北京，2024年1月10日——全球知名房地产服务咨询公司戴德良行发布了《2024年中国房地产市场展望》和《2023年第四季度北京零售写字楼市场报告》，对2023年北京写字楼市场、工业园区、商业市场、大宗交易市场进行了独家盘点和解读，预测了2024年中国房地产市场的重点趋势。
2024年中国经济逐步恢复，可持续发展仍是重点趋势
戴德梁行首席政策分析专家、北区研究部主任魏东表示，2023年中国经济增长也取得了预期效果。据估计，2024年中国经济将逐步恢复，增长率将达到4.9%。同时，世界经济低迷也将给中国经济增长带来挑战。2024年，政府将加大对优质房地产企业的融资支持力度，出台提高物价指数的措施，刺激居民消费，探索内需潜力，在缓慢复苏的宏观经济趋势下，可持续发展仍是中国房地产的重点趋势之一。2024年，“社区”精品B&B酒店、储能产业园等其他资产可能引起投资者和开发商的兴趣。
建筑经济促进了工业园区市场的新发展，产业生态由库存向质量转变
戴德梁行北区工业房地产部主管陆羽提出，在加快北京现代产业体系建设的视野下，北京工业园区将被赋予新的使命，与建筑经济联动，提高产业承载力，加快研究成果在当地的转化应用，培育产业发展的新动力。在此背景下，不仅要深入了解工业园区发展的基础和现状，还要建立有效的机制，完善库存园区，指导新园区，促进产业孵化、产业集聚、产业链协调，形成高科技成果转化协调发展和高能企业办公产业生态模式，帮助北京高质量发展。
消费REITS再次扩张，商业地产转型迎来新思路
戴德梁行北区估价咨询服务部高级董事、证券化业务负责人杨志指出，2023年是公开发行REITS市场发展壮大的一年。截至2023年底，共有29家REITS成功上市，募集资金1000多亿元，资产类型更加丰富。2023年，公开发行REITS也发生了许多里程碑事件。例如，3月，国家发改委236号文件将消费基础设施纳入公开发行REITS试点范围；年中首批四单扩张REITS成功上市；年底，首批消费REITS正式申报，部分产品获准。
消费基础设施公开发行的REITS已正式向中国证监会申请6种商品，估计总募集资金近180亿元。资产类型包括购物中心、奥特莱斯和社区业务。发行人既有国有中央企业的背景，也有私营企业。资产分布包括一线城市、新一线城市和二线城市，整体发展势头多样化。截至2023年底，已有4家消费REITS获准上市，包括华润青岛万象城、印度杭州西溪印象城、金茂长沙秀秀城、北京物美超市。
北京大宗交易市场成交量创新高，保险成为最活跃的投资机构
戴德梁行中国资本市场部董事总经理、中国资本市场联席主任刘兵总结说，2023年北京大宗交易市场全年达到576亿元，同比增长89.1%；成交宗数59宗，同比增长68.6%，成交宗数创北京大宗交易市场新高。
2023年，自用客户营业额约占营业额的49%，其中90%是写字楼物业。自用客户以70%的比例成为写字楼业态的主力军。TMT公司与国有央企的平台交易依然活跃。值得一提的是，出版社和外国公司已经成为北京自用客户的新生力量。投资机构关注的投资方向更倾向于公开发行REITS业态。其中，随着消费基础设施REITS的自由化和经济适用租赁住房REITS的成功发行，投资者更加注重商业和公寓业态。同时，保险公司继续努力，成为2023年最活跃的投资机构。保险背景下的买家营业额占总投资营业额的41%。其中，78%的营业额转向办公楼物业，成为办公楼市场除自用客户外最大的买家。
写字楼市场租金继续下降，新兴战略公司将成为市场需求新风口
未来三年，将迎来100万平方米的新供应，其中40%集中在2024年进入市场，这将带动北京空置率持续上升，租金水平可能继续下降。2025-2026年，随着新市场供应放缓、经济形势好转、企业效益好转，北京写字楼租赁市场成交量将逐步回升。在刚刚结束的2024年中央经济工作会议上，政府再次强调科技创新。戴德梁行北区项目和公司服务部主任廉凤哲表示，作为国家科技创新中心，北京多年来一直把高科技作为行业发展的重中之重。数字经济、人工智能、生物制造、量子技术、生命科学、新能源等战略性新兴产业将成为北京写字楼租赁市场需求的重要补充。
商业市场缓慢复苏，消费者需求应运而变
戴德梁行北区商业部主任孟毅指出，2023年注定是商业市场不平凡的一年，市场在谨慎乐观、积极复苏中不断创新。在新的社会环境下，客户的生活方式和习惯不断变化，平躺经济、城市放松、陪伴经济成为新的需求，也催生了公园商业、城市漫游、可爱宠物商业和策展商业的发展；同时，消费者对商业的需求也从“探索新”向“务实”转变，从成本表现向质量表现转变；随着生活习惯和工作习惯的不断变化，“15分钟城市”的概念开始在各个城市实施。除了社区商业的稳定发展外，最后一公里的商业消费，线上线下商业的整合将成为未来探索新的方向。随着线上线下商业运营商的不断努力，2024年的商业市场将迸发出更加不同的活力。
戴德梁行北京公司总经理胡峰表示，戴德梁行继续洞察市场，2023年发布了《中国REITS指数零售房地产资本化率调查报告》等行业影响力报告，为房地产业提供一线洞察力。同时，我们一直深入市场前沿，与政府密切合作，成为北京和各区的投资合作伙伴，协助许多外资龙头企业落户各区，为北京和各区提供政府智库服务，再次装饰城市生活圈，使城市可持续宜居。
