13栋危旧楼，548户居民，4.7亿元自筹资金，杭州这个小区最近出圈了。
浙江工业大学朝晖校区是朝晖六区社区的一部分，曾是浙江工业大学教职工宿舍。早在2014年，浙江工业新村就有4栋房屋被房管部门认定为C级危房，其中最早的一栋是1993年认定的。
整个朝晖区分为一至八个区域，其中朝晖六个区域始建于20世纪80年代，即福利分房和拆迁安置房。据当地媒体报道，最早的房子建于1983年，有40年的房龄。
近日，社区居民“每户投资100万元，自掏腰包重建社区”的消息在网上流传。实际情况如何？居民如何协调大规模社区重建？
杭州市拱墅区大木桥社区负责浙工新村相关业务的一位负责人由衷地说：“整个过程太难了。”。
杭州朝晖六区每经记者包晶晶摄
老房子等待改造
《每日经济新闻》记者从朝晖六区的一个入口进入。沿途看到的是老旧的多层预制板结构房屋，尤其是29栋、30栋与拆除建筑物一堵墙隔开的建筑物。灰色的墙壁斑驳，可以徒手挖出墙上的沙子。居民用红砖填补阳台缝隙，甚至有些电线“飞过”外墙，漂浮在风中。
记者爬上其中一栋楼的六楼，可以清楚地看到，62-68栋、72-76栋、77栋共有13栋危房已经被拆除。现在施工现场如火如荼，桩基和起重机工作繁忙，混凝土运输车不断进出。
环顾施工现场外墙，不难发现，施工现场与相邻建筑的最近距离只能供两人同向行驶，甚至二楼居民的防盗窗也几乎“贴”在施工现场外墙上。
浙江工业新村有机更新项目外围每一位记者包晶晶摄影
“据说我们快到了！”记者采访了一位住在朝晖六区的老人。”他们（浙江工业新村的住房年龄）比我们大一点。一开始，他们说他们是危险的房子，但后来他们没有搬家。2023年将进行改造。”
“我们是1983年前后杭州市区改造拆迁的。”奶奶说:“朝晖六区很大，现在都是浙江工业大学的房子。”
记者注意到，为了进一步调查周边房屋的结构，附近建筑的醒目位置也发布了房屋结构家庭调查公告，1月8日至9日对第一批三所房屋的三个单元进行了家庭调查。
虽然是老住宅区，但朝晖六区所在的大木桥社区管理服务非常到位。社区有各种各样的农贸市场、超市和学校。在社区服务中心和居委会，工作人员不断接待来访居民。
当记者展示自己的身份，希望获得改造的相关信息时，居委会工作人员表示，需要向拱墅区有关单位报告。然而，记者在几天内多次致电该单位，没有人接听。
业主承担1350元/平改造费
对于“居民自发重建”，事实上，根据宣传，浙江工业新村业主被认定为更新主体，杭州拱墅区人民政府朝辉街道办事处为组织单位，拱墅区城市发展集团公司负责更新。
业主承担的改造费用为1350元/平方米，并保证改造后原地置换的房屋套内面积与原房屋基本相等。
这意味着一套80平方米的老房子的改造成本是1万8万元。如果业主既不选择扩大面积，也不购买其他停车位，成本就不高。
此外，政府还有临时租赁补贴，按照63元/平方米的标准发放，每户每月不少于3000元。补贴提前12个月支付，然后每次6个月支付。
据《杭州日报》报道，浙江工业新村业主余伟林有一套面积76.35平方米的房子。按照套内面积不变的原则，房屋更新后改为87平方米，按照最多可扩建20平方米的政策，选择扩建至106平方米。扩建价格为每平方米34520元，重置费为每平方米1350元。余伟林又买了一个22.1万元的停车位，所以总共需要99.43万元。此外，她还可以获得10万元的装修补偿和临时租赁补贴。事实上，总费用（不含停车位）不到60万元。
目前，朝晖六区二手房均价为38672元/平方米。低成本重建后的新房无疑对居住在危楼中的居民有很大的好处。
至于筹款问题，据上述负责人介绍，“居民也可以选择不扩大面积。计划中有相应的房间类型可供选择。我们基本上选择适当扩大面积。许多老年人的孩子仍然愿意支付资金来帮助父母改善生活环境。”
根据政策，社区有机更新只能达到100%的同意，在此期间也出现了不同意更新的意见。
记者核实，确实发生了什么，但当时只有一个家庭反对。他们不是浙江工业新村的老居民。他们最初购买了二手房子，认为有机更新计划与最初对“拆迁补偿”的预期相差甚远。
“很多人认为拆迁是有钱赚的，自己掏钱更新是不可能的，有机更新是2023年刚刚提出的，新事物很难理解。”
“但随着工作的逐步推进，绝大多数居民都同意了，慢慢地他们也接受了这个计划。”
方案保证改造后的实际面积不小于现有面积，并提供多种户型供居民选择。另一方面，新建建筑方案中层数增加，面积增加，建筑减少。原来13栋5层、6层的老建筑将改造成11层的住宅，实现人车分流，增加地下车库，单独出售给居民。
“居民自筹4.7亿”
有一次，台风一到，朝晖街危房的居民就要搬出去了。危房有机更新后，有7种小高层建筑，从65平方米到117平方米不等，旧面貌完全改变了。
据《浙江日报》报道，“整个社区的更新费用约为5.3亿元，其中居民自筹资金约为4.7亿元，其余资金由政府部门本身利用旧社区改造、梯子、未来社区改造等专项资金解决，实现收支平衡。”
拱墅区住房和城市建设局在年底总结中提出，以浙江工业新村更新为试点，探索促进城市危险老社区居民的独立更新。政府角色由投资者、实施者转变为指导者和推动者，形成政府指导、居民投资和市场参与的多元化更新推广模式，实现生活条件改善、环境质量改善和居民主体利益的双赢局面。
朝晖区一位长期关注浙江工业新村有机更新的中介陈晓告诉《每日经济新闻》：“杭州还有很多老社区需要改造。浙江工业新村的特殊居民结构更容易协调达成协议。浙江工业新村模式能否复制到其他居民区，也受到居民的高度关注。”
上海易居房地产研究院研究总监严跃进对记者分析，浙江工业新村模式难以广泛传播，个人财务压力相对较大。浙江工业大学的老教师群体相对一致，他们的想法和收入状况相似。但这种情况仍然受到启发。例如，福利分割或团体购买的房屋可以以这种方式更新，但在其他社区肯定很难推广。其信号意义也很明显，是城市更新的重要例子，也是居民自我管理和自我协调驱动力的表现。
但可以看出，杭州的推广决心也非常坚定：
2024年1月初，拱墅区第一届五届全体（扩大）会议报告明确提出：推进浙江工业新村危房有机更新，充分利用“居民主体参与、资金整体平衡、社区整体改善、服务保障”模式。
1月11日，浙江省住房和城乡建设工作会议还要求总结浙江工业新村等老社区改造的经验和实践，开展城市老社区自主更新试点。
