回顾2023年，为促进房地产市场的稳定运行和可持续健康发展，政府频频优化升级政策。
根据中原房地产研究院的数据，2023年12月，政府发布了78项房地产政策优化改进。2023年，房地产政策优化升级总额高达1008次，2022年历史首次突破1000次后，连续两年保持高位。
2023年，房地产政策主要以金融支持、城市政策、城市发展、新房改造为主要方向。然而，该政策的效果并没有显示出预期的长期效果。由于环境的影响，系统的传导效果将比前几年更弱，修复期将更长，当前的房地产市场形势仍相对严峻。
然而，该政策正在继续发挥作用。2023年下半年，一线城市监管政策开放，市场信心不断恢复。一些分析人士预计，房地产市场将在2024年下半年触底。
同策研究所研究主任宋红伟认为，一线和核心二线城市对政策敏感性强，政策有效，但及时性短是明显特征。大多数三、四、五级城市对政策敏感度较低，政策出台后市场反应不明显。
政策的重点是什么？
2023年，中央政府稳定了房地产市场，建立了房地产开发的新模式。2023年7月，政治局会议没有提到“住房投机”，提出“适应中国房地产市场供需关系的重大变化，适当调整和完善房地产政策”，重点关注房屋交付、维护市场实体稳定、防范系统风险和合理住房需求的支持。8月以后，许多部委迅速响应，密集发布了实质性宽松政策，促进了房地产市场监管的宽松周期。
地方政府有300多个城市进行了800多次监管和改进。2023年下半年，地方房地产监管政策明显加快放松，加强监管，二、三、四级城市普遍突破“四限”措施，包括购买限制、贷款限制、价格限制、销售限制；放宽公积金政策；实施税收减免和购房补贴政策；实施新旧置换政策，调整普通住房标准。2023年下半年，一、二线城市也出台了有针对性的放松政策。
具体来说，以财政支持、城市政策、城市发展、新住房改革为主要内容，重点关注九个方面：购房资格购房限制政策不断放松；购房杠杆首付比例持续下降，包括第一套房和第二套房首付比例的下降；购房成本抵押贷款利率持续下降，包括存量住房贷款利率的下降；销售流通领域的销售限制政策不断放松，大多数低能城市基本取消；房价预售价格控制不断放松，部分城市取消下限限制；交易成本方面，与交易相关的税收不断下降；公积金政策，地方政府继续增加公积金政策，支持第一套住房政策，部分城市也增加了对第二套住房的支持；政府补贴，部分城市增加了购房补贴政策；部分城市发布了高库存和救助的“新旧置换”二手联动政策。
以金融政策的优化和改进为例。住房和城乡建设部除了贯彻“金融16”政策，促进金融企业利用“三箭”融资工具平等支持各类所有制房地产企业的合理融资需求外，还建立了经济适用房和商品房“双轨制”的新型房地产市场模式。
2023年出台的“认房不认贷”等具体突破性措施、虽然降低贷款利率和首付比例已经开始显现出效果，但其全面影响仍在深化和扩大的过程中。正如宋洪伟所说，以金融体系指导为前提的政策优化和改进是今年监管的标准行动。
宽松政策不断升级
2023年12月21日至22日，全国住房和城乡建设工作会议在北京召开，系统总结2023年工作，分析情况，明确2024年重点项目，推动住房和城乡建设高质量发展达到新水平。会议指出，明年的工作应坚持稳步改进，促进稳定，突破，重点关注四个部门的18个方面。
中央部委继续加强房地产企业融资政策发布，明确各金融机构要全面落实中央金融工作会议安排，坚持“两个不动摇”，平等满足不同所有制房地产企业的合理融资需求。
不难理解，2023年12月，房地产宽松政策继续升级。12月14日，为更好地满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场稳定健康发展，北京、上海不断完善房地产政策，包括降低首付、降低利率、优化普通住房识别标准等，大大降低了居民的门槛和购房成本，政策力度较大。
分析人士指出，一线城市降低首付比例等一系列政策有利于加快一线城市房地产市场的底部建设过程，政策在短期内有效。更重要的是，一线城市购房者的信心不断得到修复，尤其是那些正在看房的人，显著加快了进入市场的步伐。
同策研究院预测，2024年全国房屋有效销售规模在8亿平方米左右，加上工抵房等数据，可能达到9亿平方米左右。
此外，从目前REITS推广的步伐来看，未来将出台更多的综合政策，包括政策导向和企业转型方向，但总体规模仍较小。
中原房地产首席分析师张大伟认为，解决项目交付风险仍是2024年政策重点之一，预计“交付”配套资金和政策将进一步实施，修复市场预测。加强预售资金监管政策调整，加强预售资金监管，改革预售制度或“交付”重要配套措施。
值得一提的是，住房和城乡建设部此前已明确“有条件的现房销售”。2023年，现房销售已在各地试点，合肥、郑州也提出在部分地区试点。
张大伟指出，未来房地产市场的趋势仍取决于政策。随着12月各种稳定房地产市场政策的出台，预计市场将在2024年初重现一定范围的小春天。
宋宏伟也持有类似的观点。他认为，2024年政策环境将进一步宽松，一线城市政策将成为2024年政策的风向标和重点，在城市政策背景下进一步优化一线城市房地产市场环境，购买门槛和购买成本有望进一步降低；第二，房地产企业救助和交付仍是金融政策的重点，估计房地产企业短期债务压力将缓解，部分房地产企业融资渠道将逐步开放，但更集中于股票债务延期，为房地产企业争取短期空间；第三，经济适用房是2024年中国房地产市场的热点。随着14号文件的逐步实施，城市低收入和新人才经济适用房体系将进一步完善，估计将形成价格更友好、成本效益更高、更宜居的经济适用房体系。
