REITS市场开年第一单正式在上海证券交易所上市。
1月12日上市首日，国泰君安城投宽庭保租房REIT跌破发行价，盘中一度下跌11.28%。临近下午收盘，惊无险跌幅缩小至0.07%，但仍处于破发状态。1月15日收盘，基金报价2.822元，跌幅7.41%。截至1月16日中午收盘，基金报价2.810元，跌幅为0.43%。
《每日经济新闻》指出，自成功申报以来，国泰君安城市投资宽庭保租房REIT一直受到市场关注，一级市场表现火爆。公众投资者募集期第一天有效认购规模超过初始募集规模上限，随后宣布提前结算。
据悉，国泰君安市投宽庭保租房REIT是目前市场规模最大的保租房REITS产品，长三角公司首款保租房REITS产品，上海国企首款保租房REITS产品，也是2023年唯一获批的保租房REITS项目。
对于基金上市的原因，一些市场分析师告诉《国家商业日报》，一方面受到新年以来REITS市场震荡下跌的影响，另一方面也是因为投资者正处于理解和理解类似租赁房屋的阶段。“经过稳定的发展和扩张，市场有望恢复。”
上市前加持基金认购
国泰君安城市投资宽庭院保险租赁REIT的发起人为上海城市投资（集团）有限公司，原股东为上海城市投资房屋租赁有限公司，经营管理机构为上海城市投资房地产管理有限公司。基金经理、资产支持证券经理为上海国泰君安证券资产管理有限公司（以下简称国泰君安资产管理有限公司）。
该基金不仅是上海国有资产首次公开发行REITS，也是迄今为止募集资金规模最高的REITS，募集资金规模30.50亿元。在此之前，四单保租房REITS发行规模均为12亿-13亿元。
2023年12月25日，国泰君安资产管理公告称，国泰君安城市宽庭院租赁REIT原公众投资者募集期为2023年12月22日至12月25日，结果截至12月22日，公众投资者累计有效认购规模已超过公众投资者初始募集规模上限。
根据有关规定，基金提前结束了公众投资者的募集资金，不再接受公众投资者的认购申请。
今年1月11日，城市投资控股（SH600649，股价3.61元，市值91.32亿元）发布公告称，公司第十一届董事会第七次会议审议通过了《关于增持经济适用房公开发行REITS项目基金份额的议案》，同意公司全资子公司上海城市投资控股投资有限公司通过二级市场加持国泰君安城市投资宽庭保租赁REIT基金认购。加持金额不超过3.60亿元，加持基金认购金额不超过11806万份，占基金发行基金总份额的11.81%。
对于城市投资控股在公开发行REITS上市前一天，一些市场分析人士指出，国泰君安城市投资宽庭院租赁REIT未雨绸缪，在上市前发布增持公告，可能是为了避免当前公开发行REITS二级市场压力，价格变化可以准备好。
然而，韩毅智库表示，与其他四家保租房REITS上市以来全部下跌20%以上相比，国泰君安城投宽庭保租房REIT表现最强，这主要与其相对高质量的底层资产有关。
上市第一天就破发了
根据招聘说明书，国泰君安城市投资宽庭院保险租赁REIT基础设施项目为上海市杨浦区江湾社区项目和光华社区项目。“城市投资宽庭院”是上海城市投资集团于2019年发布的租赁住房品牌，专注于上海保险租赁住房体系的建设。
“城投宽庭”共有江湾社区、光华社区、浦江社区、湾谷社区四大在营社区，共有6207套租赁住房。
截至2023年9月30日，“入池”资产江湾社区和光华社区出租率分别为91.70%和95.11%。两个项目均位于杨浦区新江湾市，分别于2022年11月和2023年3月投入使用。有1719间可租房和1234间可租房。周边保租房供应稀缺，无其他项目。该项目靠近复旦大学、同济大学等高校和科技园，租赁需求较大。截至报告期末，上述两个项目共履行租赁房合同2717份，租金水平在同一地段、同一质量的市场租赁房中具有优势。
招聘说明书显示，江湾社区和光华社区运营时间不足三年，但具有租金优势，客户质量相对较高。同时，上海城市投资房地产配备了专门的综合运营团队，确保项目的顺利运营。经过初步运营改进后，预计第三年及以后租赁住房年租金率将保持领先水平（93%），实现长期稳定回报。
根据国泰君安资产管理的计算，2024年上述两个项目的总营业收入将达到1.79亿元，净利润和综合收入将达到8035.04万元。根据募集规模，可分配额1.3亿元，分配率（年化）达到4.28%。
