近日，住房和城乡建设部、国家金融监督管理总局联合发布文件，提出“建立城市房地产融资联动机制”，引起市场关注。业内人士认为，城市房地产融资联动机制以具体开发项目为支撑目标或更具可执行性，维护买家合法权益，有效提高买房信心；准确支持供给侧房地产项目合理开发贷款需求，帮助提高房地产企业投资意愿，显示政策积极稳妥解决房地产风险的决心。
按项目划分
更具可执行性
新政策要求，充分发挥城市人民政府的主导协调作用，在地级以上城市建立城市房地产融资联动机制，及时判断房地产市场形势和房地产融资需求，协调解决房地产融资困难和问题，建立政府、银行、企业沟通平台，促进房地产开发企业与金融机构的准确对接。
值得注意的是，与以往更多针对房地产开发企业的融资支持政策不同，新政策的支持目标被确定为具体的房地产项目。根据新政策，可提供融资支持的房地产项目名单由联动机制选择，根据房地产项目的开发建设和项目开发企业的资质、信用、财务状况，协调机构将项目名单推送给当地金融企业。
对此，中金公司研究报告认为，本轮下行周期以来，房地产企业普遍面临销售收款持续疲软、预售资金监管加强、融资难度边际上升的局面。考虑到大部分房地产企业都是国家布局，一旦集团形成公开市场债务违约，或反向导致地方项目融资销售困难进一步加剧。联动机制的顺利实施也有助于监督机构充分了解当地项目的建设进度和预售资金的监督情况，或促进项目白名单机制的建立，增强银企互信，顺利推进项目建设，自下而上缓解潜在的交付和信贷风险。
方正证券房地产首席分析师刘青海也认为，建立城市房地产融资协调机制，有效区分房地产集团公司债务风险和项目公司开发经营风险，将有效改善部分金融机构对房地产企业的风险规避，进一步巩固银行相互信任，以开发项目为支持目标或更可行。
分类支持合理融资需求
在项目融资支持方式方面，新政策也进行了划分。一是建立绿色信贷渠道，优化审批流程，缩短审批期限，积极满足正常开发建设、质押充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目，积极满足合理的融资需求。另一种是通过股票贷款延期、调整还款安排、新贷款等形式支持暂时遇到困难但资金基本平衡的项目。
刘清海认为，新政策基本上是有序加快房地产项目建设交付的正常开发建设，有效防止项目因资金短缺逾期交付，维护购房者的合法权益，同时有效增强需求方对房地产企业的信心，帮助合理释放购房需求，加快行业正常化。
“对于暂时遇到困难但资金基本平衡的项目，我们将更准确地支持房地产项目合理的开发贷款需求，开发贷款比例有望提高，增强房地产企业的投资意愿，疏通房地产行业的正循环渠道。”刘清海说。
银河证券房地产行业分析师胡晓宇认为，新政策对列表中暂时遇到困难的项目提出了具体的支持措施，这意味着房地产供给侧的融资需求政策比以前更加强劲，或将帮助房地产市场逐步稳定。
突出适当化解风险的决心
近年来，中央政府高度重视房地产领域的风险，不断加大对房地产融资的支持力度。
2023年10月底召开的中央金融工作会议首次加强了房地产领域的相关声明，明确指出“促进金融房地产稳定发展，完善房地产企业监管机制和资本监管，完善房地产金融宏观审慎管理，平等满足不同所有制房地产企业的合理融资”。
2023年12月召开的中央经济工作会议将房地产表达放在防范和化解重点领域风险的一部分，强调“积极稳妥地解决房地产风险，平等满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场稳定健康发展”。
刘青海认为，两部门关注发展项目融资中存在的困难和问题，提出建立城市房地产融资联动机制，是落实中央决策部署的重要措施，表明政策积极稳定地解决房地产风险的决心。
浙商证券研究报告进一步指出，以前的政策更多的是基于部门，而部门之间的协调作用实际上较弱。该政策明确了地方政府的领导地位，并强调了地方政府的主要责任，这与以前的政策明显不同。明确单一主体促进房地产金融政策的实施，有利于提高地方工作效率。
然而，浙商证券（601878）研究报告还指出，金融企业中的商业银行以利润为导向，与政策性银行有本质区别，经营机制更符合市场逻辑。目前，房地产市场存在两个问题：供给侧风险解决和需求侧信心提高。现阶段，政策性银行需要更多的支持。
