产项目的合理融资需求。
在地方政府层面，北京、上海等一线城市降低了购房门槛，也发出了稳定房地产市场的积极信号。
在此背景下，分析人士认为，2024年房地产市场具备企稳的条件。中国指数研究院市场研究总监陈文静表示，2023年中国GDP增长5.2%，稳步经济复苏有利于增强房地产市场信心。展望2024年，房地产市场的恢复步伐仍取决于购房者的房地产预期能否改善。
她认为，短期新房市场仍有一定的调整压力。在中性预期下，2024年全国商品房销售面积同比下降5%左右。但在投资方面，随着央行重启抵押补充贷款(PSL)、加快实施“三大工程”配套政策，有望对房地产开发投资形成一定的支撑。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇佳也指出，预计2024年将继续推进各项降成本政策，尽可能稳定行业。同时，重点建设新模式，即供给侧改革（城中村改造、经济适用房等）。适应和匹配需求，开辟新轨道、新局面，将是房地产管理的新重点。
在市场层面，他表示，预计2024年第一季度将出现季节性小阳春，但实力远弱于2023年，预计第一季度房价将继续处于低位。好消息是，稳定增长将回归经济焦点，稳定经济和预期的政策和措施将增加，对房价的好处将反映在第二季度和未来。
从中长期来看，房地产业有乐观的理由。康毅表示，中国房地产市场的长期健康发展有良好的基础，具体原因有二：
首先，城市化的数量和质量还有很大的提高空间。2023年，我国城市化率为66.16%。与发达经济体80%左右的水平相比，仍有改善空间。城市化仍将带来大量新住房需求。此外，虽然我国人均住房面积不小，但很多房屋功能和结构不合理，改善需求巨大。
第二，建立新的房地产开发模式具有巨大的潜力。房地产开发新模式正在积极建设中，是解决房地产开发问题、促进房地产健康发展的根本途径。其中，随着三大项目的有效有序推进，将有利于解决人们在住房和生活方面的紧迫问题，也将促进房地产相关投资和消费，促进房地产市场的健康发展。
